Инвестиции в недвижимость

Итак, рыночная стоимость недвижимости - базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой - принуждению купить⁹. При этом покупатель и продавец должны иметь полную информацию о проводимой сделке и назначают цену на объект их сделки на основе рыночной стоимости.

Что касается инвестиционной стоимости, будем рассуждать следующим  образом, инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Расчет инвестиционной стоимости  основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых  от использования данного объекта  недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Инвестиционная стоимость  недвижимости для конкретного инвестора  отличается от ее рыночной стоимости  в результате разных оценок требуемой  ставки доходности, престижности, перспективности  местоположения несовпадение в их оценках уровней риска и т.д. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

 

1.2. Особенности инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижимость является хорошим способом диверсификации инвестиционного портфеля, а также  получения благоприятного соотношения  между риском и доходностью. В  отличие от инвестиций в облигации, акции, опционы доходность инвестиций в недвижимость сильно зависит от решений связанных с управлением  Н.и.

Доходность инвестиций в  недвижимость складывается из двух или  трех частей в зависимости от конкретных условий: 1) прирост рыночной стоимости  недвижимости во времени и реализации при перепродаже; 2) текущего дохода в виде арендной платы, процентов  ренты  и других поступлений при  использовании объекта;  и возможно 3) доход от реинвестирования получаемых текущих доходов.

Для наглядности, приведем следующий  пример, допустим, инвестор купил офисное  помещение за счет кредита в 500 тыс. руб., по которому он должен выплачивать 90 тыс. руб. в счет погашения основного  долга и процентов. В течение 5 лет он получал арендную плату 50 тыс. руб. в год и затем продал офис за 600 тыс. руб. Его прибыль за 5 лет от продажи составила 100 тыс. руб., или 20% (100 : 500*100%), и в виде арендной платы 250 тыс. руб. (50*5), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность без учета реинвестирования составила уже 70% [(100+250):500*100%]

 По сравнению с другими  видами долгосрочных вложений, можно  выделить преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость:

Инвестиции в недвижимость
ДОСТОИНСТВА	НЕДОСТАТКИ
получение большей прибыли	неполная информированность инвесторов
устойчивость потребительского спроса	значительные трансакционные издержки
защита от инфляции	невысокая ликвидность
многообразие источников финансирования	большой размер начального капитала
реальная возможность  получения кредитных средств под данный объект	государственная регистрация  сделок
становление среднего класса
реинвестирование получаемых денежных средств в виде арендной платы
эффективность вложений
высокая надежность

 

Рассмотрим подробнее  преимущества:

1) перспектива развития, так как операции с недвижимостью имеют большую отдачу со временем, это свидетельствует о наличии постоянного роста стоимости недвижимости и получение большей прибыли. Но, конечно же, следует учитывать и кризисные ситуации, когда цены на недвижимость могут немного снижаться, сезонные колебания.

С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения  квартир в исследуемых городах  России, рассчитанная по данным сертифицированных  РГР аналитиков рынка недвижимости¹⁰, выросла (в долларовом исчислении):

в Москве – с 2658 до 4828 $/ кв. м (на 82%), в Санкт-Петербурге – с 1180 до 2593 $/ кв. м (на 120%), в Московской области – с 1121 до 2522 $/ кв. м (на 125%).

Если рассмотреть динамику цен на первичном и вторичном  рынках жилья (на конец года; в процентах к концу предыдущего года) по всем субъектам РФ, то можно сделать вывод, что до кризиса, т.е. до 2006 года цены в среднем росли, а после начали постепенно снижаться¹¹.

	Первичный рынок жилья
	2000	2004	2005	2006	2007	2008
Российская Федерация	113,1	118,5	117,5	147,7	123,4	110,3

Вторичный рынок жилья
2000	2004	2005	2006	2007	2008
116,3	124,1	118	154,4	120,6	115,3

 

Сейчас стоимость квартир  стабилизовалась. Есть небольшой рост, но с учетом инфляции он становиться  совсем незначительным. На мой взгляд, рынок недвижимость первым входит в  кризис и последним из него выходит.

В среднем по 34 исследованным Аналитическим Центром ГдеЭтотДом.РУ городам изменение цен на жилье за март 2010 года составило менее 0,1%. Месяцем ранее (в феврале) был зафиксирован рост на 0,5%.

С момента, когда начался  период роста цен на жилье в  России (с ноября 2009 года) по конец  марта 2010 года, стоимость жилья стала  выше всего на 1,3%.

Наблюдавшееся в осенние и зимние месяцы оживление рынка жилья, выразившееся в росте числа сделок и небольшом росте цен, было обусловлено совокупностью совпавших факторов. Во-первых, был реализован отложенный спрос, копившийся на протяжении кризисного года. Во-вторых, до покупателей к концу года, наконец, дошли бюджетные и антикризисные ассигнования. В-третьих, банки возобновили массовое ипотечное кредитования и, наконец, макроэкономическая ситуация стабилизировалась, в том числе выросли в 2 раза от минимальных значений цены на нефть.

Весной 2010 года продолжение роста цен было бы возможным, в условиях продолжающегося роста цен на нефть – однако они уверенно встали. Рост цен был бы возможен и при высоком уровне инфляции – однако, инфляция, напротив, сокращается, вместе со ставкой рефинансирования Центрального Банка, которая снизилась с 10,75% осенью 2009 года до 8,25% весной 2010 года.

В таких условиях велика вероятность, что в течение нескольких месяцев уровень цен на жилье  в целом по России будет относительно стабильным, а глобальный рост цен  в текущей макроэкономической ситуации вряд ли возобновиться ранее конца  лета 2010 года, – считают эксперты¹².

2) защита от инфляции. Вложения средств в недвижимость выступает устойчивым средством против инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

3) многообразие источников  финансирования. Представим источники  финансирования инвестиций в  недвижимость с помощью следующей  схемы №1, предложенной В.А. Горемыкиным¹³:

 

 

4) реальная возможность получения кредитных средств под данный объект. Что касается жилья, то рассматривается ипотечный кредит, также в банке можно брать кредит и на покупку основного средства с соответствующим обеспечением, кредит на приобретение коммерческой недвижимости (коммерческая ипотека), финансирование строительных проектов и т.д.

5) эффективность вложений. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость представим с помощью следующей схемы №2:

 

 

6) становление среднего класса - основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т.д.

Основные особенности  рынка недвижимости таковы:

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые  могут меняться в зависимости  от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число  юридических формальностей и  соответственно значительный объем  сопутствующих документов;

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

- открытая информация о состоянии рынка характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, так как сделки с недвижимостью часто носят исключительный и конфиденциальный характер, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие,  покупать и продавать по образцам;

- владение Н.и. и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта  в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина  и другие сборы на сделки.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих  факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста  (спада);

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих  мест и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

 

ГЛАВА 2. Финансирование инвестиций в  недвижимость: формы и инструменты

2.1. Формы инвестирования в недвижимость.

Существуют различные  классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость¹⁴:

• по правовому статусу инвестора (частные и государственные);
• по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
• по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может  выступить институциональный инвестор. Формы инвестиционных институтов, работающих на рынке недвижимости, различны в  разных странах. Конечно, более привлекательным для инвестора было бы владение на индивидуальных правах собственности, а не коллективных, но главный недостаток- это то, что для этаких вложений требуется сравнительно крупный капитал и, следовательно, это доступно только наиболее обеспеченным инвесторам и для тех, кто профессионально занимается инвестированием в недвижимость.

В США наибольшую известность приобрели два типа организаций: трастовые инвестиционные риэлтерские фонды и партнерства по управлению недвижимостью.

Трастовый инвестиционный риэлторский фонд REIT (Real Estate Investments Trusts) – это разновидность инвестиционных компаний закрытого типа. Начиная с 2001 года REITs, входят в расчет индекса S&P500, одного из ведущих показателей деятельности американского рынка ценных бумаг. Он вкладывает деньги, полученные от продажи акций инвесторам, в различные объекты недвижимости и/или закладные на недвижимость. Целью инвестирования в такие фонды является получение высокого дохода за счет роста цен на недвижимость и/или регулярных выплат доходов, полученных от процентов по ипотеке или от сдачи недвижимости в аренду. Следует отметить следующие преимущества инвестирования в REIT¹⁵: