Инвестиции в недвижимость

Регулярный доход  и рост стоимости инвестиций. Выплаты дохода, полученного от аренды недвижимости или от процентов по ипотечным бумагам, превышают дивидендные выплаты многих корпораций. Кроме регулярных выплат вкладчики REIT могут получить высокий доход от роста цен на недвижимость. За длительную историю существования фонды недвижимости в Америке доказали, что имеют более привлекательное соотношение доходность/риск, чем фонды акций.

Ликвидность. Так как большое количество REITs торгуются на различных американских биржах, инвестор имеет возможность в любой день покупать и продавать паи этих фондов. Инвесторы долгое время считали, что недвижимость будет неликвидным активом. С приходом REIT в 1960 году на рынок инвестиций в недвижимость в США, это вековое мнение поменялось. Инвестировать в недвижимость в США и во многих других странах стало легко и эффективно, благодаря ликвидности рынка (см. рис 1). В результате их ликвидности, REIT стали наиболее эффективным способом для инвесторов и инвестиционных менеджеров по всему миру для получения дохода с помощью коммерческой недвижимости. Кроме этого такие REITs имеют все преимущества, характерные для других ценных бумаг, торгующихся на бирже, к ним относятся покупка в кредит, низкие комиссии, возможность короткой продажи и так далее.

Рис 1. Капитализация рынка акций¹⁶

Низкие издержки. REITs предоставляют инвесторам доступ к рынку недвижимости с низкими комиссиями. Управление недвижимостью производится профессиональными менеджерами.

Диверсификация. Инвестируя в REIT, вкладчик приобретает долю в имуществе нескольких объектов, которые могут располагаться в различных регионах или в различных секторах, что снижает риски падения стоимости какого-то конкретного объекта.

Кроме того, REITs имеют очень высокую доходность

Рис.2 Средняя доходность за последние 30 лет индекса REIT и ведущих индексов рынка акций США: S&P500, Dow Jones Industrials, Nasdaq Composite.

В Австралии первые публичные фонды недвижимости появились в 1971 году, они существуют в форме трастов. В Канаде - в 1993 году, они создавались в форме трастов открытого или закрытого типа. Несмотря на существование фондов недвижимости открытого типа, в Канаде есть некоторые ограничения относительно погашения паев, за невыполнение которых предусматриваются высокие скидки при погашении паев (паи погашаются дешевле их официальной стоимости). В Великобритании законопроект, касающийся работы фондов недвижимости, был принят в 2006 году и вступил в силу только с января 2007 года. Сразу 9 компаний, занимающихся недвижимостью, преобразовались в REITs. Фонды недвижимости во Франции называются société d’investissement immobiliers cotées или SIIC. Они появились в 2003 году.

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) – объединение инвесторов, вкладывающее средства в различные виды недвижимости. Одни компании создаются для спекуляций с пустующими земельными участками, другие помещают капитал в приносящую доход недвижимость, третьи инвестируют в разного рода закладные. Менеджеры компаний типа RELP берут на себя роль генерального («полного») партнера, что означает неограниченную ответственность, в то время как остальные инвесторы являются партнерами с ограниченной ответственностью, поэтому законные претензии к ним могут быть предъявлены только в размере их первоначальных вложений. Ограниченная ответственность с потенциально высоким доходом, который обеспечивает эта форма партнерства, делает их привлекательным для инвесторов, желающих приобрести недвижимость.

Относительно новый для  России, но перспективный метод инвестирования в недвижимость – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). ПИФН — инвестирование в разрешенные категории недвижимости и активы имущественного характера. Этот тип инвестиционного фонда может быть только закрытым по срокам инвестирования и содержать в целом почти все те же активы, что и другие фонды.

ПИФН позволяют вкладывать практически любую доступную сумму в пай. После чего инвестор получает право на дивиденды от управления реализуемым проектом. При этом структура управления проектом прозрачна. Имя пайщика, примерная стоимость его имущества не подлежат разглашению. На имущество, переданное в качестве пая, не может быть наложен арест. При этом обычная доходность для инструментов такого рода могла доходить до 100 процентов годовых. Однако в нынешней ситуации доходность этих инструментов остается под вопросом.

Кроме того, инвестору придется достаточно долго ждать отдачи инвестиций –         3 года и  более. Конечно, формально, инвестор имеет  достаточно большую свободу в  управлении своей долей – возможность  переуступать, продавать, покупать доли, формировать доли не только из денег, но и из имущества, в том числе  недвижимого. Но сделать это (продать  и купить) при прочих равных условиях инвестору будет очень затруднительно. Организованного рынка паями ЗПИФов не существует. А вернуть свою долю управляющей компании пайщик сможет только после расформирования фонда, которое происходит, как уже говорилось не ранее, чем через 3 года.

Преимущества управления объектом недвижимости с использованием механизма ЗПИФН, обусловлены рядом  налоговых льгот предоставляемых  действующим законодательством  РФ. В частности фонды недвижимости, создаваемые собственниками недвижимости для управления своим имуществом (рентные фонды) не являются плательщиками  налога на прибыль. Деятельность таких  фондов направлена на получение доходов  в виде арендных платежей от существующего  объекта недвижимости и на увеличение рыночной стоимости объекта. Отличие  такого ПИФа от других видов ПИФов  недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду.

Итак, подчеркнем, что неудобством создания ЗПИФН является невозможность в любой момент вывести из него деньги. Так, учредители не вправе требовать от управляющей компании прекращения договора, то есть погашения паев до истечения срока действия договора (п. 6 ст. 11 Закона № 156-ФЗ). И единственная возможность для пайщика получить свои деньги до окончания срока действия договора и выйти из игры - реализация паев на вторичном рынке.

2.2. Инструменты инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: ипотека; опционы, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов.¹⁷

Ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается во владении и пользовании должника¹⁸. Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости¹⁹. С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. С экономической точки зрения ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

При рассмотрении вопроса  об ипотечном кредитовании следует  различать понятия "объект залога" и "объект кредитования". Под объектом залога при ипотечном кредитовании имеется ввиду Н.и. (здание, земельный участок), служащие обеспечением обязательств заемщика. Под объектом кредитования подразумевается конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Возможны различные варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на: строительство жилья под залог жилья, строительство жилья под залог земельного участка; приобретение земельного участка под залог жилья; приобретение земельного участка под залог имеющейся земли.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке, а также выплату процентов. Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20%. Согласно стандартным условиям сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости собственности, срок кредитования обычно составляет от 15-30 лет.

Непременным атрибутом ипотечного кредитования является закладная. Закладная – это юридический документ о закладе (залоге) объекта недвижимости, который удостоверяет отдачу объекта в обеспечение обязательств под кредит (ссуду). Закладная является производным обязательством договора об ипотеке: если этот договор признан недействительным, то и закладная не имеет силы. Закладная по российскому законодательству является именной ценной бумагой и удостоверяющей следующие права ее владельца²⁰:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке;
• право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Ипотека может быть установлена  на: земельные участки; предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  практике; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения. Самые крупные направления кредитования под залог недвижимости – ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

О размахе этого вида кредитования свидетельствует тот факт, что, например, в США за год населению выдается кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд. долл. Свыше 80% новых домов в стране покупается в кредит.

Несмотря на общую положительную  динамику развития ипотечного кредитования в России, в сравнении с развитыми  странами, абсолютные его объемы очень  малы. Так по данным рейтингового агентства Standard & Poor`s на 1 января 2007 года доля услуг  ипотечного кредитования в Российском ВВП оставалась незначительной и составляла 2% (1,8% от ВВП), против 53% в США и 38% в странах Евросоюза (см.рис.3 )²¹.

Рис. 3. Доля ипотечного кредитования в ВВП стран Евросоюза США  и России на 1 января 2007 года.

В условиях кризиса, конечно  не столь большая доля ипотечных  кредитов в ВВП сыграла свою положительную  роль.

По итогам 2009 года количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов составило 130 тысяч кредитов, что почти в 3 раза меньше, чем в 2008 году, когда было выдано 350 тысячи ипотечных кредитов. Общая сумму выданных в 2009 году ипотечных кредитов составила 153 миллиарда рублей, что в 4 раза меньше, чем в 2008 году, когда был выдан 656 миллиард рублей (см. рис.4).    За первые 2 месяца 2010 года было выдано 21,8 тысяч ипотечных кредитов на сумму 25 млрд руб.                         .                  

Рис 4. Динамика объемов и  темпов прироста потребительских кредитов и ипотечных жилищных кредитов (ИЖК)²²

Средневзвешенный срок кредитования по выданным в рублях ипотечным кредитам составляет 14 лет, а средневзвешенная процентная ставка 14% годовых (см. рис. 5). Средний размер предоставленного в январе-марте 2010 года ипотечного кредита составил 1,2 миллиона рублей²³.

Рис 5. Динамика изменения  средневзвешенной процентной ставки в 2009 году (%)²⁴

Опцион  на покупку (продажу) недвижимости — это право купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока²⁵. Это сделка между продавцом и покупателем, при которой опционы могут реализоваться на одно здание или группу.

Существуют такие сделки, как сделки с арендными опционами²⁶, они представляют собой своего рода отсроченную продажу. То есть некто арендует собственность и берет на себя обязательство (опцион) приобрести ее в обозримом будущем. Дата приобретения и цена сделки фиксируются на момент подписания соответствующего договора. Как правило, право на опцион предварительно выкупается.

Охарактеризуем выигрыш  покупателя на следующем примере: предположим, семейная пара приобрела опцион на покупку дома незадолго до взлета цен на рынке недвижимости. В результате на день исполнения опциона их дом стоил гораздо дороже, чем было указано в договоре. Таким образом, они исполнили опцион и смогли продать дом по цене вдвое дороже, чем та, за которую они его некогда приобрели. Семья заработала прибыль. Конечно, дом можно было бы купить и без применения технологии арендного опциона, но на это нужны были средства, которых на тот момент не было.

Теперь рассмотрим выигрыш  продавца, как правило, заключая договор арендного опциона, продавец может реализовать дом или квартиру по цене значительно выше рыночной. Кроме того, технология арендных опционов позволяет арендодателю продать дом в крайне тяжелой (для него) на рынке ситуации — в период застоя. Ежемесячно получая значительную сумму наличных, хозяева дома могут, к примеру, погашать ипотечные кредиты, не затрагивая собственных сбережений и не выводя денег из дела. Кроме того, даже если продажа не состоится, хозяин рискует гораздо меньше: в любом случае он в течение всего периода аренды получал отчисления сверх рыночной платы за наем.

Практикуются арендные опционы  нечасто. Воспользоваться преимуществами этой технологии — покупкой дома или квартиры в рассрочку по фиксированной цене — стремятся главным образом либо профессиональные инвесторы, которых мало, либо малоимущие слои населения, у которых нет возможности получить ипотечный кредит.

После того, что произошло  в Дубае, на мой взгляд, в ближайшее  время так активно как раньше опционами на недвижимость не будут  пользоваться. Рынок жилья Дубая был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). Недавние проблемы с государственным инвестфондом Dubai World возникли в основном из-за опционных контрактов, раздувших «мыльный пузырь» на рынке недвижимости. Инвесторы покупали не саму недвижимость, а опционы, их перепродажа позволяла неплохо зарабатывать спекулянтам, но только тем, кто успел вовремя скинуть «горячие» бумаги. В Панаме сегодня ситуация, аналогичная дубайской, которую практически все аналитики рынка зарубежной недвижимости склоны называть латиноамериканским Дубаем.