Инвестиции в недвижимость

В Российской Федерации применение опционов становится все более популярным. Например, петербургская практика опционных торгов приобретает законный статус в связи с новыми положениями ст. 38 Земельного кодекса, которая в качестве предмета торгов называет право на заключение договора аренды земельного участка. Применительно к петербургской инвестиционной деятельности – это торги на право приобретения изыскательных работ. Победитель торгов заключает временный договор аренды участка для проведения изыскательных работ, по условиям которого ему предоставляется 12 месяцев на сбор необходимого пакета документов. В случае успешного проведения изыскательских работ с инвестором заключается договор аренды на весь период строительства (1 год), инвестор платит за участок и приступает к работе. Причем в отличие от прежней модели опционных торгов теперь участок передается без указания функционального назначения, поскольку определение такового и есть (согласно Земельному кодексу) задача изыскательных работ. Если же инвестор не уложился в назначенный срок, пакет документов по участку уходит «с молотка» уже в Фонде имущества. Стартовая цена в опционах определяется из расчета капитализированной арендной платы, рассчитанной на 12 месяцев, с льготным коэффициентом 0,25.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости – это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Владельцы собственности предпочитают такую «гибридную ипотеку» по следующим причинам: во-первых, это может быть эффективная замена продажи недвижимости; во-вторых, обеспечивается большая привлекательность по сравнению с финансированием закладной при недостатке собственного капитала.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания. Иногда владелец земли зависит от источников финансирования владения на основе аренды. В этом случае аренда земли называется субординированной.

Лизинг недвижимости – это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

4.      ОСОБЕННОСИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ В ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

К факторам, обеспечивающим инвестиционную привлекательность Вологодской области, относятся:

      выгодное географическое положение (близость к рынкам сбыта);

      наличие развитой транспортной инфраструктуры и ее динамическое совершенствование;

      наличие законодательства, предусматривающего льготный налоговый режим для инвесторов, гарантии прав инвесторов;

      организационная и финансовая поддержка инвестиционных проектов, гарантии безопасности бизнеса со стороны органов исполнительной власти;

      стабильная общественно-политическая ситуация;

      притягательность территории области, обладающей культурными ценностями, в т.ч. и мирового значения;

      обеспеченность интеллектуальным и кадровым потенциалами.

Особенности привлечения инвестиций в недвижимость Вологодской области:

      долгосрочные вложения и длительность оборота капитала;

      низкая ликвидность по причине большого времени на продажу и покупку объекта;

      необходимость доказательства прав на объект путем государственной регистрации;

      потребность в профессиональном управлении недвижимостью и в высоких затратах по ее обслуживанию;

      относительно высокая надежность и эффективность вложений;

      большой размер инвестиций и связанное с этим многообразие источников финансирования.

Наибольшая доля инвестиций в основной капитал (50,5%) приходится на промышленность и строительство.

В Вологодской области работает около 200 компаний с участием иностранного капитала. Среди наиболее крупных: ОАО «Вологдаэнерго»; ОАО «Северcталь»; ЗАО «Севергал»; ОАО «Аммофос»; ОАО «ЛПК «Кипелово»; ООО «ПЛО «Монзалес»; ОАО «Покровский стеклозавод»; ФЛ «Электросвязь Вологодской области»; ЗАО «Амко»; ООО «Грайф Вологда»; ОАО «Вологодский завод детского питания»; ООО «Ван Леер Вологда»; ООО «Эстпил»; ЗАО «Торговый дом ТАТ» и др.

Строительная отрасль - одна из наиболее динамично развивающихся отраслей в Вологодской области. Эта отрасль требует больших финансовых вложений на длительный срок.

По статистике в области около 60 % жилья строится за счет средств населения, до 5 % - за счет бюджетных средств, около 1,5 % - кредиты банков, остальное - средства предприятий различных форм собственности.

Свыше 90 % инвестиций - это средства юридических и физических лиц. До недавнего времени этот инвестиционный ресурс привлекался строителем самостоятельно на основании отдельных договоров.

В целях стимулирования инвестиционной активности в регионе и привлечения инвестиций принят Закон Вологодской области «О государственном регулировании инвестиционной деятельности на территории Вологодской области», в котором определены условия, общие принципы и гарантии инвестиционной деятельности на территории области.

В области создана и функционирует областная инвестиционная законодательная нормативно-правовая база, в соответствии с которой инвесторам предоставляются гарантии и льготы.

Важным фактором, стимулирующим привлечение инвестиций в развитие, модернизацию и реконструкцию предприятий, а также строительство является предоставление налоговых льгот в соответствии с законодательством области. В Вологодской области, кроме указанного закона, действуют законы: «О снижении ставки налога на прибыль организаций для отдельных категорий налогоплательщиков»; «О налоге на имущество предприятий»; «О транспортном налоге».

Также законодательным собранием Вологодской области принято положение от 25 сентября 2002 г. N 505 «О порядке проведения отбора инвестиционных проектов для включения в областную инвестиционную программу», которое определяет этапы, условия организации и проведения отбора инвестиционных проектов, права и обязанности его организаторов и участников, основные требования к представляемой участниками документации, процедуру ее рассмотрения и порядок оформления результатов отбора. Данное положение относится как к экономическим, так и к социальным проектам. Особое внимание уделяется инвестиционным проектам, касающихся недвижимости.

5.      ПУТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Вологодская область характеризуется как один из наиболее перспективных субъектов Российской Федерации для инвестирования. Привлекательность региона для потенциальных инвесторов обусловлена следующими факторами:

1) область имеет выгодное географическое положение, она расположена между Москвой и Санкт-Петербургом. Она является важнейшим транспортным узлом, соединяющим автомобильные и железнодорожные транспортные магистрали общероссийского значения;

2) многие виды производства обеспечены собственной ресурсной базой. В области имеются значительные запасы древесины, которая имеет по своим характеристикам конкурентные преимущества перед древесиной других регионов;

3) область обладает значительным кадровым и научным потенциалом. Благодаря высокой концентрации различных предприятий в области сложился рынок высококвалифицированной рабочей силы и налажена система подготовки рабочих необходимых специальностей. По научному и кадровому потенциалу область занимает 8 место в России. Подготовку кадров обеспечивает развитая сеть образовательных учреждений, и в первую очередь - Вологодский государственный университет, Череповецкий государственный университет, Вологодская молочная академия, пединституты Вологды и Череповца и т.д. Научными подразделениями осуществляются инновационные разработки, конкурентоспособные на мировом рынке;

4) устойчивые хозяйственные связи предприятий области, в том числе на мировом рынке. Предприятия имеют длительные кооперационные связи со странами СНГ, активно продвигается продукция на рынки стран дальнего зарубежья. Ежегодно растет объем внешней торговли Вологодской области.

На протяжении ряда лет Правительством Вологодской области прилагались существенные усилия по формированию благоприятного инвестиционного климата и привлечения иностранных инвестиций в экономику области.

С целью реализации инвестиционных проектов в Вологодской области отработан механизм поддержки инвестиционной деятельности, включающий предоставление бюджетного и налогового инвестиционных кредитов, государственных гарантий.

Для выявления наиболее перспективных отраслей экономики в сфере недвижимости или отдельных проектов на территории Вологодской области и разработки коммерчески обоснованных вариантов реализации инвестиционной политики создана специализированная организация, координирующая усилия исполнительной власти, банковских и предпринимательских структур по созданию благоприятных условий для иностранных и отечественных инвесторов - Фонд поддержки инвестиций Вологодской области.

Сформирован механизм оперативного получения информации об инвестиционных нуждах хозяйствующих субъектов. На регулярной основе ведется работа по сбору заявок и формированию реестра инвестиционных проектов. В настоящий момент в нем содержится около 70 инвестиционных проектов организаций практически во всех отраслях экономики.

По оценке российского рейтингового агентства «Эксперт РА», Вологодская область занимает 6-е место среди субъектов РФ по инвестиционному климату в 2008-09 гг. Область имеет рейтинг 1В - высокий потенциал - умеренный риск наряду с Московской, Свердловской, Ярославской областями, Москвой, Санкт-Петербургом и Ханты-Мансийским автономным округом.

В результате за последние 3 года объем рублевых вложений возрос вдвое, а иностранных инвестиций - в 8 раз.

На протяжении последних 3 лет в общем объеме иностранных инвестиций наибольший удельный вес - порядка 90% приходился на прочие инвестиции (торговые и прочие кредиты), на втором месте - прямые инвестиции, затем портфельные (акции). В структуре «прочих инвестиций» лидировали прочие кредиты, которые, как правило, являются краткосрочными, с наименьшей степенью риска.

Что касается отраслевого распределения иностранных инвестиций, то финансовые ресурсы в основном направлялись на строительство недвижимости.

Для преодоления преобладания капиталовложений в строительство в области отработан механизм поддержки реального сектора экономики путем разработки и реализации инвестиционных программ. Например, «Доступное жилье на 2005 – 2010 гг.», «Обеспечение жильем молодых семей в Вологодской области на 2005 – 2010 гг.», улучшение жилищно-коммунального устройства городов Вологодской области.

Увеличение притока иностранных инвестиций и оптимизация их структуры заложены в стратегии регионального развития - Схеме Вологодской области на период до 2015 г. Составной частью данной долгосрочной стратегии является перечень более чем 1000 инвестиционных проектов, основанных на современных научно-технических разработках и новейших прогрессивных технологиях, часть которых ожидается быть потраченной на строительство недвижимости. На реализацию этих амбициозных задач экономике области потребуется более 50 млрд долл. США капитальных вложений.

Вологодская область готова предложить инвесторам быстроокупаемые и прибыльные проекты во всех отраслях экономики. Наряду с масштабными инвестиционными проектами в сфере промышленности одним из приоритетных направлений является строительство объектов инфраструктуры и недвижимости. Перспективы развития строительства и территориальное размещение объектов заложены в вышеупомянутой стратегии развития и генеральных планах крупных городов Вологодской области. В частности, застройка Череповца ведется в соответствии Генеральным планом.