Инвестиции в недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиции в недвижимость – это всегда вложения в реальные активы: освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий, сооружений и т.п., что требует, как правило, разрешения органов власти.

Инвестиции - целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты для достижения индивидуальных целей инвестора. Рынок недвижимости неуклонно развивается. Каждый год появляются все новые игроки, создаются новые проекты, строятся новые объекты. Та же тенденция сохраняется и на рынке недвижимости, который на сегодняшний день наиболее привлекательный для инвесторов. Происходит увеличение инвестиций именно в этот сектор недвижимости, как самый доходный. Все больше инвесторов вкладывают деньги в создание мультиформатных объектов (объединение в одном здании офисов, торговых, развлекательных площадей). Все больше компаний вкладывают средства и занимаются строительством объектов для ведения бизнеса - торговой, офисной, промышленной и складской недвижимости. Однако, несмотря на множество заявленных проектов торгово-развлекательных и бизнес-центров, спрос в этой отрасли все еще превышает предложение. Неуклонно развивается рынок загородной недвижимости. Он перспективен и интересен инвесторам как отечественным, так и зарубежным. Спрос на загородную недвижимость, в частности на коттеджи, формируется у людей с высоким и выше среднего достатком, которые хотят жить подальше от городской суеты. Именно поэтому рынок будет нуждаться в инвестициях, которые не заставят себя ждать, ведь именно загородная недвижимость будет пользоваться все большей популярностью. Пользуется популярностью и рынок жилой недвижимости, в частности сектор элитного жилья.

Как и в предыдущие пару лет, в 2009 году у рынка недвижимости огромный потенциал, тенденции говорят сами за себя, поэтому правильно направленные инвестиции принесут доходы своим владельцам уже в ближайшее время. Рынок недвижимости Вологодской области один из самых привлекательных, так как он находиться на стадии роста. Его стремительное развитие и увеличивающийся спрос позволяет рассчитывать на быстрый возврат инвестиций. На основании этого тема является актуальной.

Цель работы: изучить особенности привлечения инвестиций в недвижимость на примере Вологодской области.

Задачи:

1)     рассмотреть и изучить литературу, соответствующую теме работы;

2)     определить сущность недвижимости как объекта инвестиций;

3)     изучить формы инвестирования в недвижимость;

4)     рассмотреть основные инструменты инвестирования в недвижимость;

5)     изучить особенности привлечения инвестиций в недвижимость в Вологодской области;

6)     рассмотреть пути привлечения инвестиций в недвижимость.

1.      СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

В литературе существует несколько определений понятия «недвижимость» в зависимости от того, под каким углом зрения рассматривается эта категория – с точки зрения материально-вещественного содержания, норм гражданского права или с экономических позиций.

Недвижимость как материальный объект. С точки зрения материально-вещественного содержания недвижимость – это земля как физический объект и все, что с ней связано (находится на ней) (Харрисон). Это классический подход к определению недвижимости, принятый во многих странах. Соответствующие толкования даны во многих зарубежных изданиях, посвященным операциям с недвижимостью; при этом основное внимание уделяется, как правило, смысловому или правовому различиям ряда широко употребляемых терминов, таких, как: «земля» (land), «недвижимость» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). Несмотря на то, что эти понятия часто используются для описания одних и тех же вещей, на самом деле они существенно различаются.

Термин «земля» относится не только к поверхности земли, он включает и предметы, постоянно закрепленные на земле, но только природного происхождения, такие, как деревья и вода. Земельная собственность включает также полезные ископаемые и другие субстанции под поверхностью земли наряду с воздушным пространством над данной поверхностью.

Термин «недвижимость» шире, чем термин «земля», и включает все постоянно закрепленные улучшения – здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы. Термин «недвижимая собственность» в свою очередь, еще шире и включает пакет прав на собственность.

В широком смысле недвижимость часто представляют в виде пирамиды, имеющей вершину в центре земли, лучи которой проходят сквозь ее поверхность по пограничным линиям конкретного участка, и которая включает все неотделимые от земли объекты – как природного происхождения (растительные и водные), так и созданные человеком (здания, сооружения), а также воздушное пространство над участком (рисунок 1).

Рисунок 1. Недвижимость как физический объект.

Таким образом, недвижимость – это комплекс материальных объектов, образованный земельным участком, в том числе содержанием недр под ним и воздушным пространством над ним, а также прочно связанными с ним элементами, включая здания и сооружения.

Недвижимость как объект правовых отношений. В российском законодательстве данное понятие определяется ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещением которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе и леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество».

Соответственно вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом и в регистрации прав на них (как на «недвижимость») не нуждаются. Единственное исключение – это тот случай, когда движимые вещи включаются в качестве составной части в состав предприятия как имущественного комплекса, являющегося, по российскому законодательству, недвижимостью, - тогда они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

Изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в некоторой степени искусственный характер. Различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Поэтому характеризуя недвижимость как объект гражданско-правовых отношений, часто используют термин «недвижимая собственность». Таким образом, недвижимая собственность – это, с одной стороны, юридическое понятие, означающее совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество. А с другой стороны – единство физического тела (т.е. недвижимости в материальном толковании) и права собственности на него.

Недвижимость как объект экономических отношений. Недвижимость – это объект экономического оборота, выполняющий множество функций. Исторически недвижимость рассматривалась только как фактор производства, а не как среда для инвестиций, и в этом смысле она характеризовалась лишь потребительской ценностью.

В работах современных специалистов исследуются и другие характеристики этой категории; в частности, подробно рассматривается функциональная способность недвижимости быть товаром особого рода, объектом инвестиций, финансовым активом, предметом потребления, фактором (средством) производства и др.

Недвижимость является товаром, причем как потребительским товаром длительного пользования, так и товаром инвестиционного характера.

Многие авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости как вещи и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость, а не недвижимость как таковой.

Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то, исходя из деления активов на материальные и нематериальные, недвижимость относится к классу материальных активов.

По другой классификации активы подразделяются на реальные и финансовые. Наиболее полное определение категории «финансовый актив» приведено в Международных стандартах финансовой отчетности (МСФО). Согласно МСФО-32 к финансовым активам относятся: денежные средства; контрактное право требования денежных средств или другого финансового актива от другой компании; контрактное право на обмен финансовых инструментов с другой компанией на потенциально выгодных условиях; долевые инструменты другой компании. В стандарте отмечается, что физические (запасы, собственные основные средства, арендованные активы) и нематериальные активы (патенты и торговые марки) не являются финансовыми активами, а контроль за такими активами обеспечивает лишь потенциальную возможность поступления денежных или других активов, но не приводит к возникновению действительного права на получение денежных средств или других финансовых активов.

Большинство отечественных и зарубежных специалистов не считают недвижимость финансовым активов. Например, С.Джильберто и С.Голдберг отмечают: «Недвижимость как класс активов отличается от финансовых активов тем, что она должна не только обеспечивать эффективную, скорректированную с учетом риска ставку дохода на рынках капитала, но и обеспечивать арендаторов физическим пространством».

Недвижимость обладает рядом специфических черт, которые необходимо учитывать потенциальным инвесторам. Данные особенности можно сгруппировать в четыре взаимосвязанных блока: (1) базовые особенности недвижимости, обусловленные спецификой ее материально-вещественной сущности; (2) особенности недвижимости как товара; (3) особенности организационно-правового характера; (4) особенности инвестиционного характера (рисунок 2).

Рисунок 2. Взаимосвязь особенностей недвижимости как физического тела и как объекта инвестиций.

Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимы к земле. К наиболее существенным относятся следующие аспекты.

Иммобильность. Недвижимость является физически недвижимой, ибо любой объект недвижимости привязан к конкретному земельному участку на земной поверхности. Разумеется, какая-то часть земли или содержание ее недр могут быть перемещены, но географическое расположение некоторого данного участка Земли никогда не может быть изменено. Оно фиксировано.

Уникальность. Каждый объект недвижимости уникален и неповторим. На Земле нет одинаковых земельных участков, как и абсолютных аналогов стоящих на них зданий. Хотя участки земли могут быть довольно похожи, все они различны с географической точки зрения, поскольку каждый имеет свое местоположение.

Относительная дефицитность. Совокупное предложение земельных участков ограничено рамками земной поверхности. При этом рост численности населения планеты обуславливает увеличение относительного дефицита земли, а значит, и недвижимости в целом.

Длительность создания и сроков службы зданий и сооружений. Сроки строительства зданий чаще всего превышают один год и могут доходить до нескольких лет. Но и по срокам службы здания и сооружения – наиболее долговечные из всех создаваемых человеком объективов. Например, российский классификатор основных средств выделяет 7 типов зданий по срокам полезного использования: от 5-7 лет (киоски и ларьки) до 30 лет и выше (здания с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей). Действующие в России строительные нормы выделяют 6 типов жилых зданий со сроком службы от 15 до 150 лет.

Вечность земли. В отличие от зданий и сооружений, строящихся человеком, другой компонент недвижимости – земля – не имеет сроков создания, а срок службы земли рассматривается как неограниченный. И в этой связи земля – это не амортизируемое основное средство с точки зрения норм бухгалтерского учета. Эта перманентная «нерушимость» земли вкупе с долгосрочной природой ее улучшений обусловливает стабильность инвестиций в землю.

Физические особенности недвижимости обусловливают ряд характеристик недвижимости как особого товара.

Специфика оборота (через оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости приводит к тому, что на рынок обращаются не объекты недвижимости как таковые, а права на них.

Специфика жизненного цикла. Вследствие длительности создания и сроков службы жизненный цикл объекта недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью (по сравнению с другими товарами), а также неравномерностью и сложностью денежных потоков за период владения объектом.