Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

 

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных  средств, превышает годовой процент  по ссуде, финансовый левередж является продолжительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет лучше не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

 

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов.

 

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

 

rCK = rИК + К/СК (rИК - rК),

 

где rCK – доходность собственного капитала инвестора;

 

rИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ипотечный кредит;

 

rК – процентная  ставка по ипотечному кредиту;

 

К – величина ипотечного кредита;

 

СК – собственный капитал  инвестора.

 

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита, но в значительной степени и его доля в инвестировании капитала, а так же способ погашения  ипотечного кредита.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов  относительно реализации инвестиционного  проекта и отметить то, что при  принятии любого инвестиционного решения  необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

 

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно  при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и  выгода зависит от осведомленности  инвестора.

 

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора  от денежных средств сегодня в  расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение  прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после  инвестиций.

 

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные  ресурсы.

 

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане  его технической выполнимости, юридической  обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления  генерированной проектом получаемой прибыли  и совокупных затрат, произведенных  на этот проект.

 

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при  выборе инвестиционного проекта  – предпочтение отдается объекту, который  технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

 

Очевидно, что при наличии  нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность  этих проектов может быть разной, так  как на их реализацию могут потребоваться  различные затраты.

 

Оценивая эффективность  инвестиционного проекта, следует  учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового  и др.).

 

Основной задачей при  анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

 

Только поступающие при  реализации инвестиционного проекта  денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

 

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным  элементом анализа эффективности  инвестиционного проекта. Другими  словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

 

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД  «Юриспруденция,2006.

 

2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

 

3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2000.

 

4. Зимин И.А Анализ проектных  рисков. – М.: Экмос, 2000.

 

5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.

 

6. Ковалев В.В. Методы  оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1999.

 

7. Инвестиции: Учебник / С.В.  Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

 

8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2002.

 

9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.

 

10.   Бочаров В.В. Современный  финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.

 

11.   Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,