Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

Введение

 

1. Недвижимость 

 

     1.1. Рыночная  и инвестиционная стоимость недвижимости 

 

     1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые        особенности недвижимости как  потенциального объекта инвестиций

 

    1.3. Основные инвестиционные  характеристики недвижимости 

 

    1.4. Особенности  рынка недвижимости 

 

2. Факторы, определяющие  инвестиционную стоимость объектов  недвижимости 

 

    2.1.Основные принципы  оценки стоимости недвижимости  для целей инвестирования 

 

     2.2. Процесс  оценки стоимости недвижимости 

 

     2.3. Основные  подходы и методы оценки стоимости  недвижимости 

 

     2.4. Определение  стоимости объекта недвижимости  на основе доходного подхода 

 

     2.5. Определение  стоимости объекта недвижимости  при рыночном (сравнительном) подходе 

 

     2.6. Определение  стоимости объекта недвижимости  на основе затратного подхода 

 

3. Особенности и источники  рисков инвестирования в недвижимость 

 

     3.1. Возмещение  инвестированного в недвижимость  капитала 

 

     3.2. Учет износа  при оценке недвижимого имущества  на основе затратного подхода 

 

     3.3. Использование  финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью

 

Заключение 

 

Список литературы

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

                                                                   

 

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

 

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

 

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

 

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

 

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

 

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

 

Но, рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет  уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, которые  возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между  строителями и инвесторами при  купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

 

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

 

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного  анализа.

 

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой  принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

 

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка  недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании  принятия конкретных инвестиционных решений.

 

1.   НЕДВИЖИМОСТЬ

 

 

Согласно Гражданскому кодексу  РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе  леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

 

К недвижимости относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком  которого с юридической точки  зрения является обязательная регистрация  прав, независимо от того, каковыми они  могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом  и иными  правами, предусмотренными Гражданским  кодексом РФ.1

 

Вещи, не относящиеся к  недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

 

_____________________________________________________________

 

1Гражданский кодекс Российской  Федерации Глава 5. Общие положения  Подраздел 3. «Объекты гражданских  прав» ст. 132 «Предприятие»:

 

1. Предприятием как объектом  прав признается имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности.

 

Предприятие в целом как  имущественный комплекс признается недвижимостью.

 

2. Предприятие в целом  или его часть могут быть  объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных  с установлением, изменением и  прекращением вещных прав.

 

В состав предприятия как  имущественного комплекса входят все  виды имущества, предназначенные для  его деятельности, включая земельные  участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права  требования, долги, а также права  на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или  договором.

 

1.1. РЫНОЧНАЯ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ  СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит  от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена  способностью и возможностью объекта  удовлетворять определенные потребности  и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В  теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение  рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую  недвижимость.

 

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости  и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные  объекты в прошлых сделках; кроме  того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

 

 Рыночная стоимость  недвижимости – базовое, опорное  понятие теории (и практики) оценки  недвижимости, под которым понимается  наиболее вероятная предполагаемая  цена, по которой объект недвижимости  может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда  один из них не подвергается  принуждению продать объект, а  другой – принуждению купить.

 

Инвестиционная стоимость  недвижимости – это конкретная стоимость  оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта  с рыночной стоимостью: различия в  оценках разными  инвесторами  будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней  риска и т.д.

 

 

 

1.2. ВЕЩЕСТВЕННЫЕ, РЫНОЧНЫЕ  И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПОТЕНЦИАЛЬНОГО  ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

 

 

Недвижимость как потенциальный  объект инвестиций имеет специфические  характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в  недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как  потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

 

1. Первую группу образуют  фундаментальные особенности:

 

Иммобильность. Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

 

Уникальность. Каждый участок  земли имеет свои уникальные, характерные  только для него характеристики –  местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно  одинаковых земельных участков, как  и абсолютно одинаковых размещенных  на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

 

Дефицитность. Относительный  дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности  населения и конечностью земельных  ресурсов.

 

Долговечность, стабильность. Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать  нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

 

2. Во вторую группу относят  следующие особенности объекта  недвижимости как собственно  рыночного объекта – товара:

 

Специфика оборота (через  оборот прав). Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

 

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как  следствие, неравномерность и сложную  структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

 

 

Несовпадение тенденций  изменения стоимости компонентов  недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений). Преобладает  тенденция увеличения стоимости  земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует  отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта  недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция  повышения стоимости из-за инфляции.

 

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных  формах проявляется в том, что  доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными  из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому  участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

 

Низкая ликвидность2. Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

 

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение  величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может  быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

 

3. К третьей группе относятся  организационно-правовые особенности  объектов недвижимости:

 

Раздельность (делимость) прав на недвижимость. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени  их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений  прав на недвижимость в виде залога, сервитута3, ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

 

Особенности налогообложения  объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

 

Необходимость профессионального  менеджмента связано с тем, что  все процессы требуют профессионального  управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.