Залог недвижимости: понятие, характеристика, договор

Закон об ипотеке предоставляет  сторонам залогового правоотношения возможность избежать обязательной реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и правила о договоре комиссии.

Специфику имеют порядок  обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества. Обращение взыскание на жилой дом или квартиру, а также их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что эти помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст. 78 Закона об ипотеке).

Заключение

Залог вообще и залог  недвижимости в частности является одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств.

Правовая природа залога на протяжении длительного периода  была предметом споров. Аргументы  приводились как за то, чтобы считать залог вещным, так и обязательственным правом. В настоящей работе делается попытка показать особый характер залогового права, которое не может рассматриваться ни как вещное, ни как обязательственное право.

Залог недвижимости оказывает существенное влияние на хозяйственную практику. Обеспечивая исполнение обязательств, он выступает гарантом возвратности кредитов, исполнения договоров, уменьшает финансовые риски в условиях инфляции и нестабильности.

Современное гражданское  законодательство восприняло все основные положения о залоге недвижимости, в частности основные положения о залоге земли, которые зародились еще в античном праве и получили дальнейшее распространение в дореволюционном российском законодательстве.

В целом в Российской Федерации сформулирована необходимая нормативно-правовая база регулирования ипотечных правоотношений. Принятые в 1997 и 1998 годах законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дополнили и развили посвященные залогу нормы Закона о залоге и нормы Гражданского кодекса РФ, посвященные залогу.

В условиях перехода России к рыночным отношениям жилищная политика государства претерпела существенные изменения. Государство отказалось от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья и перешло от практики бесплатного распределения гражданам государственного жилья к созданию частного рынка жилья.

 

 

 

Список использованной литературы и источников.

Нормативно-правовые акты и судебная практика

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ // Российская газета. – №238-239. – 08.12.1994.
2. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 18 ноября 2002 г. – №46.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. – №30.
5. Федеральный Закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. – №137. – 22.07.1998.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594.
7. Федеральный закон от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге» // Российская газета. – №129. – 06.06.1992.
8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 40.
9. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. – 26 октября 2002 г.
10. Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» // Российская газета. – 29 июля 1998 г.
11. Федеральный закон от 30 декабря 2008 года № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Российская газета. – 30 декабря 2008 г.
12. Закон РФ от 27 ноября 1992 года № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Российская газета. – 27 ноября 1992 г.
13. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» // Российская газета. – 1996. – №168.
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Арбитражными судами норм гражданского кодекса РФ о залоге» // Курьер. – №7. – 20.02.1998.
15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №5 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального законодательства «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – №4.
16. Информационное Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – 2005. – №4.
17. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 г. №184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Минюста РФ. – 2002. – №11.
18. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 24.12.2001. №343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 24.01.2002. – №14.

 

Литература

   1. Гражданское право: Учебник: В 4-х томах. Том первый: Общая часть / Отв. ред. Суханов Е.А. - М.: Волтерс Клувер, 2006.

  2. Гражданское право:  Учебник: В 4-х томах. Том  третий: Обязательственное право  / Отв. ред. Суханов Е.А. - М.: Волтерс  Клувер, 2006.

3. Гражданское право: Учебник: В 3-х частях. Часть первая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - Часть первая. - М.: Проспект, 2006.
4. Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Юристъ, 2002.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. - М.: Статут, 2001.
6. Вишневский А.А. Залоговое право. – М., 1995.
7. Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. – М., 1999.
8. Латынцев А.В. Обеспечение исполнения договорных обязательств. - М.: Лекс-Книга, 2002.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права: в 4-х частях. – М.: Статут, 2004.

9. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М.: Статут, 1998.
10. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Проблема производной личности (юридические лица). – М., 2001.
11. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2002.
12. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.) - М., 1995.

13. Черепахин Б.Б. Труды  по гражданскому праву. - М.: Статут, 2001.     

14. Фадеев Ю.Л. Заем  и кредит, залог и поручительство. – М.: Эксмо. – 2007.

¹ См.: Богатырев Ф.О. Указ. соч. С. 108— 120; Будалов В.Н. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993; Орлова М.М. К вопросу о сущности ипотечного кредитования // Юрист. 1998. № 7. С. 19—22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996 и др.

² См.: Толковый словарь русского языка: В 4 т. / под ред. Д. Ушакова. М.: ТЕРРА, 1996.С. 1223.

³ Гражданское право: учебник. В 2 т. Т. 2. Полутом 1 / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 1999. С. 96. Автор главы - B.C. Ем.

⁴ Будалов В.Н. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993; Орлова М.М. К вопросу о сущности ипотечного кредитования // Юрист.1998. № 7. С. 19-22; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996 и др.

⁵ См: Звоницкий Л.С. О залоге по русскому праву (изд. Н.Я. Оглоблина). Клев; СПб., 1912; Кассо JJ.А. Понятие о залоге в современном праве (по изд. 1898 г.). М.: Статут, 1999; Он же. Русское поземельное право. М.: Изд-во Книжного магазина комиссионера государственной типографии И.К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1906; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по изд. 1902 г.). М.: Статут, 2000; Он же. Русское гражданское право. Чтения, изданные по запискам слушателей / под ред. А.И. Вицына. СПб., 1894; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995.

⁶ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 240.

⁷ Там же. С. 240.

⁸ См.: Богатырев Ф.О. Пределы прав залогодателя как собственника при залоге с оставлением у него заложенного имущества // Журнал российского права. 2000. № 3. С. 109—112; Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева. М.: ТК Велби, 2009. С. 589, 603 (автор главы — Н.Н. Аверченко); Гражданское право: учебник. В 3 ч. Ч. 1 / под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.СПб.: ТЕИС, 1996. С. 288 (автор главы — Ю.К. Толстой); Щенникова JI.B. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 18, и др.

⁹ Гегель Г.В. Ф. Философия права / пер. с нем.; ред. и сост. Д.А. Керимов и B.C. Нер- сесянц. М.: Мысль, 1990. С. 104.

¹⁰ Вестник ВАС РФ. 1996. № 9. С. 18.

¹¹ Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 138-Ф3 (с изм. от 29 июня 2010 г.) // СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. I). Ст. 4434; 2010. № 27. Ст. 3414.