Залог недвижимости: понятие, характеристика, договор

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если же предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.

Предмет ипотеки подлежит оценке, в результате которой должна быть установлена рыночная стоимость  объекта. Такая оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также иными нормативными правовыми актами. При этом применение законодательства об оценке при ипотеке является обязательным в том случае, если объектом оценки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, а также в случае возникновения спора о стоимости объекта при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (ст. 8 вышеназванного Закона). В иных же случаях предмет ипотеки может быть оценен по соглашению сторон. Стороны могут также поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

Договор об ипотеке считается  заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. И с момента заключения такого договора у залогодержателя возникает соответствующее право залога, а предмет ипотеки считается обремененным залогом. Но поскольку договор об ипотеке всегда носит дополнительный характер и непосредственно связан с основным обязательством должника, то он не может вступить в силу ранее возникновения такого основного обязательства.

Условия об ипотеке могут  быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство.

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, может  быть обременено правами третьих  лиц на это же имущество на основании ранее заключенных договоров (аренды, залога, сервитута и др.) или передано другим лицам в пожизненное владение или пользование. Поэтому при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, в противном случае залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона об ипотеке).

 Законодатель специально оговаривает те виды имущества, которые могут быть предметом залога, относя к их числу земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62¹⁰ Закона об ипотеке), а также части земельного участка, площадь которой меньше установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления минимального размера — ст. 63 Закона об ипотеке); предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст. 5 Закона об ипотеке). В соответствии с Законом об ипотеке осуществляется и залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Особо в Законе оговаривается, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ; абз. 2 ст. 69 Закона об ипотеке). Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если же такое лицо по договору об ипотеке передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды предметом залога не являются, такой договор должен считаться ничтожной сделкой согласно положениям ст. 168 ГК РФ в соответствии с п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, занятого такой недвижимостью, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Может передаваться в  ипотечный залог и объект незавершенного строительства, поскольку он также  признается недвижимостью. Незавершенное строительством здание или сооружение может быть передано в залог также только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится такой объект, либо части этого участка, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке предприятия  как единого имущественного комплекса  право залога распространяется на все  входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК РФ). В состав заложенного  имущества предприятия, как правило, входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права (п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Залог предприятия возможен только при наличии согласия собственника имущества, входящего в состав предприятия, или уполномоченного им органа, в противном случае договор об ипотеке предприятия будет считаться ничтожным. Обязательными приложениями к договору об ипотеке предприятия являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию.

 В Проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ предмет ипотеки понимается несколько шире: кроме недвижимых вещей, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, в него включены доли в праве собственности на такие недвижимые вещи, а также право застройки земельного участка и право постоянного владения и пользования земельным участком.

Действующее российское законодательство предъявляет особые требования к форме договора об ипотеке. Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 131 ГК РФ; п. 1 ст. 4 названного Закона).

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения — в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такие же последствия наступают при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, если последний не зарегистрирован.

    Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества, изъятого из гражданского оборота, устанавливается в соответствии с правилами п. 2 ст. 129 ГК РФ.

Не разрешает действующее  законодательство и использование  в качестве предметов ипотеки индивидуальных и многоквартирных жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Субъекты публичной (государственной или муниципальной) собственности на такие объекты не могут выступать в качестве залогодателей последних.

Кроме того, из числа объектов ипотеки исключено имущество, в  отношении которого федеральный  закон предусмотрел обязательную приватизацию, или же вовсе запретил приватизацию такого имущества (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).

Запрещает закон и  ипотеку так называемых дробных  земельных участков, каковыми являются земельные участки, площадь которых  меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

Не могут использоваться в качестве предмета ипотеки земельные участки, которые принадлежат их владельцам на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

Не допускает законодатель и ипотеки имущества, на которое  в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). В настоящее время перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, приводится в ст. 446 ГПК РФ.

Если должником является организация, то особенности обращения взыскания на принадлежащее ей имущество предусмотрены Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Имущество, на которое  не может быть обращено взыскание  по долгам организации, называется и  в некоторых федеральных законах. В частности, Федеральный закон «О свободе совести и религиозных объединениях» не допускает обращения взыскания на недвижимое имущество богослужебного заведения, перечень которого устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций (п. 5 ст. 21 названного Закона). В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона «О лотереях»¹¹ не может быть обращено взыскание на призовой фонд лотереи по обязательствам иным, нежели выплата, передача или предоставление выигрышей выигравшим участникам лотереи.

Договор ипотеки должен содержать срок исполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями Гражданского кодекса РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит.

Срок может определяться также указанием на событие, которое  должно неизбежно наступить. С учетом данной нормы установленное в  договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке исполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным (постановление ФАС ПО от 19 сентября 2002 г. N А57-2889/02-2). В случае если договором ипотеки обеспечено несколько обязательств, стороны должны указать в договоре ипотеки срок исполнения каждого из них (постановление ФАС ДО от 22 сентября 2003 г. N Ф03-А59/03-2/2259).

В договоре ипотеки должно быть также указано место заключения обеспечиваемого договора. По всей видимости, единственная причина такого требования - предоставление возможности будущим цессионариям требований по договору ипотеки оценить, какое право будет считаться применимым к отношениям сторон.

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления должен указываться в договоре ипотеки (постановление ФАС ЗСО от 28 июля 2003 г. N Ф04/3659-1182/А45-2003).

§2.3 Ответственность  сторон по договору ипотеки

По общему правилу  за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего  обязательства действующим законодательством  предусмотрена ответственность  залогодателя (заемщика). В частности, залоговое право предусматривает  обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.

Основанием для обращения, в частности, является неуплата или  несвоевременная уплата суммы долга  полностью или в части, если договором  не предусмотрено иное. При расхождении  условий договора об ипотеке и  условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

При этом порядок обращения  взыскания на заложенное имущество  и его реализации обладает определенной спецификой. Как правило, это осуществляется в судебном порядке (ст. 51—54 Закона об ипотеке), но в ряде случаев допускается и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 55 Закона об ипотеке). Здесь следует заметить, что упомянутая ст. 55 Закона об ипотеке в отличие от ст. 349 ГК РФ существенно сужает сферу внесудебного удовлетворения требований залогодержателя, исключая из нее случаи, когда: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс; земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке; имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения; имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. В указанных случаях наложение взыскания на заложенное имущество возможно лишь по решению суда.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, как  правило, реализуется путем продажи с публичных торгов. Исполнение судебного решения осуществляется по нормам исполнительного производства, изложенным в Федеральном законе «Об исполнительном производстве», а также в ГПК РФ и АПК РФ. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства определен в ст. 57 Закона об ипотеке.