Залог недвижимости: понятие, характеристика, договор

Министерство  образования Российской Федерации 
Новосибирский институт экономики и менеджмента

 

 

 

 

Кафедра Юриспруденции

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По дисциплине: Гражданское  право

 

На тему: Залог недвижимости: понятие, характеристика, договор

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студентка 3 курса 
з/факультета специальности Юриспруденция

Титова Е.А., группа Ю-511

Проверил:_______________________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

г.Новосибирск, 2013

 

Содержание

 

Введение…………………….…………………………………………………….3

Глава 1 Общая характеристика залога недвижимости как способа  обеспечения исполнения обязательств……………………………………………4

1.1 Система способов  обеспечения обязательств и место  в ней залога недвижимости……………………………………………………………………….4

      1.2 Понятие и правовая природа залога  недвижимости……………………7

        Глава 2 Содержание Ипотеки ……………….………………………………11

2.1 Права и обязанности  сторон ипотечного правоотношения …………..11

       2.2 Существенные и иные условия договора  
залога недвижимости................................................................................................17

       2.3 Ответственность сторон по договору ипотеки……………………….24

Заключение………………………………………………………………….……26

Список использованной литературы и источников …….……………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Состояние экономики  любого государства, стабильность и  эффективность гражданского оборота  состоят в прямой зависимости  от добросовестности и исполнительности участников гражданского оборота, от надлежащего исполнения договорных обязательств. В этой связи важным вопросом остается необходимость обеспечения исполнения обязательств.

Среди возможных способов обеспечения обязательств, названных  в гл. 23 Гражданского кодекса РФ, заметно выделяется институт залога недвижимости, который в настоящее время считается едва ли не самым надежным способом предотвращения негативных последствий, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником принятых на себя обязательств.

С учетом изложенного, изучение такого правового института как ипотека представляется весьма важным и актуальным.

Предметом исследования являются правовые нормы, непосредственно  регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, практика применения этих норм.

Целью работы является анализ залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.

Для достижения цели в  работе были поставлены следующие задачи:

1) рассмотреть развитие  института ипотеки в российском  гражданском праве, определить  его место в современном праве.

2) дать общую характеристику  договора о залоге недвижимости, для чего рассмотреть существенные  условия и форму договора о  залоге,  дать понятие сторон  договора о залоге, раскрыть их  права и обязанности, 

3) дать общую характеристику  прекращения залога, рассмотреть основания прекращения залога, раскрыть способы обращения взыскания на предмет залога,  раскрыть порядок реализации предмета залога.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных нормативных актов  и библиографии.

 

Глава 1 Общая  характеристика залога недвижимости как  способа обеспечения исполнения обязательств

§1.1 Система  способов обеспечения обязательств и место в ней залога недвижимости.

Одним из отдельных видов  залога, предусмотренных ГК РФ, требующим особого правового регулирования, является залог недвижимости — ипотека. В соответствии с действующим российским законодательством ипотека означает залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Ипотека занимает одно из значимых мест в системе способов обеспечения исполнения граждански правовых обязательств. Как способ обеспечения исполнения обязательств ипотека приобретает все большое значение и распространение. Прежде всего, это объясняется тем, что ипотека надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения должником основного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника по основному обязательству, поскольку в случае недействительности основного обязательства ипотека также недействительна, так как обязательства, возникающие из договора об ипотеке, являются дополнительными (акцессорными) по отношению к основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Ипотека является одним  из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательства всеми участниками гражданского оборота. По мнению З.И. Цыбуленко, объясняется это тем, что «во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор-залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст. 334 ГК РФ; п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя, и он постарается его не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.)».

С точки зрения К.И. Скловского, «решающим качественным отличием, позволяющим превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита через ипотеку» является не столько непосредственная ценность недвижимого имущества как предмета ипотеки, сколько «видимость», т.е. невозможность спрятать, тайно переместить в другое место, иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.

Ипотека может быть установлена  в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке). По сути, ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, которое изначально носит денежный характер или которое может трансформироваться в денежное обязательство впоследствии.

В соответствии с нормами  действующего законодательства об ипотеке (ст. 3 Закона об ипотеке) можно выделить три группы требований, которые обеспечивает ипотека. Во-первых, это уплата залогодержателю основной суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству в полном объеме или же в части, предусмотренной договором об ипотеке. Во-вторых, это уплата кредитору (займодавцу) причитающихся ему по соответствующему договору процентов за пользование кредитом (заемными средствами). В-третьих, это уплата залогодержателю иных сумм (платежей), связанных с нарушением залогодателем основного обязательства, обеспеченного ипотекой (возмещение убытков, выплата процентов за пользование чужими денежными средствами¹ и др.).

Однако обязательства  по ипотеке могут возникнуть и  без заключения соответствующего договора на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке). При этом законодатель предусмотрел непременное условие для возникновения ипотечного обязательства из закона. Так, в соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ в законе, предусматривающем возникновение внедоговорного ипотечного обязательства, должно быть определено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Некоторые случаи возникновения  внедоговорного ипотечного обязательства названы непосредственно в ГК РФ. В частности, п. 5 ст. 488 Кодекса содержит правило, согласно которому товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге с момента передачи товара покупателю и до его оплаты, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

В Проекте федерального закона о внесении изменений в  ГК РФ называются два вида ипотеки: 1) акцессорная ипотека (когда ипотека устанавливается на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства); 2) независимая ипотека (когда в договоре об ипотеке указывается лишь предельная сумма, которую залогодержатель может получить из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, и срок существования права залога). отграничивать его от всех иных видов залога, является ее предмет, в качестве которого может выступать исключительно недвижимое имущество.

 

 

 

§1.2 Понятие и правовая природа залога  недвижимости

Под ипотекой (греч. hypotheke — залог недвижимости) традиционно понимается залог недвижимого имущества, остающегося во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом².

В современном понимании  слово «ипотека» используется в  нескольких значениях. По мнению B.C. Ема, данный институт используется как минимум в трех значениях: «во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества»³.

Несмотря на то, что  нормы, регламентирующие залоговые  отношения (в том числе ипотеку), законодатель поместил в раздел ГК РФ, посвященный обязательственному праву, вопрос о правовой природе залога (особенно если в качестве предмета залога выступает неджимое имущество) остается в отечественной цивилистической литературе спорным⁴.

В дореволюционном российском праве залоговые отношения наиболее полно были разработаны в трудах таких ярких представителей российской юридической мысли, каковыми являются Е.В. Васьковский, А.С. Звоницкий, Л.A. Кассо, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич и др⁵. Одни ученые отстаивают тезис о том, что залоговое право относится к институту вещного права.

Относил к числу вещных прав право залога Г.Ф. Шершеневич, указывая на то, что «залоговым правом признается право на чужую вещь, принадлежащее верителю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности исключительного удовлетворения из ценности вещи»⁶. Однако он делал это с определенной оговоркой — «ввиду резкого отличия его от прав на чужую вещь». Г.Ф. Шершеневич полагал, что вещный характер залогового права «обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею (droit de suite), независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому»⁷. При этом он указывал на следующие особенности залогового права: во-первых, оно не имеет самостоятельного значения, в отличие от других вещных прав, и состоит в зависимости от права по обязательству; во-вторых, оно не дает ни владения, ни пользования вещью; в-третьих, оно «дает субъекту залогового права несравненно большее правомочие, чем другие вещные права, — оно может повлечь за собою лишение собственника принадлежащего ему права собственности».

А.А. Вишневский отмечает, что особенность залога в сравнении  с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер, в то время как поручительство, задаток, неустойка, банковская гарантия — это способы обеспечения исполнения обязательств, не имеющие характера вещно-правовых отношений. В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия на себя ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами, которые позволяют рассматривать его как вещно-правовой способ обеспечения исполнения обязательства.

Некоторые исследователи  — Н.Н. Аверченко, Ф.О. Богатырев, Ю.К. Толстой, JT.B. Щенникова и др.⁸ - предлагают относить к числу вещных прав только право залога недвижимости — ипотеку.

Если соотнести право  залога с основными признаками вещных прав, то можно отметить следующее. При залоге, несомненно, существует юридическая связь субъекта — залогодержателя с вещью, ставшей предметом залога, некое господство над ней. Объектом права залога является именно вещь (имущество), ибо предметом залога может быть только индивидуально-определенная вещь. Залогодержатель имеет возможность удовлетворить свой интерес без посредства других лиц, правда, преимущество имеется не перед всеми возможными кредиторами залогодателя. Все иные (третьи) лица не должны препятствовать осуществлению залогодержателем принадлежащих ему правомочий, хотя нельзя не сказать о том, что и сам залогодержатель не свободен в реализации правомочий владения, пользования, распоряжения заложенным имуществом. Обладатель залогового права вправе использовать для защиты своего права вещно-правовые способы защиты: во-первых, может предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя во-вторых, вправе предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы и не связанных с лишением владения. Присуще праву залога и право следования, так как где бы и в чьей бы собственности ни находился предмет залога, он будет оставаться таковым до прекращенного основного обязательства, обеспеченного залогом. То есть в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (п. 1 ст. 353 Г К РФ).