Заключение некоторых видов договора аренды

Земельные участки не могут  быть самостоятельным предметом  договора лизинга. Содержащийся в ст. 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» запрет не распространяется на случаи, когда  предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный  комплекс (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.09.2008 No. 4904/08 и 8215/08).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование  лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору финансового  лизинга, учитывается на балансе  лизингодателя или лизингополучателя  по соглашению сторон.

В зависимости от срока  полезного использования объекта  лизинга и экономической сущности договора лизинга различают:

Финансовый лизинг (финансовая аренда). Срок договора лизинга сравним  со сроком полезного использования  объекта лизинга. Как правило, по окончании договора лизинга остаточная стоимость объекта лизинга близка к нулю и объект лизинга может  без дополнительной оплаты перейти  в собственность лизингополучателя. По сути, является одним из способов привлечения лизингополучателем целевого финансирования (в целях приобретения объекта лизинга)¹⁹.

Операционный (оперативный) лизинг. Срок договора лизинга существенно  меньше срока полезного использования  объекта лизинга. Обычно предметом  лизинга являются уже имеющиеся  в распоряжении лизингодателя активы (может не быть третьей стороны  — продавца). По окончании договора объект лизинга либо возвращается лизингодателю  и может быть передан в лизинг повторно, либо выкупается лизингополучателем по остаточной стоимости. Лизинговая ставка обычно выше, чем по финансовому лизингу. По экономической сущности является разновидностью аренды. В Российской Федерации операционный лизинг законодательно не регулируется, поэтому контракты, по сущности являющиеся операционным лизингом, заключаются в виде договоров аренды.

Особым случаем является возвратный лизинг, при котором продавец лизингового имущества одновременно является лизингополучателем. Фактически, это форма получения кредита  под залог производственных фондов и получения дополнительного  экономического эффекта от различий в налогообложении.

Финансовую аренду (лизинг) регулируют Гражданский кодекс РФ (ст. 665, 666), Федеральный закон от 29 октября 1998 года «О финансовой аренде (лизинге)», а также многочисленные подзаконные  акты.

Существенные условия  договора лизинга:

Условие о предмете лизинга; Условие о продавце предмета лизинга  или о том, что выбор продавца осуществляет лизингополучатель; Условие  о сроке лизинга; Условие о  цене (размере лизинговых платежей).

В случае отсутствия данных условий в тексте договора, он будет  считаться незаключённым²⁰.

В июле 2011 г. Высший Арбитражный  Суд Российской Федерации (ВАС РФ) радикально пересмотрел практику применения арбитражными судами законодательства о лизинге (постановления от 5 июля 2011 г. № 2346/11, от 12 июля 2011 г. № 17389/10, от 12 июля 2011 г. № 17748/10, от 19 июля 2011 г. № 1930/11, от 25 июля 2011 г. № 3318/11).

Вопреки правовой позиции  Конституционного Суда Российской Федерации (КС РФ), признавшего лизинг финансовой услугой (постановление от 20 июля 2011 г. № 20-П), а также вопреки экономической природе лизинга, роднящей его с кредитом, Президиум ВАС РФ в ряде постановлений ориентировал нижестоящие арбитражные суды на разрешение споров, связанных с лизинговой деятельностью, на основе жесткой арендной трактовки лизинга, не учитывающей его инвестиционную направленность.

Новая практика существенно  нарушает баланс интересов лизингодателя  и лизингополучателя, отдавая предпочтение интересам лизингополучателя, нарушившего  условия договора лизинга, перед  интересами лизингодателя, испытывающего  негативные последствия такого нарушения.

Новой судебной практикой  нивелировано значение п. 1 ст. 13 (право  лизингодателя в бесспорном порядке  списать со счета лизингополучателя  средства в погашение задолженности  по лизинговым платежам), п. 2 ст. 22 (возложение риска неисполнения продавцом предмета лизинга обязанности передать ее на сторону, выбравшую продавца) и  п. 1 ст. 28 (включение в состав лизинговых платежей возмещения инвестиционных затрат лизингодателя), абз. 2 п. 1 ст. 31 (возможность  ускоренной амортизации предмета лизинга) Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

4. Аренда предприятий

По договору аренды предприятия  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование предприятие  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Данный договор — консенсуальный, возмездный и взаимный²¹.

Предметом договора является предприятие как имущественный  комплекс, относящийся к объектам недвижимости и включающий права  пользования природными ресурсами, основными и оборотными средствами, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, а также права требования и долги²².

Особый характер предмета договора указывает на некоторые  сходства с элементами других договоров, в частности:

договора аренды по передаче непотребляемых вещей;

договора займа (осуществляется передача сырья, материалов, денежных средств, т. е. вещей с родовыми признаками);

договора цессии и перевода долга (на арендатора переходят долги  и права требования арендодателя);

договора коммерческой концессии (арендатору предоставляется комплекс исключительных прав: право на товарный знак, знак обслуживания, секрет производства (ноу-хау), коммерческое обозначение).

Все это позволяет говорить о данном договоре как о смешанном, включающем элементы разных договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Договор аренды предприятия  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предусмотрен в ст. 22 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

Существенными условиями  договора являются его предмет и  цена (арендная плата)²³. Отсутствие арендной платы позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем  условиям договора и его назначению, порядок передачи регламентирован  в ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия  оформляется передаточным актом. Подготовка предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, также является обязанностью арендодателя (ст. 659 ГК РФ);

возместить арендатору стоимость  произведенных последним неотделимых  улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения на их производство со стороны арендодателя (п. 1 ст. 662 ГК РФ).

Арендатор обязан:

в течение всего срока  договора поддерживать предприятие  в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить текущий  и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ);

вносить арендную плату в  соответствии с договором;

после прекращения договора аренды предприятия вернуть предприятие  как имущественный комплекс. Порядок  возврата аналогичен порядку передачи во временное владение и пользование  арендатору. Расходы на подготовку предприятия к передаче, представление  и подписание передаточного акта несет арендатор. Перед заключением  данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные  действия по удостоверению состава  передаваемого предприятия, аудиторскую  проверку²⁴. На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены или рассмотрены:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого  аудитора о составе и стоимости  предприятия;

- перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия,  с указанием кредиторов, характера,  размера и сроков их требований.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как  его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется  фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков  и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия²⁵. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.

2.5 Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей  юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие  из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого  имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения  о договоре аренды.

Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в  аренду передается часть здания или  сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями  о договоре аренды.

Под зданием (сооружением) следует  понимать любой искусственно возведенный  на земельном участке или под  ним самостоятельный объект, который  фундаментально связан с земельным  участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в  письменной форме путем составления  одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С  передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью  и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат  арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым  законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем  и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение  одной из сторон от подписания документа  о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности  передать имущество, а арендатором  принять его.

Обязанность арендатора вернуть  арендованное имущество оформляется  в том же порядке, что обязанность  арендодателя²⁶.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием  или сооружением, но плату за пользование  земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором²⁷.

 

Заключение 

В условиях рыночных преобразований в обществе возникает потребность  в объективировании своих интересов  путем оформления выраженных волеизъявлений в договорную форму. Очевидно, что  одной из необходимых форм успешного  осуществления предпринимательской  деятельности является договор аренды. Поскольку, обусловленное личным интересом, определенное экономическими потребностями, порождает в руках собственника концентрацию имущества, позволяющего либо полностью, либо в части сдавать  его во временное владение и пользование  иным субъектам на взаимовыгодных условиях. Для арендатора взаимовыгодным аспектом, порождающим необходимость заключать  соответствующий договор, является стремление преумножить свои доходы за счет использования арендуемого  имущества в сфере предпринимательской  деятельности.

Немаловажным фактом является то, что объективные предпосылки  арендных отношений заложены в самой  природе отношений частной собственности. Аренда, возведенная в ранг средства разгосударствления и приватизации, явившаяся необходимым условием перехода к рыночной экономике, утратила сегодня вою актуальность. Вместе с тем, все же замечалось функциональное сужение роли аренды. Договор аренды предприятия с правом выкупа противоречил сущности договорного обязательства  вследствие наделения арендатора статусом управляющего хозоргана, в результате проблематичным оказывалась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий арендатора и  арендодателя противоречили самой  сути договора.