Заключение некоторых видов договора аренды

 

Введение

Определяемый еще римским  законодательством, договор аренды не теряет актуальности и в настоящее  время. Договор аренды является самым  массовым - ежедневно в России совершаются  сотни тысяч сделок направленных на аренду имущества. Практически все  предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

В условиях ведения современной  хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку  посредством этого вида договора выявляются действительные потребности  сторон в выборе направления предпринимательской  деятельности. Договор аренды позволяет  не только определить объем прав и  обязанностей сторон, но и порядок  их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении  существующих гарантий и ответственности  арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения  договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая  регламентация прав и обязанностей сторон, но и правильное оформление заключение договора аренды.

Цель исследования заключается  в изучении правового регулирования заключения договора аренды.

Работа состоит из введения, двух глав, включающих пять параграфов, заключения, список использованных источников.

 

 

Глава 1 Определение предмета договора аренды как обязательное условие для его заключения.

Из широкой распространенности договора аренды отнюдь не следует его полная ясность. Многие вопросы касающиеся арендных отношений остаются не урегулированными, что вызывает разночтения в правоприменительной практике. В том числе соотношение понятий «предмет» и «объект» договора аренды.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей ( п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии с абз.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Для заключения любого договора необходимо согласовать условие  о его предмете (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Определения предмета договора аренды Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако из содержания статьи 607 ГК РФ следует, что объектом аренды является имущество, которое предоставляется арендатору. В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно установить это имущество¹.

Из-за смысловой близости «предмет» и «объект» возникает  вопрос: равнозначны ли понятия  «предмет договора аренды» и «объект  аренды»? В судебной практике не сформирован  единый подход к содержанию понятия  «предмет договора аренды». На основе ее анализа можно выделить две  позиции.

1. Предмет договора аренды – имущество, которое подлежит передаче арендатору (объект аренды).
2. Предмет договора аренды – предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование и данные, позволяющие определенно установить это имущество (ст. ст. 606, 607 ГК РФ).

Судебная практика , отражающая первую позицию:

Постановлением ФАС Восточно - Сибирского округа от 04.02.2010 по делу №  А78-2051/2009 было установлено: гражданин  индивидуальный предприниматель Слюсар П.В. обратился в Арбитражный суд  Забайкальского края с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Страховая компания «Арбат» о взыскании  задолженности по арендной плате  по договору аренды нежилого помещения².

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 14 августа 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Выводы судов первой и  апелляционной инстанций о незаключенности  договора аренды в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ являются правомерными, поскольку суды обоснованно пришли к выводу о том, что в данном договоре не содержится сведений, позволяющих  определить объект аренды, являющийся предметом договора.

Постановление ФАС Северо - Кавказского Округа от 15 декабря 2008 года № Ф08-2539/2008.  Предприниматель  Лобода Л.А. обратилась в Арбитражный  суд Ставропольского края с иском  к предпринимателю Кобосняну  Г.Л. о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей долевой  собственности, взыскании упущенной  выгоды , арендной платы за землю.

Решением от 08.04.2005 суд  исходя из равенства долей истца  и ответчика определил долю в  недвижимом имуществе для Лобода Л.А. Взыскать с предпринимателя Кобосняна Г.Л.  с упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы.

В кассационной жалобе Кобоснян Г.Л. просит решение от 05.04.2005 и постановление  апелляционной инстанции от 26.02. 2008 отменить . Поскольку, предприниматель  Лобода Л.А. не доказала действительную возможность сдавать принадлежащее  ей имущество в аренду за определенную плату , то есть реальность получения  ею дохода в заявленном ко взысканию  размере. До реального раздела имущества, находящегося в совместной собственности, истец не имела возможности сдавать  в аренду принадлежащую ей часть  имущества, поскольку она не была до этого момента определена, а  предметом договора аренды является индивидуально-определенное имущество (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

При таких обстоятельствах  обжалуемые судебные акты в части  взыскания с ответчика упущенной  выгоды следует отменить и в иске оказать.

Судебная практика, отражающая вторую позицию:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.12.2006 № Ф03-А73/06-1.4996.

Индивидуальный предприниматель  Пак В.В. обратился с иском в  Арбитражный суд  Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Илион» о взыскании штрафа за передачу арендатором помещений  в субаренду без письменного  согласия арендодателя³.

Решением суда от 01.028.2006 исковые  требования удовлетворенны с учетом уменьшения размера суммы неустойки  в порядке статьи 333 ГК РФ. Принимая его, суд первой инстанции исходил  из того, что договоры субаренды, на которые сослался истец, не заключены , вместе с тем факт использования  помещений третьими лицами в арендованном здании в нарушение договора без  согласия собственника подтвержден  материалами дела, что является основанием в соответствии с его условиями  для применения штрафных санкций.

Дав оценку договорам, предоставленным  истцом в обоснование исковых  требований, арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что заключенные  ответчиком с третьими лицами договоры не являются договорами субаренды, поскольку  их предметом является предоставление на возмездной основе комплекса услуг  для осуществления торгово-ярморочной деятельности.

Постановление ФАС от 14.10.2008 № Ф08-5994/2008. Индивидуальный предприниматель  Лигай В.А обратился в Арбитражный  суд с заявлением о признании  недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю. Решением в удовлетворении заявления отказано⁴.

Апелляционный суд пришел к выводу, что между обществом  и предпринимателем сложились арендные отношения, в которых размер арендной платы определяется соглашением  сторон. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставит арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из анализа судебной практики рекомендуется для согласования предмета договора аренды указать данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды).

Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться недвижимые и движимые вещи. К движимым относятся  все вещи, которые не являются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в  аренду могут быть переданы следующие  движимые объекты: оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в  процессе их использования (непотребляемые вещи).

Данный перечень не является исчерпывающим. Основываясь на судебной практике, можно сделать вывод  о том, что животные могут быть объектом аренды с целью извлечения из них полезных свойств (молочной продукции, шерсти, приплода и доходов, не связанных  с потреблением самих животных) (Определение  ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-3149/10, Постановление  ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2005 N Ф04-3382/2005(11722-А03-5)). Данный вывод подтверждается также содержанием абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение.

Наименование вещи позволяет  определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также  идентифицировать относимые к ней  документы, регламентирующие цель и  объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические  регламенты и т.п.)⁵.

Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она  быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.

Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам  (Определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-7254/10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 по делу N А82-13666/2006-35).

Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала  необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим  названием и назначением), что  осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно  определить индивидуальные признаки вещи⁶.

Для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

- указать наименование  объекта аренды (наименование рода  вещей, к которому он относится);

- описать индивидуальные  характеристики объекта аренды.

Некоторая продукция подразделяется не только на виды, но и на разновидности. Это более узкое деление, указывающее  на ряд частных признаков, характеристик  отдельных видов движимых вещей. К таким характеристикам относят  типы, модели, марки продукции (ОК 005-93).

Если в договоре не указано  или ненадлежащим образом указано  наименование объекта аренды

В таком случае условие  об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а договор  аренды - незаключенным. Арендодатель не может взыскать с арендатора плату  за пользование имуществом.

Если же арендатору было передано имущество, но без составления  акта приема-передачи, он не будет иметь  права владеть и пользоваться этим имуществом. Кроме того, арендатор не вправе будет требовать признания за собой права собственности на выкупленное по такому договору имущество.

Описание индивидуальных характеристик (индивидуализация) объекта аренды позволяет выделить вещь из других вещей того же рода по присущим только ей характеристикам⁷.

На практике возникает  вопрос: какие индивидуальные характеристики имущества, передаваемого в аренду, достаточно указать в договоре, для  того чтобы выделить имущество из других вещей того же рода?

Для движимых вещей (за исключением  транспортных средств) не установлены  единый порядок и признаки индивидуализации объектов аренды. Поэтому индивидуализация таких вещей носит оценочный  характер (в случае спора оценивается  судом исходя из фактических обстоятельств  дела)⁸.

Индивидуализация объекта  аренды позволяет установить, что  предъявлено то же самое имущество, которое указано в договоре.

По способу индивидуализации движимое имущество, передаваемое в  аренду, можно разделить на следующие  группы:

- оборудование;

- животные;

- предметы обихода.

Оборудование - это применяемое  самостоятельно или устанавливаемое  на машину техническое устройство, необходимое для выполнения ее основных и (или) дополнительных функций, а также  для объединения нескольких машин  в единый комплекс (пп. "н" п. 6 Технического регламента о безопасности машин и оборудования, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.09.2009 N 753).

К данным объектам аренды относятся  следующие устройства: строительная, медицинская, специальная, бытовая  и иная техника, в том числе  двигатели, станки, компьютеры, оружие, инструменты, приспособления и т.д. Такие устройства создаются в  заводских условиях с присвоением  изготовителем номера изделия (заводского номера).