Шпаргалка по "Жилищному праву"

н) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

26. Особенности временных жильцов и поднанимателей в рамках договора социального найма.    Возможность сдачи жилого помещения вподнаем — одно из правомочий нанимателя как по договору социального, так и коммерческого найма (за исключением фонда жилищностроительных кооперативов). Наниматель вправе с согласия проживающих с ним членов семьи и наймодателя сдавать вподнаем закрепленное за ним жилое помещение (ст. 76 ЖК РСФСР). Причем это право не только самого нанимателя, но и членов его семьи.

В поднаем может быть сдана часть занимаемого жилья, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все помещение (на период сохранения права пользования, в частности в случаях пользования забронированным жилым помещением, — ст. 64 ЖК РСФСР).

Действующее жилищное законодательство не предусматривает форму, в которой должно быть выражено согласие наймодателя и членов семьи нанимателя на заключение договора поднайма. Такое согласие может быть устным или в форме «отсутствия» возражений. Во всяком случае, наймодатель и члены семьи нанимателя вправе в суде оспаривать соглашение о поднайме со ссылкой на отсутствие согласия по правилам ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам).

Договор поднайма может быть заключен и в устной, и в письменной форме, как правило с указанием срока проживания поднанимателей. Хотя наймодатель не участвует в процессе заключения договора, наниматель отвечает перед ним за соблюдение правил пользования жилым помещением со стороны поднанимателей.

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Но он не может превышать суммы, которую платит за это помещение наниматель. В противиом случае незаконно полученная сумма может быть взыскана в доход государства.

Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиотелеаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату подобных услуг. Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателя-инвалида, больного, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмездными, и их стоимость засчитывается в ежемесячно вносимые суммы за пользование жилой площадью.

Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя по договору поднайма, самостоятельного права на него не имеют. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора, и при отказе освободить занимаемую площадь подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. В таком же порядке поднаниматель выселяется и в случае прекращения договора найма жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца. На договор поднайма распространяются нормы ст. 98 ЖК РСФСР о выселении без предоставления другого жилья лиц, которые систематически разрушают, портят жилое помещение, нарушают правила проживания.

Сдача жилого помещения вподнаем не допускается:

1)  если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, оказывается менее установленной нормы. Под «установленной» нормой понимается требование ст. 38 ЖК РСФСР относительно обеспечения проживающих из расчета 12 кв. м на одного человека;

2)  если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, предусмотренных приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (активные формы туберкулеза, шизофрения, эпилептическая болезнь, органические поражения центральной нервной системы и др.);

3)  без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4)  в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения вподнаем1.

Статья 79 ЖК РСФСР предусматривает возможность изъятия жилой площади, используемой для извлечения нетрудовых доходов, в судебном порядке. При рассмотрении таких дел должно быть доказано систематическое извлечение прибыли.

Прокурор г.Ессентуки обратился в суд с заявлением в интересах исполкома Ессентукского городского Совета к Ц. об изъятии жилой площади и взыскании в доход государства 920 руб., сославшись на то, что ответчик, постоянно проживая на жилой площади Ю., с которой поддерживает семейные отношения без регистрации брака, систематически сдает вподнаем однокомнатную квартиру, нанимателем которой он является, извлекая нетрудовые доходы.

Решением Ессентукского городского суда (оставленным в силе определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда) иск удовлетворен.

Президиум Ставропольского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР

1 На территории Российской Федерации такие правила пока не приняты.

об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. Принимая решение об изъятии жилой площади и взыскании с ответчика в доход государства 920 руб., полученных в счет оплаты за сданную вподнаем квартиру, суд указал, что Ц. с января 1984 г. жилым помещением не пользовался, сдавал его по договору поднайма семье Т. за 40 руб. в месяц с целью систематического извлечения нетрудовых доходов. Однако этот вь^вод суд сделал, не исследовав, в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР, конкретные обстоятельства дела.

Ответчик в суде утверждал, что он инвалид II группы, страдает целым рядом тяжких заболеваний, нуждается в посторонней помощи, и поэтому проживал у К), которая ухаживала за ним. Кроме того, в его квартире из-за плохого отопления было холодно и он по состоянию здоровья не мог там проживать. По просьбе Т. он сдал ему жилое помещение вподнаем сроком на один год. По истечении года Т. из квартиры не выехал, так как не имел другого жилого помещения, а затем отказался освободить квартиру, вследствие чего Ц. не имеет возможности в ней поселиться.

Эти доводы ответчика суд должным образом не проверил, хотя они имеют существенное значение для дела1.

Наниматель и совершеннолетние члены его семьи по взаимному согласию могут временно вселить к себе других граждан (временных жильцов) без взимания платы.

В отличие от условий договора поднайма при вселении временных жильцов специально не оговаривается обязанность нанимателя по предоставлению части или всего жилого помещения. Вселение таких лиц (обычно родственников, друзей, близких знакомых) предполагается исходя из добровольных «потеснений», без соблюдения установленных норм жилья на период временного проживания до полутора месяцев).

Характерный признак правового статуса временных жильцов — бесплатное проживание. Вытекающие из этого взаимоотношения по своей правовой природе подпадают под договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689—701). Если же с временных жильцов взимается какая-либо плата (не обязательно в денежной форме), то взаимоотношения сторон должны быть квалифицированы как вытекающие из договора поднайма.

Для вселения временных жильцов, как правило, не требуется согласия наймодателя. Однако ст. 680 ГК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить их проживание, если нарушены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением и должны освободить его немедленно по требованию нанимателя или любого из совершеннолетних членов его семьи по окончании сроков проживания, а если эти сроки не были определены, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования. В случае отказа освободить жилье наниматель или члены его семьи вправе выселить временных жильцов в порядке самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) или обратиться в суд с иском о принудительном выселении по правилам ст. 304, 305 ГК РФ (защита прав владельца, не являющегося собственником).

 

27. Капитальный и текущий ремонт. Соотношение понятий: перепланировка, переоборудование и улучшения.

 

28. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору социального найма жилых помещений.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

1. Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения.

2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Комментарий к статье 61

1. Наниматели жилых помещений по договору социального найма могут использовать их в соответствии с предписаниями ЖК РФ, а также заключенного договора. Кодекс исходит из того, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора, а при осуществлении этих прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей они не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК).

Как представляется, вряд ли можно говорить о сколько-нибудь значимой свободе в установлении и реализации жилищных прав применительно к сторонам договора социального найма. Этот договор имел и имеет достаточно жесткую регламентацию, которая не предполагает ни возможности изменять действующие правила ЖК РФ, ни возможности устанавливать иные права и обязанности, помимо предусмотренных законодательством.

2. В качестве общего правила комментируемый Кодекс предусматривает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств <*>. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Так, например, согласно Санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", утвержденным Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. и введенным в действие 1 июля 2001 г. (СанПиН 2.1.2.1002-00), не допускается:

- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;

- хранение и использование в жилых помещениях и в помещениях общественного назначения, размещенных в жилом здании, веществ и предметов, загрязняющих воздух;

- выполнение работ или совершение других действий, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях;

- захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений, других мест общего пользования;

- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.

До утверждения Постановлением Правительства РФ новых Правил пользования жилыми помещениями (во исполнение ст. ст. 12, 17 ЖК) продолжают действовать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (с последующими изменениями и дополнениями). Поскольку, как отмечалось выше, правомочия нанимателя по договору социального найма в основном определялись в ЖК (сначала ЖК РСФСР, а теперь ЖК РФ), указанные Правила перечисляют некоторые дополнительные права нанимателя и гораздо более подробно регламентируют обязанности нанимателя по пользованию занимаемым жильем. Так, к примеру, Правила указывают, что при обнаружении неисправностей в квартире наниматель обязан немедленно принять возможные меры к их устранению и в необходимых случаях сообщить о них наймодателю или в соответствующую аварийную службу.

Наниматель обязан содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых ЖЭО; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений; экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию. Нанимателям запрещается устанавливать на крышах домов без разрешения ЖЭО индивидуальные антенны для телевизоров; хранить в жилых помещениях и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, а также загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы и другие места общего пользования.

Не допускается курение в местах общего пользования в квартирах, где проживает несколько нанимателей, в подъездах, холлах и на лестничных клетках жилого дома; выполнение в квартире работ или совершение других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23.00 до 7.00 должна соблюдаться полная тишина.