Шпаргалка по "Жилищному праву"

– замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений;

– консервация поливочных систем;

– ремонт и укрепление входных дверей.

В жилых и подсобных помещениях квартир указанные работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования. Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться РДС в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград. Сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними обеспечивается организацией по обслуживанию жилищного фонда или на договорных началах – специализированной организацией. Не рекомендуется осуществлять посадку женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения.

 

9. Процедура перевода жилых помещений в нежилые.

Жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим требованиям санитарных, технических и иных норм. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд. Его использование и сохранность, соответствие установленным нормам контролируется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ. Статьей 21 ЖК РФ предусмотрено добровольное страхование жилых помещений.

Классификация жилых помещений:

• жилой дом (его часть) – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования;

• квартира (ее часть) – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования;

• комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Основное назначение жилого помещения, в отличии от нежилого, – проживание в нем граждан (ст. 17 ЖК РФ). Законом с рядом ограничений допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности граждан. Запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (для этого предназначены нежилые помещения).

Возможность перевода жилого помещения в нежилое предусмотрена ст. 22 ЖК РФ с некоторыми ограничениями. При переводе жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, выселяемым из него гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).

Перевод не допускается, если:

• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (т. е. необходимо обеспечить иной вход в переводимое помещение, чем тот, что используется для других жилых помещений);

• переводимое помещение является частью жилого помещения (невозможен перевод в нежилое помещение комнаты в жилой квартире);

• переводимое помещение используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

• переводимая квартира расположена не на первом этаже многоквартирного дома и этажом ниже находится жилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по представленным собственником (или им уполномоченным лицом) данного помещения (заявителем) следующим документам:

• заявление о переводе помещения;

• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

• план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт помещения);

• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Решение о переводе или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с момента представления документов и не позднее 3 рабочих дней выдается заявителю.

 

 

10. Основания и порядок исключения жилых помещений из жилищного фонда.

Периодически, в сроки, устанавливаемые Советом Министров РСФСР, производится обследование состояния жилых домов госу. и общ. ЖФ. Непригодные для проживания жилые дома и Ж/П переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению СМ автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного СНД, СНД автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и С-П городских СНД.

Основания: к непригодным для проживания относятся жилые дома:

а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и др.; б) расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней; в) жилые дома, получившие повреждения в результате стихийных бедствий; г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10-20 лет; д) при возникновении угрозы аварии (обрушения) здания в результате достижения предельного физического износа; е) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения; ж) в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

К непригодным для постоянного проживания Ж/П относятся:

а) Ж/П при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных строительными НиП, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных Ж/П вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания; б) Ж/П в жилых домах, признанных непригодными для проживания; в) Ж/П, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства; г) Ж/П, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают установленным показателям; д) Ж/П, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

На основании материалов (акта об отнесении здания к непригодным и др.), представленных межведомственной комиссией, решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания выносится органом местного самоуправления (местной администрацией). Утвержденные этим органом акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и Ж/П либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном законодательном порядке.

 

 

 

 

11. Учет жилых помещений: компетенция органов и направление деятельности.

 

12. Контроль за ремонтом и сохранностью жилищного фонда.

 

Основной документ – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).

Техническое обслуживание здания (содержание и текущий ремонт) включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Система технического обслуживания жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Оно включает работы по контролю за состоянием жилищного фонда, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т. д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий организациями по обслуживанию жилищного фонда.

Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта принимается в пределах 3–5 лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки (ими же производится приемка результатов ремонта).

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших 5 лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

При капитальном ремонте производится:

– комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования,

– смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные,

– улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда,

– осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий устанавливаются по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.

 

 

13. Формы управления жилищным фондом.

 

14. Правовая природа договора найма жилых помещений: понятие, стороны, предмет (объект).

 

Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо "Наймодатель" - обязуется предоставить другой стороне "Нанимателю" жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Законодательство разделяет обязательства, возникающие из найма жилого помещения, на договоры социального найма и коммерческого найма:

• договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного внем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать "квазидоговором", поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью "Социальный найм").
• договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.