Шпаргалка по "Жилищному праву"

2) иные граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях в соответствии с федеральным законом или законом субъекта РФ.

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем 5, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения:

• о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности;

• о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;

• о размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке их внесения, об ответственности за нарушение обязательств по их внесению;

• о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в т. ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;

• о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков;

• о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие ЖК, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются:

• общее собрание членов жилищного кооператива;

• конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

• правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

 

41. Процедура создания жилищно-строительных кооперативов.

 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.  

 

Цель создания таких кооперативов — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива. Так же как и жилищные кооперативы, ЖСК является некоммерческой организацией.  

 

Учредителями жилищно-строительного кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) организации. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех организаций. 
 
Единственным учредительным документом ЖСК является его устав. В уставе ЖСК обязательно отражаются следующие вопросы: 
— условие о размере паевых взносов его членов; 
— срок и порядок внесения паевых взносов; 
— состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими решений, включая перечень вопросов, решения по которым могут быть приняты только единогласно или большинством голосов; 
— условие о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. 

 

ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом.  

 

Как и всякое юридическое лицо, ЖСК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в судебных разбирательствах ЖСК выступает в зависимости от конкретных обстоятельств дела в качестве истца или ответчика. 

 

Деятельность ЖСК регулируется федеральными законами, а при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон — уставом ЖСК и принятыми во исполнение устава внутренними документами ЖСК. 

 

В соответствии со ст. 49 Гражданского кодекса РФ ЖСК вправе осуществлять действия и операции, предусмотренные их уставами. Деятельность ЖСК не подлежит лицензированию, а все необходимые для достижения уставных целей и задач работы и услуги (например, строительно-монтажные работы), подлежащие лицензированию, выполняются по гражданско-правовым договорам ЖСК с уполномоченными организациями и (или) предпринимателями без образования юридического лица. Указанные организации и (или) предприниматели без образования юридического лица должны иметь все необходимые лицензии для выполнения работ и (или) услуг для ЖСК. В настоящее время подлежат лицензированию следующие необходимые для ЖСК услуги: 
1) банковские; 
2) страховые; 
3) оценочные; 
4) строительные. 

 

Гражданин или организация, желающие стать пайщиками, подают в ЖСК заявление в письменной форме о приеме в члены ЖСК. В заявлении гражданина должны быть указаны его фамилия, имя, отчество и место жительства. Граждане, не имеющие самостоятельного заработка, а также получающие государственные пособия, пенсию или стипендию, сообщают об этом в заявлении. 

 

Заявление о приеме в ЖСК должно быть рассмотрено в течение 30 дней. Вступающий признается пайщиком с момента вынесения решения общим собранием ЖСК и уплаты вступительного взноса, а также паевого взноса или его части, установленной уставом ЖСК. 

 

Лица, принятые в ЖСК и внесшие вступительный и паевой взносы, получают документ, удостоверяющий их членство. 
 
Основными обязанностями пайщиков ЖСК являются: 
— соблюдение устава ЖСК, выполнение решений общего собрания ЖСК, других органов управления и органов контроля ЖСК; 
— выполнение своих обязательств перед ЖСК по участию в его хозяйственной деятельности.  

 

Управление ЖСК осуществляется в порядке, определенном нормами устава ЖСК. Решение большинства оперативных вопросов финансово-хозяйственной деятельности по уставу ЖСК входит в компетенцию председателя ЖСК и правления ЖСК, поскольку целью членства в ЖСК является не перманентное участие в деятельности общего собрания членов ЖСК, а приобретение необходимого жилья на доступных условиях. 

 

Кроме того, проведение общих собраний членов ЖСК требует определенных немалых затрат (аренда помещения на всех членов ЖСК — сотни и тысячи человек). 

 

Наиболее важные вопросы, с одной стороны, не затрагивающие оперативную деятельность ЖСК, а с другой стороны, позволяющие членам ЖСК осуществлять действенный и эффективный контроль за деятельностью председателя ЖСК и правления ЖСК, входят в исключительную компетенцию общего собрания членов ЖСК в соответствии с уставом ЖСК и не подлежат передаче на рассмотрение исполнительных органов ни при каких условиях. Внутрикооперативные отношения (права и обязанности членов ЖСК) регулируются уставом ЖСК. 

 

Имущество кооператива, согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит 
 
в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищно-строительного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем. 

 

До полной выплаты пая член кооператива с согласия правления имеет право на вселение временных жильцов и на сдачу внаем жилого помещения.  

 

В этой связи следует рассеять традиционное заблуждение членов ЖСК о том, что необходимо «приватизировать» занимаемую ими квартиру, которая и так уже является их собственностью по факту выплаты паевого взноса — в соответствии с действующим российским законодательством. В срочном порядке оформлять регистрацию права собственности на квартиру ЖСК и получать соответствующие документы в управлении Федеральной регистрационной службы следует только тем, кто намерен пустить свое жилье в гражданский оборот — продать, подарить или обменять. Либо оформляет наследство — благо теперь таковое в виде квартиры ЖСК наследуется в «натуральном» выражении. Даже если наследодатель при жизни не произвел процедуры оформления собственности, это могут сделать его наследники по закону или завещанию — и вступить в свои права. 

 

Всем остальным пока нет смысла торопиться в управление Федеральной регистрационной службы. В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ, они могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению — продавать, дарить, завещать и пр. Но для оформления наследства или отчуждения квартиры ЖСК необходимо получить соответствующий правоустанавливающий документ — справку жилищно-строительного кооператива (в двух экземплярах) о полной выплате пая. Эта справка оформляется по установленной форме и подписывается у председателя и бухгалтера кооператива. На основании такой справки в управлении Федеральной регистрационной службы регистрируются права собственности и оформляется свидетельство о собственности, необходимое для последующего отчуждения недвижимости. 

 

Принципиальным вопросом, возникающим при анализе отношений в ЖСК, является проблема перехода прав на общее имущество. Одновременно с передачей помещения от ЖСК его члену передается доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Это означает, в частности, невозможность ситуации, когда кооператив передает помещения своим членам, а общее имущество остается в собственности кооператива. 

 

Однако если кооперативы в ходе своей деятельности осуществляли самостоятельное дополнительное строительство и развитие многоквартирного дома, то созданные объекты и помещения поступают в собственность кооператива как организации. 

 

Выселение из помещения возможно лишь для членов, исключенных за грубое неисполнение обязанностей и не выплативших полностью пай. Это положение естественно, так как с полной выплатой пая кооператив теряет какие-либо права на жилое помещение. При исключении, как и при добровольном выходе, член кооператива получает в предусмотренном уставом порядке действительную стоимость внесенного пая. 
 
Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Как прямо указывают большинство уставов ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть объединить паевые взносы и создать кооператив — это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры.  

 

Паевой фонд также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Как правило, уставы ЖСК предусматривают возможность исключения из числа членов кооператива лиц, систематически не оплачивающих паевые взносы. 

 

Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. Обязанность по внесению дополнительных взносов может устанавливаться только решением общего собрания ЖСК. 

 

Следует особо отметить, что в силу действующего законодательства ЖСК не несет ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию и на отношения между членами ЖСК и кооперативом не распространяется Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

 

42. Процедура создания жилищных кооперативов.

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.