Сервитут в Российском законодательстве

30 октября 2001 г. был опубликован  и вступил в юридическую силу  Земельный кодекс РФ, правовые  нормы которого содействуют дальнейшему  развитию земельных отношений  по пути углубления земельной  реформы в стране.

§1.2. Понятие сервитута (сервитут, как обязательство, норма обязательственного права)

В практике землепользования иногда возникают ситуации, когда собственнику одного земельного участка необходимо, к примеру, проложить кабель или водопровод через соседний участок. Как уладить возникшую проблему с соседом и законно оформить возможность пользования чужим земельным участком?

Гражданский Кодекс РФ предусматривает такое понятие ограниченного вещного права как сервитут (ст. 274 ГК РФ). Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных граждан или юридических лиц, и публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения.

Сервитут (от латинского «servitus» — рабство, служение вещи) — это обременение земельного участка (любой другой недвижимости) правом органиченного пользования другими лицами.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества (для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута).

Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен

Сервитут - это право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

На арендаторов сервитут не распространяется. Сервитут не может передаваться никому, кроме собственника земельного участка и только вместе с этим участком. Более того, согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Получается, что буквальное толкование этих слов ограничивает права арендатора, не позволяя ему осуществлять в полном объеме право пользования арендованным недвижимым имуществом.

Но в любом случае сервитут не может передаваться лицам, не использующим объект недвижимости, к которому прилагается сервитут.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть установлен в соответствии с Земельным кодексом, нормативными актами субъекта РФ или органами местного самоуправления. Хотя понятие сервитута введено в оборот с момента принятия первой части Гражданского кодекса и принятия некоторых других нормативных актов, о серьезном начале действия этого института в Российском законодательстве можно говорить только с момента введения в действие Земельного кодекса. Остановимся более подробно на частном сервитуте. Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд, которые собственник недвижимого имущества не сможет обеспечить без установления сервитута. Если стороны достигли согласия об установлении сервитута, то это согласие оформляется письменным договором, который должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если согласие между сторонами не достигнуто, то спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Таким же образом сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Так, например, собственник квартиры, через которую проходят общие коммуникации, имеет право потребовать заключения договора о предоставлении сервитута. В соответствии с данным договором собственник квартиры предоставляет право доступа к общим коммуникациям и в какой–то степени позволяет пользоваться своей квартирой, а обслуживающая же организация получает соответствующее право, но вместе с тем и принимает на себя обязательство обслуживать указанные коммуникации. Сервитут сохраняется и в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли–продажи, залога и не может передаваться каким–либо способом лицам, которые не являются собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка (недвижимого имущества) в связи с тем, что отпали основания, по которым он был установлен.

Как и другие вещные права, сервитут следует за вещью. Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода к другому лицу прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом. Причем это правило применимо как к частным земельным сервитутам, так и к публичным. Например, передача земельного участка в аренду не является основанием для прекращения или изменения сервитута, установленного в интересах третьих лиц. В силу ст. 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора аренды земельного участка обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, и в частности о наличии сервитута. Если арендодатель не выполнил этой обязанности, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением причиненных ему убытков.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут может быть прекращен по требованию владельца земельного участка, на который был установлен сервитут, при условии отпадения оснований, по которым он был установлен.

С принятием нового Земельного кодекса, введенного в действие гл. 17 ГК РФ, в стране получили широкое развитие отношения собственности и иных вещных прав на землю.

Среди вещных прав на землю особое место занимает земельный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Можно полностью согласиться с Копыловым А.В., утверждающим, что «земельные сервитуты – самое старое и первоначально единственное право на чужую вещь».

Впервые сервитуты упоминаются в источниках римского права. Законы 12 таблиц предусматривали 4 сервитута: право прохода и проезда верхом; право прохода скота и проезда в легких повозках; право пользования вымощенной дорогой для перевозки тяжелых грузов; право провести воду через чужую землю. При этом предметом сервитута считалось не право пользования чужой вещью в определенном отношении, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользовался сервитуарий. Таким образом, сервитут означал право обладания частью чужой земли, предоставленной в пользование владельца сервитута. Позднее в период начала империи сервитут был признан особым вещным правом и стал означать право пользования чужим земельным участком.

В своей работе «Вещные права на землю» Копылов А.В. выделяет следующие виды сервитутов того времени. В зависимости от характера использования господствующего участка сервитуарием – сельские и городские; по содержанию – положительные, дающие право оказывать фактическое воздействие на чужой земельный участок и отрицательные, которые лишали собственника сервитута возможности совершать определенные действия в отношении своего имущества. По способу осуществления сервитута – постоянные и непостоянные.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком имело место и в законодательстве дореволюционной России и устанавливалось сначала в виде «права угодий». Само слово «сервитут» было введено в общерусское законодательство только в ХVIII веке Положением о нотариальной части (ст. 159) и определялось как «вещное право пользования чужим имуществом в определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным действиям». Сервитуты подразделились на личные, принадлежащие лицу как конкретной личности, и предиальные, принадлежащие субъекту как собственнику определенной недвижимости. При этом предиальный сервитут означал «вещное право собственника господствующей недвижимости пользоваться в известном отношении чужой (служебной) недвижимостью, кто бы ни был ее собственником». Перечень сервитутов был установлен в Своде законов гражданских предиальных сервитутов, Уставе лесном и Особом приложении к книге 4 тома 9 Свода законов Российской империи.

В современном российском законодательстве впервые институт сервитутов появился в 1994г. В «Основных положениях государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.», утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 г. № 1535, устанавливались 3 вида публичных сервитутов, которыми обременялись собственники приобретенных застроенных земельных участков для обеспечения следующих общественных нужд:

1) безвозмездного и беспрепятственного использования объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

2) размещения на участке  межевых и геодезических знаков  и подъездов к ним;

3) доступа на участок  соответствующих муниципальных  нужд для ремонта объектов  инфраструктуры.

Впоследствии сервитут был закреплен в ст. 216, ст. 274 – 277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. Помимо ГК РФ и ЗК РФ нормы о сервитутах содержатся в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, ФЗ от 25.06.96г. «О товариществах собственников жилья», ФЗ от 21.01.01. «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ряде других. В большинстве из указанных актов сервитут определяется как право ограниченного пользования чужой недвижимостью (п. 1 ст. 274 ГК РФ; п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса; п. 1 ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья» и др.).

Действующее российское законодательство не содержит единый перечень сервитутных прав, однако подразделяет сервитуты на публичные и частные (в зависимости от количества субъектов, в чьих интересах устанавливается сервитут), на постоянные и срочные (в зависимости от срока, на который устанавливается сервитут). Разделение сервитутов на публичные и частные закреплено в Водном кодексе РФ, Лесном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. В юридической литературе высказывается мнение о необходимости научного определения и введения в российское законодательство понятия «публичные и частные горные сервитуты». До рассмотрения публичного и частного сервитута в своей работе в отдельности хотелось бы выделить общие нормы действующего законодательства, которые распространяются как на публичные, так и на частные сервитуты.

Общей является норма ст. 274 ГК РФ о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения. На публичный и частный сервитут распространяются положения п. 1 ст. 275 ГК РФ о сохранении сервитута в случае перехода прав на земельный участок, обремененного сервитутом, к другому лицу. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п.1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника.

§1.3. Порядок установления и государственная регистрация сервитута (последствия отсутствия регистрации)

Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него.

Основания возникновения публичных и частных сервитутов Публичный сервитут может быть установлен органами государственной власти РФ, или органами местного самоуправления в соответствии с нормативно правовыми актами органов государственной власти. При установлении публичных сервитутов органами местного самоуправления руководствуются перечнем сервитутов, который утвержден федеральными органами власти и органами государственной власти субъектов РФ. Установленный сервитут должен соответствовать этому перечню, а также существовать реально (например, установление права ограниченного пользования трубопроводом или газопроводом, проходящим через тот или иной земельный участок). В случае строительства, реконструкции или капитального ремонта сооружений, устройств и других объектов, проводящих к значительным ограничениям в пользовании земельными участками, последние изымаются у землепользователей и представляются, например, в постоянное (бессрочное) пользование - для размещения объектов стационарного назначения (например, опор линий электропередачи, запорных арматур для трубопроводов и т.д.); - во временное пользование - для прокладки подземных или надземных линий коммуникаций (например, земельные участки вдоль всей длины трассы прокладки подземного кабеля, трубопровода либо подвески проводов воздушных линий и т.д.). Для исключения возможности повреждения объектов коммуникаций устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земель. При предоставлении земель, расположенных в охранных зонах, органами местного самоуправления (при наличии согласия предприятий, в ведении которых находятся данные объекта коммуникаций) в выдаваемых документах о правах на земельные участки в обязательном порядке делаются записи о наличии на участках зон с особыми условиями использования, что является снованием для установления и государственной регистрации сервитута. Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (чужого) соседнего участка или иного объекта недвижимости. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лиц, требующих его установления.