Сделки с землей

 

Сделки дарения и мены совершаются  по правилам гражданского законодательства.  Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. Единственный нормативный акт, посвященный договором дарения и мены – это Рекомендуемая форма договора дарения и Рекомендуемая форма договора мены земельного участка, установленные письмом Госкомзема от 19.10.94 г.

По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный  участок в собственность (см.п.1.ст.572 ГК РФ).  Ничтожным является условие  передачи земельного участка  после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка поле его оформления его в собственность  является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один товар в обмен на другой (п.1.ст.567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон  одновременно является продавцом и покупателем (п.2 ст.567 ГК РФ). Можно рассмотреть  два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки: обмен одного земельного участка на другой; обмен земельного участка на иную движимую недвижимую вещь.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта  недвижимости, поскольку по общему правилу (п.1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть равноценными). Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами в случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости,  и, если вещи будут неравноценными сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п.2 ст.568 ГК РФ).Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

 

2.6. Рента земельных  участков.

 

Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров ренты земельных участков в настоящее время земельным законодательством не установлены.  Не уделяет внимания ренте и новый земельный кодекс РФ. В настоящее время,  в связи с низкой ликвидностью земельных участков, рента по поводу земельных не имеет такого распространения, как например, рента по поводу квартир.

Рентные отношения регулируются главной 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые особенности обременения  рентой недвижимого имущества, в  том числе и земли.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать  получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Рента может быть бессрочной (постоянная рента) ли выплачиваться в  течение  всей жизни получателя (пожизненная  рента); вариантом договора пожизненной  ренты является договора пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты моно рассматривать  как комплексный договор, включающий  в себя основное условие по выплате, собственно, ренты за отчуждаемое  имущество (в частности за земельный  участок), а также условие о форме передачи (платной или бесплатной) вещи, получателем ренты в собственность плательщика ренты; соответственно, ко второму условию применяются правила о купле-продаже или о договоре дарения (ст. 585 ГК РФ).

При передаче под выплату ренты  земельного участка получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается  в деньгах (ст. 597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ  и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

Получателями ренты по договорам  пожизненной  ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане.

Плательщик ренты вправе распоряжаться  земельным участком, преданным ему  в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

В данной работе был рассмотрены  основные вопросы, касающиеся сделок с земельными участками. Насколько сделки с земельными участками соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с землей, общие характерные признаки сделок с землей: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с земельными участками и действительность-недействительность  заключенных сделок. А также общие положения о недействительности сделок с землей: какие сделки могут быть признаны недействительными,  на какой правовой основе и какие юридические последствия ждут стороны, заключившие сделку, признанную недействительной.

Кроме того, подробно рассмотрены  формы заключения сделок с земельными участками. Какие требования предъявляет  закон к форме заключения сделки с земельным участком и государственной регистрации перехода пава собственности на землю.

Современные гражданско-правовые отношения, касающиеся сделок с землей,  принимают  все более организованный, упорядоченный  вид. И хотя, большинство сделок регулируется  по-прежнему гражданским законодательством, появились законы, регулирующие именно земельные отношения и сделки, совершаемые с земельными участками: Закон об ипотеке, Земельный кодекс, Закон об обороте сельскохозяйственных земель, ряд других нормативно-правовых актов. Тем не менее, остается ряд моментов, когда земельный кодекс и гражданский кодекс не могут точно определить возможность и правомерность тех или иных действий с землей.

Далее в курсовой работе подробно рассматривались виды сделок с земельными участками. Особенности купли-продажи земельных участков, кто может выступать продавцом или покупателем, правила и порядок купли-продажи земельных участков, требования к организации торгов, аукционов.  Требовании к оформлению и регистрации договоров купли-продажи земли. Особенности перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, порядок пользования земельным участком с переходом права собственности на здание, строение, сооружение или изменение сложившегося порядка пользования земельным участком.  

Подробно рассмотрена правовая база заключения ипотеки на земельный  участок, права и обязанности  залогодержателя, особенности заключения договора ипотеки на земельные участки.

 Аренда земли детально разработана  Земельным кодексом Российской  Федерации и является на данный момент приоритетным видом сделок с землей. Права и обязанности арендодателя и арендатора, их взаимодействие с органами местного самоуправления, возникновение и прекращение аренды и многие другие вопросы.

Дарение, мена и рента земельных участков регулируется в основном нормами гражданского права, но и при заключении этих видов сделок с землей существуют свои особенности.

В целом еще раз можно подтвердить, что совершение сделок с земельными участками является один  из наиболее динамично развивающихся институтов  земельного права. Вопрос земли в Росси неизменно актуален, а производимые время от времени правительством неизбежные реформы не справляются с динамичным течением жизни и не решают многих спорных вопросов, касающихся владением, распоряжением и пользованием землею.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

 

1. Сырых Е.В. Земельное право. Учебник для вузов. – М., Юстицинформ. 2005.
2. Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. – М.:Норма-инфра. 1999. Жариков Ю.Г., УлюкаевВ.Х.,Чуркин В.Э. Земельное право. Учебник. – М. Юрайт. 2003. с.90-127.
3. Земельное право. Учебник для вузов.  – М., Былина.2002. с.285-310.
4. Комментарии к Земельному законодательству РФ.  – М., Юрайт. 2002. Экологическое и земельное право. Сборник нормативных актов. – М. 2000.
5. Судебная практика по земельным спорам. // кн.3 ч.I  //.под ред. П.В. Крашенинникова. – М Статут. 2004.
6. Гражданское право. Учебник. // под ред. Суханова Е.А. – М.: Бек, 1998. с.329-377.
7. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации// части первая – третья// под ред. Е.Л. Забарчука. – М. Издательство «Экзамен» «Право и закон». 2004. 

 

Список нормативных  актов.

(Использованы материалы системы  «Консультант-Плюс: Высшая школа». Программа информационной поддержки российских наук и образования).

1. Гражданский кодекс РФ. Ч.1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ и ч. 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. (в ред. от 29.06.2004).
2. Земельный кодекс РФ. № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004).
3. Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.96г. № 337 // Российская газета, 12 марта 1996 г.
4. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24 июля 2002 г. (в ред. Федеральных законов от 07.07. 2003 № 113-ФЗ, от 29.06.2004).
5. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 . №102-ФЗ  (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 №58-ФЗ).
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 (в ред. от 29.06.2004 № 58-ФЗ).
7. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 02 января 2000 г.
8. Федеральный закон «О землеустройстве» № 78-ФЗ от 18 июня 2001 г. (в ред. от 29.06.2004).
9. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности  земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».
10. Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. №1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды».
11. Постановление Правительства РФ от 30 мая 1993 г. №503 «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

¹ Гражданское право. Учебник. Под ред проф.Е.А.Суханова. М., Издательство БЕК, 1998 г. с. 336

²  Комментарий к Земельному законодательству РФ Под редакцией проф.Боголюбова С.А. М., 1999 г.