Сделки с землей

На основании норм ГК РФ арендодатель обязан:

• передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;
• передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;
• если передача принадлежностей должна сопровождаться определенными документами – предоставить такие документы арендатору;
• передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующих условиям договора;
• по истечении срока аренды возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;
• не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;
• не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности: передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий; предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих  лиц на него (права залога, права  сервитута, преимущественных прав перед  другим лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом  - обратить взыскание  на заложенный земельный участок – независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу. Одной из основных обязанностей арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этого обязательства у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п. 2 ст. 613 ГК РФ).  Таким образом, ст.613 ГК РФ призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный  участок.

Договорные отношения имеют  свободный характер, что дает возможность  сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения, договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон. Признаком существенного нарушения договора считается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст.619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

Договор аренды земельного участка  прекращается: по соглашению сторон; по решению суда; по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания  прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той ли иной категории земель, предусмотренными ст.8 ЗК РФ;
2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;
6. реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст.51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка  не допускается: в период полевых сельскохозяйственных работ; в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная  запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором  аренды могут быть установлены  другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания  конкретного договора.

На основании ст.619 ГК РФ арендодатель,  прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.

2.4. Переход прав на  земельные участки по наследству.

Правоотношения по передаче земельных  участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства. 26 ноября 2001 года принята часть 3 ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

Наследование представляет собой  одностороннюю сделку, т.е. сделку, для  совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают  граждане (ст. 1110 ГК РФ). В настоящее  время в связи с признанием Указом Президента РФ № 2287 норм Земельного кодекса РСФСР, регламентирующих особенности наследования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (ст.65), садоводства и животноводства (ст. 67), дачного, гаражного, жилищного строительства (ст. 820, недействующими, наследование земли осуществляется по правилам Гражданского кодекса РФ.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при  его отсутствии – по закону (ст. 1111 ГК РФ).

К наследованию могут призываться  граждане, находящиеся в живых  в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя  и родившиеся живыми после открытия  наследства. К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст. 1116 ГК РФ).

К наследованию по завещанию могут  призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные  образования, иностранные государства  и международные организации, а  к наследованию по закону – Российская Федерация.

Все наследник по закону делятся на шесть очередей. Очередность наследования устанавливается ст. 1142-1145 ГК РФ по общему правилу наследник каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия  наследников предшествующей очереди, принятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруги и  родители наследодателя. Внуки наследодателя  и их потомки наследуют по праву представления.

Если нет наследника первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные  неполнородные братья  сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой  второй очереди, наследниками третьей  очереди по закону являются полнородные  и неполнородные братья  сестры родителей наследодателя (дяди и  тети наследодателя). Двоюродные брать и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

Если нет наследников первой,  второй и третьей очередей, право  наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой  и пятой степени родства, не относящиеся  к наследникам предшествующих очередей. Степени родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит.    В качестве наследников четвертой очереди призываются   прадедушки и прабабушки наследодателя; пятой очереди – дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внук и внучки) и родные братья  сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки); шестой очереди – дети двоюродных внуков  внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки, дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек.

Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются  пасынки и падчерицы, отчим  и  мачеха наследодателя.

Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву  представления к соответствующим  потомкам и делится между ними поровну.

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности,  и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и  не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое  можно совершить двумя способами:

• фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступил во владение ил в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательства ли притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц  причитавшиеся наследодателю денежные средства);
• подать в нотариальный орган по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

В соответствии со ст. 1153 ГК Ф наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство. Однако, наследник земельного участка не только может, но и должен получить такое свидетельство, поскольку переход пава собственности на недвижимость, согласно ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, которая осуществляется  на основании соответствующих документов.

В настоящее время существует особенность наследования земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства. Она заключается в том, что хотя наследование земельной доли осуществляется  в общем порядке, однако в случае, если наследник не является членом крестьянского хозяйства, он не может получить свою долю наследства, т.е. земельный участок в натуре, лишь в денежной компенсации.

Существуют особенности наследования земельных участков, находящихся  на праве пожизненного наследуемого владения. Данные земельные участки,  в соответствии с п. 2 ст. 30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях  граждан» осуществляется  исключительно по закону. Так как в завещании можно распоряжаться исключительно собственностью, пожизненные наследуемые владельцы могут завещать свои земельные участки только после регистрации их в собственность.

 В соответствии с п. 3 ст. 30 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях  граждан» за наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право садовые, огородные и дачные земельные участки перерегистрировать в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли.

2.5. Дарение и мена  земельных участков.