Сделки с землей

Не могут быть предметом ипотеки  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности, а также участки, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.  

Существует особенность определения  предмета залога сельскохозяйственных земель, находящихся в общей совместной собственности членов сельскохозяйственных коммерческих организаций  и иных лиц. В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона об потеке, допускается ипотека указанных земель только после выдела в натуре гражданину ли юридическому лицу земельного участка. То есть Закон об ипотеке устанавливает прямой запрет на залог земельных долей.

Поскольку предмет залога  служит целям возможного обращения на него взыскания часть 1 п. 1. ст. 340 ГК РФ устанавливает что право залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога,  распространяется на ее принадлежность, если иное не установлено договором.  Определяя, что залог простирается не только на заложенное имущество, но  на его принадлежности, часть 2 п. 1 ст. 340 ГК РФ развивает эти положения и закрепляет правило о том, что в случаях предусмотренных договором, право залога распространяется также на получение в результате использования имущества плоды, продукцию и доходы.

Современный законодатель рассматривает  в качестве главной экономической  ценности не земельный участок, а  находящиеся на нем строения, здания и сооружения. Данная позиция не соответствует общепринятому в большинстве стран мира (а также российскому дореволюционному) подходу к определению главной вещи и ее принадлежности, когда земельный участок  признается главной вещью, а расположенные на нем здания, строения и сооружения – её принадлежностью.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения   допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение,  либо части этого участка, функционально обеспечивающее  закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю  право аренды этого участка  или его  соответствующей части.

На практике к предмету залога, как правило предъявляют три  важных требования: во-первых, имущество, которое является предметом залога, должно  быть  по возможности высоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога  может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценность залога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения)  обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должно приносить постоянный доход.

Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона.

Договор ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога  его оценка, размер и срок  исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в органе Министерства юстиции.

Возникновение простой ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку ли в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки.  Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит, право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, продавец же, до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки – земельный участок.

Оценка земельного участка не может  быть ниже его нормативной цены. Право аренды может оцениваться  в случае, например, приобретения участок его на конкурсной основе.

В случае последующей ипотеки очередность  залогодержателей определяется на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для обращения взыскания  на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке.  К обстоятельствам,  влекущим обращение взыскание на заложенное имущество, отнесены: исполнение ли ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в частности, если договором не предусмотрено иное.

 Особенность обращения взыскания  на недвижимое имущество  заключается  в отчуждении предмета залога  по решению суда. Иск об обращении  взыскания на имущество, заложенное  по договору об ипотеке, предъявляется  в соответствии  с правилами подсудности  подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

Закон об ипотеке в ст. 51 установил, что взыскание по требованиям  залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об потеке по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Ст. 55 Закона об ипотеке  содержит перечень случаев  обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворения  требований залогодержателя за счет имущества заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем  залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взысканий на предмет ипотеки. Следовательно,   всякое условие в договоре ипотеки о праве залогодержателя на внесудебное взыскание на заложенное недвижимое имущество признается юридически ничтожным, как впрочем и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты  исполнения должником обязательства. К этому следует добавить: так как законодатель требует нотариального удостоверения указанного соглашения,  то несоблюдение  нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Возможно предоставление отсрочки на срок  до одного года по просьбе  залогодателя в следующих случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного значения.

Реализация (продажа) заложенного  имущества, на которое по решению  суда обращается взыскания, производится путем продажи с публичных торгов.

Смысл продажи имущества с публичных  торгов – возможность выручить за него наивысшую цену. В этом случае кредитор получает удовлетворение по неисполненному обязательству, а должнику, в силу п.6.ст.350 ГК РФ, возвращается разница между суммой, полученной при реализации заложенного имущества и размером обеспеченного  залогом требования.

2.3. Аренда земельных  участков.

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату  на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

Земельные участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Основным признаками аренды земель являются: срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие например от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.; платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю; возвратность, т.е. по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Действующим федеральным земельным  законодательством сроки договора аренды не установлены. В Земельном  кодексе РСФСР в ст. 13 содержались сроки краткосрочной аренды – 5 лет, а долгосрочной – до 50 лет. В 1993 году Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствии с Конституцией РФ»  данная статья была отменена.

Законодательство субъектов РФ восполняет данный пробел, как правило  дублируют сроки аренды, содержащееся в отмененной ст. 13 ЗК РСФСР.

Арендные отношения оформляются  договором аренды. Данный договор  составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может  быть заключен в устной форме и  не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной ли муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством  земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования  данных субъектов, предоставляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.  При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут с согласия собственника выступать организации, за которыми участки закреплены на праве  хозяйственного ведения ли оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года №230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных муниципальных предприятий, сданных в аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако, в настоящее время согласно ст.295 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за ним имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся  в собственности. Например, согласно с ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации» (СЗ РФ, 1995, №50, Ц70; 1997, №10,ст. 1120) производственный кооператив, действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией  и собственником имущества, преданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка). Акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п.2 ст. 2 ФЗ «Об акционерных обществах», имущество акционерного общества принадлежит ему на праве собственности.

Арендодателем могут выступать  также лица, которым земельный  участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (граждане и  юридические лица) – только с согласия собственника.

В то же время, не допускается заключение договоров от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих права юридического лица.

В соответствии с законодательством  земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться  гражданам или юридически лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права обязанности  по договору аренды земельного участка  третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.    В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка пред арендодателем становится арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет  право передать арендованный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка  при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательных работ  на срок не более чем на один год. При этом арендатор земельного участка  в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор данного  земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.