Понятие самовольной постройки является
важнейшим элементом правового режима.
Без четкого установления самого определения
невозможно введения единых правил регламентации
данного правового явления: Единообразная
трактовка данного понятия необходима
как для реализации механизма приобретения
права собственности на самовольную постройку,
так и для их сноса в случае недопустимости
легитимации. Название ст.222 ГК РФ определяет
объект регулируемых ею отношений как
«постройку». Однако ГК РФ не упоминает
постройки как особой разновидности объекта
гражданских прав в том своем разделе,
где он определяет виды объектов (подраздел
3 «Объекты гражданских прав» раздел I
і «Общие положения»). Поэтому п.1 ст.222
ГК РФ предпринимает попытку самостоятельного
определения этого понятия 3. Самовольной
постройкой согласно п.1 ст.222 ГК РФ признается
жилой дом, другое строение, сооружение
или иное недвижимое имущество, созданное
на земельном участке, не отведенном для
этих целей в порядке, установленном законом
или иными правовыми актами, либо созданное
без получения на это необходимых разрешений
или с существенным нарушением градостроительных
норм и правил. ] В ст.222 ГК РФ дается перечень
соответствующих объектов, куда включены
жилой дом, другое строение, сооружение.
В центре стоит жилой дом. Однако в перечень
включены также строение и сооружение,
которые закон называет «другими». Последнее
слово указывает, что объектом может быть
также строение и сооружение, не предназначенное
для проживания, в том числе строение и
сооружение производственного назначения.
Комментарий к ГК РФ, части первой / под
ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004. С.522
Пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет объект как
«постройку». Это, с одной стороны, указывает
на то, что объект своим возникновением
обязан такой деятельности, которая может
квалифицироваться как строительство.
С другой стороны, постройка предполагает
определенную степень законченности процесса
строительства. ГК РФ упоминает о жилом
доме, строении и сооружении. Строительная
конструкция может рассматриваться в
этом качестве лишь тогда, когда достигает
известной степени законченности64.
Однако понятие самовольной постройки,
данное в п. 1 ст. 222 ГК РФ, не является единственным.
Необходимо отметить, что в ст. 24,25 действующего
Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об
архитектурной деятельности в Российской
Федерации» 5 самовольная постройка определена
более емко, а именно — как строительство
или изменение архитектурного объекта
без разрешения на строительство. А для
получения разрешения на строительство
необходимо соблюдение всех многочисленных
условий, предусмотренных законодательством
(подробнее вопрос о получении разрешения
на строительство исследуется ниже).
Кроме того, в качестве самовольной постройки
также рассматривается осуществление
без соответствующего разрешения реконструкции
жилых домов (частей домов), переоборудования
правомерно возведенных нежилых зданий
в жилые и наоборот, возведение нового
здания при наличии разрешения на капитальный
ремонт старого, возведение дополнительных
зданий 6. Таким образом, в установленном
гражданско-правовом режиме самовольной
постройки существует определенное противоречие.
С одной стороны, самовольная постройка,
согласно ст. 222 ГК РФ, - это объек гражданско-правового
регулирования, с другой стороны, при анализе
многих существенных элементов гражданско-правового
режима самовольно возведенных объектов
недвижимости мы вынуждены обращаться
к актам административно-правового характера,
которые регламентируя уже по сути вторичный
процесс - воздействие на признанный факт
гражданского правонарушения, дают большую
точность для правоприменителя, чем крайне
дискуссионные нормы гражданского законодательства.
Именно поэтому действующее законодательство
в области самовольного строительства
имеет объективную потребность во внесении
изменений как в нормы ГК РФ, дающие базовые
понятия и схемы взаимодействия для участников
данных правоотношений, так и в установление
комплексного межотраслевого правового
регулирования, детализирующего правовой
режим самовольной постройки: Так как
понятие самовольной постройки в ст. 222
ГК РФ законодателем дается через такие
категории, как жилой дом, строение, сооружение,
необходимо раскрыть данные термины более
подробно.
ризнание права собственности
на самовольную постройку
ПЛАН
Введение
1. Юридическая природа
самовольной постройки
2. Основание признания
права собственности на самовольную
постройку
3. Порядок признания права
собственности на самовольную
постройку
Заключение
Список использованной литературы
Введение
В настоящее время весьма злободневными
являются вопросы, связанные с легализацией
самовольно возведенных недвижимых объектов.
Особенно остро ситуация складывается
в городах федерального значения и на
Черноморском побережье Краснодарского
края, где масштаб неузаконенного строительства
крайне велик. Причины этого явления чрезвычайно
разнообразны. К ним можно отнести сложную
бюрократическую процедуру получения
необходимых разрешительных документов
для строительства капитальных объектов,
оформления прав на недвижимость в целом,
требующую большого количества времени
и денежных затрат. Вместе с тем такое
недвижимое имущество юридически не существует,
более того объекты самовольного строительства
по общему правилу подлежат сносу, что
негативно сказывается на имущественном
положении их владельцев и препятствует
дальнейшему развитию цивилизованного
рынка недвижимости. В свою очередь недостаточное
разрешение целого ряда проблем, возникающих
при регулировании отношений собственности
затрудняет привлечение инвестиций в
экономику и является барьером на пути
обеспечения устойчивого и динамичного
экономического роста.
Несмотря на стремительное развитие
законодательного регулирования строительства
объектов недвижимости, обширную правоприменительную
практику в этой области, значительное
количество теоретических разработок
по вопросу об основаниях (способах) возникновения
права собственности, сложившееся в рамках
этого более узкое направление исследования
правового института самовольного строительства,
нельзя признать удовлетворительным.
1. Юридическая природа
самовольной постройки
Норма, регулирующая общественные
отношения, связанные с самовольной постройкой
(ст. 222 ГК РФ) внутренне связана с абз. 1
п. 1 ст. 218 ГК, предусматривающей, что право
собственности на новую вещь, как общее
правило, приобретается лицом, которое
эту вещь изготовило. При этом, однако,
делается оговорка, что такое изготовление
должно осуществляться "с соблюдением
закона и иных правовых актов". В связи
с чем статья 222 ГК РФ регулирует один из
случаев, когда требования закона и иных
правовых актов не были соблюдены.
ГК не упоминает постройки как
особой разновидности объекта гражданских
прав в том своем разделе, где он определяет
виды объектов (подразд. 3 "Объекты гражданских
прав" разд. I "Общие положения").
Поэтому п. 1 комментируемой статьи предпринимает
попытку самостоятельного определения
этого понятия. Он идет при этом в трех
направлениях.
Во-первых, дается перечень соответствующих
объектов, куда включены жилой дом, другое
строение, сооружение. В центре стоит жилой
дом. Однако в перечень включены также
строение и сооружение, которые закон
называет "другими". Последнее слово
указывает, что объектом может быть также
строение и сооружение, не предназначенное
для проживания, в том числе строение и
сооружение производственного назначения.
Во-вторых, п. 1 комментируемой
статьи определяет объект как "постройку".
Это, с одной стороны, указывает на то,
что объект своим возникновением обязан
такой деятельности, которая может квалифицироваться
как строительство. С другой стороны, постройка
предполагает определенную степень законченности
процесса строительства. ГК упоминает
о жилом доме, строении и сооружении. Строительная
конструкция может рассматриваться в
этом качестве лишь тогда, когда достигает
известной степени законченности. Наконец,
поскольку п. 1 комментируемой статьи говорит
о жилом доме, строении и сооружении, он
имеет в виду объекты, обособленные от
других уже существующих на том же земельном
участке аналогичных объектов. Например,
жилой дом может быть признан самовольной
постройкой лишь в том случае, если он
является самостоятельной постройкой
по отношению к уже существующему жилому
дому. В этом свете пристройка части жилого
дома к уже существующему старому жилому
дому не является постройкой и поэтому
не подпадает под действие комментируемой
статьи.
В-третьих, п. 1 комментируемой
статьи придает своему перечню объектов
примерный характер. Он указывает, что
самовольной постройкой является также
"иное недвижимое имущество, созданное
на земельном участке". Некоторое расширение
перечня является правильным и необходимым.
Например, фундамент жилого дома, заложенного
на земельном участке, строго говоря, постройкой
не является. В то же время следует признать,
что приведенная формулировка идет слишком
далеко. Не всякая созданная на земельном
участке недвижимая вещь возникает в результате
деятельности, которая является строительством.
Например, согласно п. 1 ст. 130 ГК леса и
многолетние насаждения признаются недвижимостью.
Однако, если такие объекты были созданы
на земельном участке, они не подпадают
под комментируемую статью.
Для того чтобы стать объектом
отношений постройка должна быть самовольной.
Самовольность налицо при наличии хотя
бы одного из трех следующих признаков.
Во-первых, если постройка создана
на земельном участке, не отведенном для
этих целей. ГК, следовательно, требует,
чтобы земельный участок прежде всего
был не отведенным и притом не отведенным
именно для целей строительства. Кроме
того отвод участка для целей строительства
был совершен "в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами",
не конкретизируя соответствующие источники
права. Порядок предоставления земельных
участков для строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной
собственности, определен ЗК (ст. 30-33).
Во-вторых, постройка является
самовольной, если она создана без получения
на это "необходимых разрешений".
Пункт 1 ст. 222 ГК РФ говорит о разрешениях
во множественном числе. Необходимость
одного из них вытекает из самого ГК. Пункт
1 ст. 263 ГК устанавливает, что собственник
земельного участка "может: разрешать
строительство на своем участке другим
лицам". ГК оставляет открытым вопрос,
какие еще разрешения следует считать
"необходимыми".
Ответ на этот вопрос дают законы
и иные нормативные акты, которые не являются
гражданско-правовыми.
Пункт 1 ст. 222 ГК РФ требует лишь,
чтобы эти, не принадлежащие к области
гражданского права, но "необходимые"
разрешения, были получены и чтобы, кроме
того, не было допущено "существенных
нарушений" градостроительных и строительных
норм и правил. Последнего требует также
и п. 1 ст. 263 ГК. Эти нормы и правила также
не принадлежат к гражданскому праву.
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ определяет
субъекта, участвующего в отношениях,
объектом которых является самовольная
постройка, как "лицо".
Для лица, создавшего самовольную
постройку, наступают два последствия.
Во-первых, на это лицо возлагается
обязанность произвести снос самовольной
постройки. Обращает на себя внимание
категоричность формулировки ГК: он устанавливает,
что самовольная постройка подлежит сносу.
Из этого можно сделать вывод, что ликвидация
самовольной постройки должна быть полной.
Однако срок для такой ликвидации не установлен.
Если лицо, осуществившее самовольную
постройку, не исполняет этой своей обязанности,
комментируемая статья в качестве альтернативы
предусматривает возможность полной ликвидации
самовольной постройки за счет лица, осуществившего
постройку. ГК не устанавливает, кто конкретно
имеет право принять решение об использовании
альтернативной схемы сноса. Из других
его статей следует, что это вправе сделать
субъект права частной собственности
на земельный участок. Статья 14 ГК допускает
самозащиту гражданских прав, устанавливая,
однако, что способы самозащиты должны
быть соразмерны нарушению и не выходить
за пределы действий, необходимых для
его пресечения.
Во-вторых, устанавливается,
что лицо, осуществившее самовольную постройку,
не приобретает на нее право собственности.
Это - частный вывод из более общего правила
ст. 218 ГК, требующего, чтобы для приобретения
права собственности на новую вещь при
ее создании был соблюден закон и иные
правовые акты. Поскольку названное лицо
не имеет права собственности на эту постройку,
ему не принадлежат и права, составляющие
содержание права собственности (п. 2 ст.
209 ГК). Лицо "не вправе распоряжаться
постройкой - продавать, дарить, сдавать
в аренду, совершать другие сделки".
Эти слова не следует понимать ограничительно.
В частности, не будучи собственником,
это лицо не имеет также права владеть
самовольной постройкой и пользоваться
ею.
Ст. 222 ГК РФ не затрагивает вопроса
о праве собственности на материалы, использованные
при возведении самовольной постройки.
Он решается более общими правилами ГК
о праве собственности. Лицо, создавшее
самовольную постройку и осуществившее
ее снос, сохраняет право собственности
на использованные материалы. Если снос
осуществлен другим лицом за его счет,
он вправе истребовать материалы из чужого
незаконного владения (ст. 301 ГК).
Закон допускает два случая
приобретения права собственности на
самовольную постройку. Иначе включение
данной статьи в главу ГК, носящую наименование
"Приобретение права собственности",
лишалось бы всяких оснований. Оба случая,
когда допускается приобретение права
собственности на самовольную постройку,
сходны в одном отношении: самовольная
постройка возведена на земельном участке,
не принадлежащем лицу, которое эту постройку
возвело. Однако в ряде других важных отношений
оба случая, резко отличаются друг от друга.