Самовольное строительство и его правовые последствия

Кроме того, самовольная постройка, созданная на земельном участке, принадлежащем государству или муниципальному образованию, может быть передана в собственность данного публично-правового образования при условии, что самовольный застройщик не возражает против данной передачи и ему будет компенсирована стоимость материала, из которого создан объект самовольного строительства.

Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на заседании кафедры. Основные научные положения и выводы проведенного исследования нашли свое отражение в пяти опубликованных автором научных статьях.

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что в диссертации получили дальнейшее развитие историко-правовые вопросы регулирования самовольного строительства. Исследован понятийный аппарат и предложено научное обоснование понятия «самовольное строительство», объединяющее в себе характеристики всех видов

9

деятельности, в результате которых создается объект самовольного строительства. Обращено внимание на соотношение таких терминов, как «жилище», «жилое помещение», «постройка», «строение». В работе проведен теоретически-правовой анализ правовых последствий самовольного строительства, исследована правовая природа юридических категорий «самовольная постройка» и «недвижимое имущество».

Наряду с этим результаты данной научной работы позволяют на основании принципов системного подхода применительно к рассмотренным общественным отношениям очертить круг общих проблем, которые могут служить отправной точкой последующих исследований в данной области.

Практическая значимость. Материалы данного исследования могут быть использованы при разработке учебных курсов по гражданскому праву, гражданскому и арбитражному процессуальному праву, для подготовки, переподготовки и повышения квалификации государственных служащих разного уровня, связанных по роду своей деятельности с вопросами самовольного строительства.

Структура работы и ее содержание обусловлены предметом исследования, а также его целью и основными задачами. Диссертация состоит из Введения, трех глав, включающих в себя девять параграфов, Заключения и Списка использованных источников и литературы. Основное содержание работы

В Ведении обосновывается актуальность исследуемой темы, определяются предмет и объект исследования, целевая направленность и задачи, характеризуется научная новизна темы исследования, формулируются основные положения, выносимые на защиту, обосновывается практическое значение полученных результатов и форм их использования.

Глава 1 «Правовая природа самовольного строительства» состоит из трех параграфов. В первом параграфе «История правового регулирования самовольного строительства и его правовых

10

последствий» исследуется вопрос зарождения и исторического развития самовольного строительства и его правовых последствий как в отечественном законодательстве, так и в ряде государств постсоветского пространства.

Самовольное строительство было известно со времен Древнего Рима. Несмотря на то что конкретные нормы римского частного права, определяющие самовольное строительство как самовольную постройку, отсутствовали, данное правовое явление регулировалось институтом «superficies solo cedit» - наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного периода строением, возведенным на чужом земельном участке за плату.

Российское дореволюционное законодательство также широко применяло институт римского частного права «superficies solo cedit» посредством сохранения приоритета перехода самовольно возведенной постройки в собственность к новому собственнику земельного участка.

После октября 1917 г. в отечественном праве наметился отход от древнеримских постулатов. В советский период самовольное строительство рассматривалось как гражданское правонарушение, как административный проступок и как уголовное преступление. В компетенцию судов не входили вопросы о признании права собственности или сноса самовольной постройки; правовые последствия самовольно возведенных строений наступали исключительно на основании решений административных органов.

Современное отечественное гражданское законодательство не только расширило и закрепило новое понятие «самовольной постройки», но и регламентировало правовые последствия самовольного строительства в виде сноса или признания права собственности на самовольную постройку. Основанием для реализации правовых последствий самовольного строительства, за исключением добровольного сноса самовольной постройки, служит судебное решение.

11

В исследовании автор обращает особое внимание на то, что категория «самовольная постройка» закреплена и широко применяется также и на территории ряда стран постсоветского пространства. Бывшие союзные республики в этом аспекте следует условно разделить на три вида. К первому относятся государства, в гражданском законодательстве которых «самовольная постройка» определена и порождает такие же правовые последствия, как и в российском законодательстве, например, Кыргызская Республика, Республика Казахстан. Ко второму виду можно причислить страны, в законодательстве которых понятие «самовольная постройка» схоже с российским пониманием, но имеются некоторые принципиальные правовые отличия, например, Республика Армения. К третьему виду следует отнести государства, которые пошли собственным путем к раскрытию в правовых актах понятия и признаков самовольной постройки, например, Республика Беларусь.

Во втором параграфе «Создание объекта самовольного строительства» дается авторское понятие категории «самовольное строительство», объединяющее в себе характеристику всех видов деятельности, в результате которых может быть создан объект самовольного строительства: строительства, реконструкции, пристройки, надстройки, перестройки капитального строения и т.д.

Несмотря на то что термин «самовольное строительство» сегодня распространен, его официальное определение не закреплено в законодательстве и не представлено в правовой науке. Чаще всего данную категорию отождествляют с понятиями «самовольная постройка» или «незаконное строительство».

Помимо этого в юридической практике возникали сложности в признании объекта недвижимого имущества в качестве самовольной постройки после проведения без соответствующего разрешения работ по реконструкции, пристройки, надстройки или перестройки.

Таким образом, определение категории «самовольное строительство» в юридической науке и правовое закрепление ее в соответствующем

12

законодательстве наряду с категорией самовольной постройки является необходимым элементом механизма борьбы с самовольным строительством и его последствиями.

Предлагается исходить из того, что самовольное строительство - это деятельность по созданию нового объекта недвижимого имущества в виде самовольной постройки в результате строительства, реконструкции, пристройки, надстройки, перестройки капитального строения с существенным нарушением требований, установленных законом и нормативными правовыми актами.

Третий параграф «Виды самовольных построек» посвящен исследованию правовой природы двух юридических категорий: «самовольная постройка» и «недвижимое имущество», а также анализу видов таких объектов самовольного строительства, как жилой дом, строение и сооружение.

В основе раскрытия свойств дефиниции самовольной постройки лежит тесная правовая связь с недвижимым имуществом. По своей правовой природе самовольная постройка изначально является недвижимым имуществом с ограниченным правовым режимом владения, пользования и распоряжения.

Права собственности на самовольно возведенное строение могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) только при наличии судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку. До вынесения судебного решения самовольный застройщик ограничен во владении, пользовании и распоряжении самовольной постройкой, а также в совершении любых сделок с объектом самовольного строительства. Самовольная постройка не может быть объектом гражданских прав и, следовательно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т.д.).

С нашей точки зрения, случаи использования в качестве предмета того или иного договора стройматериал, из которого изготовлена постройка,

13

представляют собой попытку обойти закон и реализовать незаконное строение в гражданском обороте. Сделка с объектом самовольного строительства будет являться ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ).

По мнению автора, отдельного рассмотрения заслуживают разновидности самовольных построек. Понятия «жилище» и «жилое помещение» часто обособляются, а также одна категория понимается через другую; в действительности это две разные дефиниции, которые не могут быть синонимами. Признаки жилого помещения не совпадают с признаками жилища, в частности обязательным признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания, жилище в свою очередь может использоваться для временного проживания.

Понятия «постройка» и «строение» можно расценивать как родовое обозначение тех объектов недвижимости, которые искусственно созданы на земельном участке и представляют собой результат строительной деятельности.

Глава 2 «Признаки самовольного строительства» представлена тремя параграфами. В первом параграфе «Создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом» рассматривается один из признаков самовольного строительства, включающий земельный деликт.

Процедура выделения земельного участка является сложным комплексным многоэтапным процессом, и для того чтобы осуществить строительную деятельность и ввести в гражданский оборот «объект строительства», застройщику необходимо соблюсти установленную законом процедуру отведения земельного участка под строительство.

В Земельном кодексе Российской Федерации определен общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Следует обратить внимание, что законодатель в ст. 222 ГК РФ не закрепляет в

14

качестве одного из признаков самовольной постройки нарушение в самой процедуре отведения земельного участка.

По нашему мнению, такой признак, как «создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом», раскрывает свойство самовольной постройки неполно. Это высказывание можно подкрепить тем, что в данном признаке самовольной постройки приоритет отдан только отрицанию процедуры отведения земельного участка под застройку, а значит, в этом аспекте нарушение земельных норм рассматривается только через один деликт.

Необходимо расширить данный признак самовольной постройки, включив в него нарушения, допущенные при самой процедуре выделения земельного участка для строительства, а также самовольного занятия чужого земельного участка путем возведения самовольной постройки на нем или использования земли без оформления соответствующего разрешения для этого. Также следует закрепить в приведенном признаке возможность правонарушения в виде возведения самовольной постройки на земельном участке, целевое назначение которого не предусматривает этого, так как в судебной практике данные случаи встречаются довольно часто.

В связи с этим предлагается, в частности, исходить из того, что самовольная постройка - это недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или с нарушениями указанного порядка, а также в случае возведения постройки на чужом земельном участке без согласия собственника этого земельного участка или без оформления соответствующих разрешений, а также недвижимое имущество, созданное на земельном участке, используемом не по целевому назначению.

Во втором параграфе «Отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства» исследуется правовая природа разрешительных документов на строительство.

15

Законодатель определяет разрешение на строительство в виде определенного документа, который должен подтвердить соответствие между двумя другими категориями – «проектной документацией» и «градостроительным планом земельного участка».

Необходимо подчеркнуть двойственную природу «разрешения на строительство», которая выражается в том, что, с одной стороны, оно представлено в виде некоего документа, выданного специально уполномоченными государственными органами и дающего застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства и другие работы. С другой стороны, разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Помимо получения разрешения на строительство добросовестный застройщик также обязан получить разрешение на ввод постройки в эксплуатацию. Юридическая сущность такого документа, как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключается в том, что только он является единственным законным основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.