Регистрация прав на недвижимость

На правоудостоверяющий  характер государственной регистрации  указывают п.3 ст.131 ГК РФ и ст.14 Закона о регистрации, согласно которым  произведенная государственная  регистрация прав на недвижимость удостоверяется либо свидетельством о государственной  регистрации прав, либо путем совершения специальной регистрационной надписи  на документе, представленном на регистрацию.

О том, что государственная  регистрация не носит правоустанавливающего  характера, свидетельствует абз.3 п.8 ст.12 
Закона о регистрации, который гласит: "При несоответствии записей в 
Едином государственном реестре прав и правоустанавливающем документе приоритет имеет правоустанавливающий документ". Однако можно согласиться с Н.А. Сыродоевым, который полагает, что упомянутый приоритет правоустанавливающего документа над записью в 
Едином государственном реестре прав при несоответствии записей свидетельствует о непостоянстве законодателя при выстраивании четкой юридической конструкции и об отказе его от однозначной позиции в данном вопросе. Противоречивость является одним из существенных недостатков названного Закона о регистрации.

Мировой опыт регистрации  прав на недвижимость российский законодатель воспринял и реализовал в Законе о регистрации в виде симбиоза двух регистрационных систем: регистрации  документов 
(актов) и регистрации титулов. Данная позиция связана с тем, что изначально в Гражданском кодексе РФ законодатель не выразил своей однозначной позиции по вопросу о регистрации недвижимости. 
Например, согласно п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит правовой титул на недвижимость в виде права собственности, иных вещных прав, а также других прав, предусмотренных законом. Но в п.3 той же статьи устанавливается, что удостоверение регистрации производится либо документом о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением удостоверительной надписи на документе, представленном на регистрацию. В то же время в ст.164 ГК РФ говорится о регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Общее требование к сделкам с недвижимостью - соблюдение письменной их формы, в отдельных случаях и нотариальное удостоверение. 
Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

2. Проблемы регистрации  прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация  права собственности на недвижимое имущество является единственным законным доказательством права владения, пользования и распоряжения им. 
Государство предоставляет владельцу право выбора между пообъектной регистрацией и регистрацией в качестве единого комплекса. И здесь важно не ошибиться[7].

Выбор пообъектной регистрации  предпочтителен, если объекты не связаны  друг с другом единым технологическим  циклом и если собственник планирует  использовать части недвижимости по отдельности. Например, при покупке  ряда помещений одни будут сдаваться  в аренду, а другие планируется  выставить на продажу. Продать весь объект по частям также значительно  легче. Наличие отдельных свидетельств ускорит возможность осуществления  сделок и избавит от лишней волокиты.

Если же ряд объектов входит в единую технологическую цепочку  и дополнительно, с учетом планов собственника, данный комплекс используется для получения кредита, то целесообразна  регистрация в качестве сложной  вещи - у собственника будет весомое  доказательство права владения именно этим объектом в целом по назначению. Не прибегая к услугам специалистов, он сможет распоряжаться всем комплексом одновременно, что будет большим  подспорьем при решении судьбы всего  объекта в целом.

О том, насколько важно  подобное решение, можно судить наглядно по примеру из практики.

Фирма организовала строительство  топливно - раздаточного комплекса  для хранения и оптово - розничной  продажи нефтепродуктов в одном  из районов Подмосковья. Заключив договор  с местной администрацией на аренду земли на 49 лет, общей площадью 3,2 гектара, приступили к первой очереди  строительства, которая была завершена  очень быстро, и на основании акта госприемки были введены в действие пять объектов: административно - бытовое  здание, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция и АЗС  с подъездными путями и прилегающей  обустроенной территорией. 
После сдачи встала проблема регистрации права собственности на введенные объекты.

Федеральный закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. определяет, что владелец может получить свидетельство о праве собственности  на недвижимость только после внесения объекта в 
Единый государственный реестр. Согласно ст. 2 Закона владелец получает весь комплекс прав (владения, пользования, распоряжения) на недвижимость лишь с момента государственной регистрации. На основании этого Закона были получены 5 свидетельств только на постройки.

Для организации деятельности необходимы были крупные вложения, которых, в связи с затратами  на строительство, общество не имело. Руководством было принято решение взять кредит и использовать весь комплекс под  ипотеку для получения оборотных  средств. В ходе его получения  возникла проблема: фактически и оценщики, и банкиры понимали, что залогом  является высокодоходный топливно - раздаточный  комплекс, стоимость которого многократно  превышает размер кредита, но юридически имелось 5 свидетельств на некие сооружения, незначительной площади, непонятно  как связанные между собой. Так  как согласно Закону государственная  регистрация осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества (ст. 2 п. 4), фирма обратилась в местное  представительство Московской областной  регистрационной палаты с просьбой о выдаче единого свидетельства  на весь топливно - раздаточный комплекс.

В обоснование своих требований руководители фирмы привели доводы о том, что объект представляет собой  единый комплекс с общим функциональным назначением и что пообъектная  регистрация не будет отражать реальной стоимости комплекса и его  технологических возможностей, так  как в него входят не только сооружения, но и дороги, подъездные железнодорожные  пути, земля на правах аренды[8]. Кроме  того, Закон определяет недвижимость как земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все объекты, которые связаны  с землей так, что их перемещение  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные  комплексы. В данном же случае ряд  объектов оказался за рамками регистрации - дороги, подъездные пути и т.д.

Данные проблемы стали  предметом обсуждения со специалистами  Московской областной регистрационной  палаты. На основании анализа проблемы и уже имеющихся прецедентов  местному представительству было рекомендовано  провести единую регистрацию объекта  в качестве сложной вещи на основании  ст. 134 
ГК РФ. Данная статья определяет, что "если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)", следовательно, владелец имеет право на регистрацию топливно - раздаточного комплекса в качестве сложной вещи. 
Однако сначала необходимо зарегистрировать объекты, которые технологически входили в топливно - раздаточный комплекс, но остались за пределами регистрации: резервуарные парки, наливная и сливная эстакады, насосная с навесом.

На дополнительную регистрацию  ушло 4 месяца, и только затем у  собственника на руках оказались  необходимые ему документы: два  свидетельства на право собственности! Почему два? Да потому, что за прошедшее  время руководители осознали, насколько  важно для дальнейшего использования  зарегистрировать объекты вместе или  по отдельности, и приняли решение  провести регистрацию по функциональному  назначению. Так, в единое свидетельство  вошли объекты, составляющие в целом  базу по хранению и оптовой продаже  нефтепродуктов: административно 
- бытовые здания, проходная, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, основной и резервный резервуарные парки, сливная и наливная эстакады, насосная с навесом, - с перечислением литер каждого объекта и общей суммарной площадью. Отдельно была зарегистрирована АЗС, так как ее назначение - розничная продажа топлива.

Таким образом, прежде чем  приступить к государственной регистрации  недвижимого имущества, необходимо решить, представляет ли собой данный комплекс единую функциональную цепочку, регистрация которой по отдельности  может нанести урон как ее ценности, так и сделать невозможным  ее дальнейшее использование по назначению.

Не совсем удачной поэтому  представляется редакция ст. 2 ФЗ 
РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 17 июня 1997 г., в которой государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения

(обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое  имущество, а также как единственное  и исчерпывающее доказательство  существования прав на недвижимость.

Неудачность такой формулировки, на наш взгляд, связана и с тем  обстоятельством, что государственная  регистрация вряд ли может рассматриваться  как единственное доказательство существования  прав, поскольку это положение  противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей  возможность судебного признания  прав, а также судебно-процессуальным нормам.

Более того, анализируемая  дефиниция, думается, не вполне корректна  и с лексической точки зрения, так как используемый оборот "юридический  акт признания государством прав" вполне обоснованно может обозначать акт государственного органа, порождающего права. В то же время представляется недопустимым смешивать государственную  регистрацию прав и акт государственного органа, порождающий права. 
Данный вывод следует из сопоставления п. п. 1, 2 ст. 8 ГК 
РФ, в которых эти понятия рассматриваются как самостоятельные.

Разницу между государственным  актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими  задач. 
Так, издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные, указанные выше задачи, в том числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Не может регистрация  прав рассматриваться как государственный  акт, порождающий гражданские права, и с точки зрения юридической  логики, так как оборот "регистрация  прав, порождающая эти права" такой  логики не имеет.

Кроме того, признание за регистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы и  негативные последствия для бюджета  государства. Так, если государство  будет посредством актов регистрации  создавать, изменять гражданские отношения, то в этом случае на него ложится  и ответственность за юридическую  чистоту и законность удостоверяемых прав. Фактически речь в этом случае будет идти об ответственности государства  в виде ответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон при  заключении сделки. Ни одна страна в  мире не является настолько богатой, чтобы позволить себе такую роскошь, как ответственность за действия участников частных сделок.

В то же время мировая практика исходит из необходимости использования  в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической  чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав. Представляется, что данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота  недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных  сделок.

Действующие правовые системы  зарубежных стран выработали два  основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной  регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это  обязательное нотариальное удостоверение  сделок с недвижимостью.

Для стран англосаксонской  модели права - обязательное участие  в процессе заключения соглашения страховой  компании совместно с адвокатом  или маклером.

К сожалению, ГК РФ обошел вниманием  данную проблему, в связи с чем  она по-прежнему требует своего безотлагательного  решения, принимая во внимание возможные  негативные последствия незаконных сделок в такой социально значимой сфере, как недвижимость. Попытки  возложить названные выше функции  юридического контроля на учреждения юстиции, как предусмотрено в 
Федеральном законе Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не только противоречат вышеизложенным доводам и влекут ничем не обоснованные негативные последствия для бюджета, но и позволяют говорить о создании квазисудебного контроля за гражданско-правовыми отношениями. Создание подобного контроля вызывает множество вопросов и по квалификации специалистов и руководителей учреждений юстиции, поскольку анализируемый Федеральный закон не содержит требований об их обязательном юридическом образовании, допуская, что соответствующие должности в учреждениях юстиции могут занимать лица, имеющие опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Определенную сложность  в деятельности правозащитных институтов будут вызывать и существующие исключения из общего правила о необходимости  регистрации для возникновения  прав на недвижимость. Указанная сложность  связана прежде всего с тем  обстоятельством, что момент возникновения  соответствующих прав не будет отражен  в системе государственного реестра, что в свою очередь может повлечь  невозможность получения через  систему регистрации исчерпывающих  данных о статусе объекта недвижимости.

К подобным исключениям можно  отнести положения п. 4 ст. 
218 ГК РФ, предусматривающего приобретение права собственности на квартиру, гараж, иное имущество потребительского кооператива после выплаты своего паевого взноса[9].