Регистрация прав на недвижимость

При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые  не нуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной  из них от регистрации прав переход  права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого  по иску другой стороны. Когда же права  возникли на основании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательного  нотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариально  удостоверенных, заявление о регистрации  права подает одна из сторон договора[4].

Основаниями для регистрации  наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним  служат: акты органов государственной  власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых  помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства  о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения  и др. Обязательным приложением к  документам, которые требуются для  регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Б. Мировая практика регистрации  прав на недвижимое имущество

С точки зрения испанского ученого Фернандо П.М. Гонсалеса, при  классификации мирового опыта в  области регистрации прав на земельные  участки и иную недвижимость можно "установить критерий для обоснованного  выбора регистрационной системы: предпочтение отдается той, которая в большей  степени устраняет неопределенность при наименьшей относительной стоимости. Той, которая при меньшей или  равной относительной стоимости  предоставляет больше информации и  лучшего качества, вследствие чего способствует снижению стоимости информации и в конечном счете сделки. В  итоге - той, которая при равной стоимости  производит наиболее мощный регистрационный  эффект"[5].

Каждая регистрационная  система должна обеспечить надежность и гласность гражданского оборота  недвижимости. В условиях рыночной экономики при отсутствии соответствующих  гарантий надежности и гласности  со стороны публичной власти данный вопрос решается путем предоставления участниками рынка дополнительных частных правовых услуг, что в  конечном счете влияет на стоимость  сделки с недвижимостью, определяет продолжительность ее осуществления  и надежность совершения.

В германской регистрационной  системе права запись в публичном  реестре прав на недвижимость является единственным доказательством права  на данную недвижимость (либо единственным, о котором должен знать субъект, собирающийся заключать сделку, связанную  с данной недвижимостью). Системы  регистрации прав на недвижимость в 
Германии и Испании характеризуются тем, что содержание записи о правах на недвижимость в публичном реестре приоритетно по отношению к различным документам, указывающим на переход прав на данную недвижимость, но не зарегистрированных надлежащим образом. Таким образом, даже ошибочная запись о правах на недвижимость в реестре считается единственно верной до тех пор, пока не будет исправлена в установленном порядке, а лицо, ставшее правообладателем на основании данной записи в реестре, - единственным истинным правообладателем. Однако принцип, согласно которому все, что записано в реестре прав на недвижимость, верно, влечет определенные сложности при решении вопроса о том, кто отвечает перед подлинным правообладателем при наличии ошибочных записей.

В Германии возникновение  указанной проблемы предупреждается  несложным способом: перед внесением  регистрационной записи в реестр прав на недвижимость регистратор должен получить письменное согласие на это  всех заинтересованных сторон в нотариальной форме. 
Иными словами, все заинтересованные лица (их права должны быть зарегистрированы в реестре прав на недвижимость) должны предоставить формальное, но явно выраженное одобрение текста записи в реестр лицу, осуществляющему регистрацию. В свою очередь последнее обязано надлежащим образом оповестить всех лиц, которых касаются новые регистрационные записи. Таким образом, если внесенная в реестр запись и ошибочна, все же она сделана с согласия лиц, которые могут понести от этой записи ущерб и потребовать возмещения убытков, а заинтересованные стороны защищают свои права лучше, чем кто-либо.

Если согласие заинтересованными  сторонами не достигнуто, вопрос о  записи может быть разрешен в судебном порядке. На регистрирующий орган ложится  только обязанность надлежащего  оповещения всех заинтересованных лиц. Данный порядок надежен с точки  зрения защиты прав правообладателей, но для него характерен длительный период осуществления регистрационных  действий, особенно если кто-то не согласен с этими действиями и дело рассматривается  в суде.

В Испании защита от ошибочной  записи в реестре достигается  иным способом: на регистратора возлагается  обязанность составлять и вносить  регистрационные записи, он же несет  ответственность за возможный ущерб, если эта запись неверна. Таким образом, регистратор, выполняя свои служебные  обязанности, а именно осуществляя  экспертизу представленных ему на регистрацию  документов, выступает при принятии решения о совершении регистрационных  действий как защитник закона.

В Германии "для передачи права собственности на недвижимые вещи (или установление залога в  отношении недвижимости) необходим  публичный акт - запись в особой Поземельной  книге", так как, согласно § 873 Германского  гражданского уложения (ГГУ), любое  изменение правового состояния  недвижимости требует регистрации  в поземельной книге, а также  наличия согласия всех сторон, чьи  права на данное недвижимое имущество  затрагиваются. Иными словами, для  осуществления волеизъявления субъектов  гражданско-правового оборота недвижимости в целях достижения правовых последствий  вещного характера необходимо внешне проявляющееся событие в виде формального акта публичной власти - внесение регистрационной записи, фиксирующей действительность сделки отчуждения недвижимости.

Регистрационная система, используемая в поземельных книгах, согласно 
ГГУ, построена на следующих принципах: а) внесения вещных прав, т.е. всякое изменение правового положения объекта недвижимости подлежит регистрации в поземельной книге (§ 873 ГГУ); б) специальности, т.е. на запись данных о каждом земельном участке отводится в поземельной книге отдельный лист (предл.1 абз.1 
§ 3 Положения о поземельной книге) в) гласности, т.е. любое заинтересованное лицо вправе получить информацию из поземельной книги в отношении конкретного земельного участка (абз.1 § 13 Положения о поземельной книге); г) достоверности поземельной записи, т.е. внесенная в поземельную книгу запись имеет юридическую силу для добросовестных третьих лиц даже в тех случаях, когда она не соответствует действительному правовому положению (§ 892-894 ГГУ); д) старшинства вещных прав, т.е. при наличии двух вещных прав на один и тот же объект недвижимости преимущество отдается тому праву, запись в поземельную книгу о котором была совершена раньше 
(§ 879 ГГУ).

Все вопросы, связанные с  регистрацией указанных прав, регламентируются в Германии Положением о поземельных  книгах, принятым 24 марта 1897 г. В соответствии с ним поземельные книги ведутся  специальными поземельными учреждениями, действующими при общих судах  первой инстанции по месту нахождения объекта недвижимости. 
В этих учреждениях регистрацией прав в поземельной книге занимаются регистраторы, прошедшие курс специального обучения. Они независимы при принятии решений. В их функции входит проверка полномочий лиц, считающих себя заинтересованными сторонами.

Действие поземельных  книг распространяется на округа, на территории которых находятся земельные  участки, внесенные в книгу. 
Сама книга представляет собой государственный реестр по учету прав на земельные участки и иную недвижимость. В этом реестре регистрируются права на все находящиеся в частной собственности земельные участки, здания и сооружения. Любая запись в поземельной книге считается истинной до внесения в нее исправлений[6].

Институт поземельной  книги в Германии основывается на принципах: а) публичного доверия поземельной  книге; б) ограниченной доступности  ее содержания; в) осуществления регистрации  на основании ходатайства; г) платности.

Регистрация земли в поземельной  книге производится по заявлению  любого лица, право которого затрагивается  такой регистрацией либо в пользу которого она осуществляется (§ 885 ГГУ). 
Если для регистрации недвижимости требуется нотариальное удостоверение, то регистрация может производиться нотариусом от имени лица, право которого затрагивается такой регистрацией (§ 313 
ГГУ). Кроме того, для признания действительности сделки отчуждения недвижимости в германском праве предусмотрена особая процедура. 
Решение оформляется отдельным документом, требующим нотариального удостоверения с обязательным одновременным присутствием сторон или их уполномоченных представителей (§ 925 ГГУ).

Согласно § 883 ГГУ, в поземельную  книгу могут вноситься предварительные  записи о заключенных договорах  отчуждения недвижимости. Данная запись позволяет покупателю недвижимости требовать исполнения договора, а  также предостерегает иных лиц от заявления права требования на данную недвижимость. Распоряжение, осуществленное после регистрации в поземельной  книге предварительной записи об отчуждении земельного участка или  права, недействительно. Система поземельной  записи обеспечивает в Германии высокую  степень прозрачности и гласности  сделок с землей и иной недвижимостью.

В Испании действующая  регистрационная система введена  Законом об ипотеках (1861 г.), устанавливающим  новые подходы к регистрации. 
В соответствии с требованием Закона был создан Реестр собственности прав на недвижимость (далее - Реестр собственности), в котором регистрируются права собственности на недвижимое имущество, другие вещные права и их ограничения и обременения. Он ведется по регистрационным округам, которые не соприкасаются между собой и совпадают с границами административных территорий Испании. С учетом общественных интересов крупные регистрационные округа могут делиться на несколько небольших округов (так происходит, например, в Мадриде, Барселоне).

Реестр собственности  ведется в специальных книгах, которые нумеруются и визируются судьей. Форма и порядок их заполнения определяются министерством юстиции  Испании (ст.238 Закона об ипотеках). Регистрационную  запись в Реестре собственности  можно определить как "выписку, проделываемую  регистратором собственности, после  юридической квалификации: из содержания документов, подлежащих регистрации, всего  того, что представляет юридическую  значимость для сторон, предмета и будущих приобретающих, базируясь на содержании реестра". Все записи о правах на недвижимость и сделки с ней регистрируются в Реестре собственности. Права отдельного объекта недвижимости регистрируются на отдельном листе записи в хронологической последовательности. Таким образом, регистрационный лист фиксирует процесс перехода прав на недвижимость. При этом последний правообладатель является единственно законным, и каждое право на недвижимость принадлежит только одному законному владельцу. Все незарегистрированные права на недвижимость недействительны, ничтожны в силу наличия записи о регистрации в Реестре собственности. 
Ответственность регистратора за законность записи гарантирует действенность уже упоминавшегося принципа: все, что записано в 
Реестре собственности, является верным и законным, так как зарегистрировавший свое право на недвижимость приобретает права на нее в том виде и объеме, в котором они внесены в Реестр собственности. Информация Реестра относительно прав на недвижимость, а также ограничений и обременений открыта для заинтересованных лиц.

Испанская регистрационная  система, согласно Закону об ипотеках, придерживается следующих основных принципов: а) гласности, т.е. регистрация  права на недвижимость публична и  открыта для ознакомления; б) определения, т.е. каждый объект недвижимости имеет  свой отдельный регистрационный  лист (ст.8, 243); в) последовательности, т.е. новая запись о регистрации в 
Реестре права на недвижимость погашает все старые записи в Реестре на эту недвижимость (ст.20); г) закрытия, т.е. запрещено регистрировать сделки с недвижимостью, имеющие более раннюю дату, чем последняя запись в 
Реестре собственности (ст.17); д) первоочередности, т.е. право на недвижимость возникает с даты регистрации в Реестре собственности - кто первый зарегистрировал, тот и приобретает право (ст.25); е) непротиводействия, т.е. незарегистрированные права на недвижимость не могут считаться законным правом на нее (ст.23, 24).

Испанская система регистрации  прав на недвижимость в Реестре собственности  не является обязательной, однако она  довольно эффективна, так как собственник  этой недвижимости не может получить ипотечный кредит под залог недвижимости (а недвижимость - это самое надежное средство обеспечения возврата кредита) без регистрации ипотеки в  Реестре собственности. Предварительным  условием регистрации ипотеки в  Реестре собственности является обязательная регистрация закладываемого права собственности на недвижимость.

С учетом переходного периода  в полном объеме новая система  регистрации прав на недвижимость в  Реестре собственности была введена  в Испании в 1944 г.

Испанская система регистрации  прав на недвижимость в Реестре собственности  основывается на юридическом анализе  представляемых на регистрацию сделок. Правовая экспертиза сделки подразумевает  проверку правильности формы представленных документов; дееспособности физических лиц и правоспособности юридических  лиц, являющихся сторонами в сделке; соответствия сделки действующему законодательству.

После проведения правовой экспертизы регистратор принимает решение  либо о признании сделки соответствующей  закону, либо о ее несоответствии. В  первом случае производится регистрация  права в 
Реестре собственности, во втором - отказ в регистрации. Решение регистратора может быть обжаловано.

Дополнительной гарантией  законности сделок является то, что  обычно все сделки с недвижимостью  удостоверяются нотариально после  получения справки из Реестра  собственности о правовом положении  недвижимой вещи. Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности. Мировой  опыт показывает, что без введения определенного элемента обязательности в процесс регистрации титула этот процесс почти наверняка  обречен на провал, и полная регистрация  всех земельных участков, весьма вероятно, никогда не будет завершена. Не во всех ведущих странах мира общие  принципы регистрации прав на недвижимость проведены и закреплены с одинаковой последовательностью. Идеальная регистрационная  система прав на недвижимость должна полно и достоверно отражать правовой статус собственности, гарантировать  надежность и точность данных, не отсылать к содержанию предыдущих сделок для  ознакомления с последними записями в реестре. Она должна обеспечивать гармоничное сочетание публичных  и частных интересов и стоять на страже имущественных интересов  добросовестных участников гражданского оборота, сводить к минимуму возможность  недобросовестности в сделках с  недвижимостью.

На наш взгляд, государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним - это правоудостоверяющий  акт публичной власти, фиксирующий  динамику правового положения недвижимой вещи для обеспечения ее законного, открытого и надежного гражданского оборота. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (далее - Закон  о регистрации) определяет государственную  регистрацию как "юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с 
Гражданским кодексом Российской Федерации" (п.1 ст.2).