Регистрация прав на недвижимость

Введение

 
1. Понятие регистрации прав на  недвижимое имущество и мировая  практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Б. Мировая практика регистрации  прав на недвижимое имущество

 
2. Проблемы регистрации прав на  недвижимое имущество

 
Заключение

 
Литература и НПА

Введение

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость  от соблюдения требований о регистрации  ставится возникновение права собственности  на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса  и Законом "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. 
Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных  норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку  всякая сделка с недвижимостью так  или иначе связана с возникновением 
(прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

1. Понятие регистрации  прав на недвижимое имущество  и мировая практика

А. Сущность регистрации прав на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации широко пользуется термином "государственная регистрация". Согласно ГК РФ, государственной регистрации  подлежат юридические лица (ст. 51; п.2 ст. 54; п. 2 и 4 ст. 57; п. 2 ст. 59; п. 2 ст. 61; п. 1 и 2 ст. 
62; п. 1, 2 и 5 ст. 63; п. 2 ст. 73; п. 3 ст. 90; п. 2 ст. 98; п. 
2 ст. 109; п. 4 ст. 114), их учредительные документы (п. 3 ст. 52) и фирменные наименования (п. 4 ст. 54); имена граждан, их перемена, а также иные акты гражданского состояния (п. 3 ст. 19, ст. 47); факты приобретения и утраты гражданином статуса индивидуального предпринимателя (п. 1 и 2 ст. 23; п. 1 ст. 25) и статуса наследника 
(п. 2 ст. 1038).

Чаще всего термин "государственная  регистрация" употребляется, когда  идет речь о правах на недвижимое имущество (п. 2 ст. 8; ст. 
131; п. 1 ст. 164; ст. 219; п. 3 ст. 225; п. 3 ст. 274; ст. 5041) и сделках с ним (п. 2 ст. 28; п. 3-6 ст. 131; ст. 164-165; п.2 ст. 
223; ст. 251; п.3 ст.339; п. 2 ст. 389; п. 3 ст. 433; п. 2 ст. 558; п. 3 ст. 560; п. 2 ст. 573; п. 3 ст. 574; ст. 584; п. 2 ст. 609; ст. 633- 643; п. 2 ст. 651; п. 2 ст. 658; п. 2 ст. 1028; п. 2 ст. 
1031; ст. 1036; п. 2 ст. 1037). Встречаются в ГК РФ и упоминания о государственной регистрации самого недвижимого имущества (п. 1 ст. 
130, п. 1 ст. 234), перехода прав на недвижимое имущество (ст. 131 и 551, п. 2 ст. 1017), решения об изъятии земельного участка - особого акта государственного органа, касающегося специфического объекта недвижимости (п. 4 ст. 279, ст. 280). Наконец, имеется особый случай указания на государственную регистрацию (п. 1 ст. 
234), когда непонятно, о регистрации чего (права, имущества, юридического факта или др.) идет речь.

Конечно, такое разнообразие законодательных категорий само по себе не стало бы проблемой, если бы законодатель позаботился об их четком разграничении. 
К сожалению, он этого не сделал. В результате уже в первые месяцы действия перечисленных норм ГК РФ стали возникать многочисленные недоразумения, источником которых было отсутствие законодательной определенности в вопросах о соотношении процедур регистрации прав и регистрации сделок с недвижимостью и о юридическом значении каждого из видов регистрации. Правоприменительная практика продолжала руководствоваться подзаконными актами, принятыми до введения в действие ГК РФ, ожидая появления специального федерального закона. 
При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий. Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества). В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона.

В то же время ст. 550 Кодекса  устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или  жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его  регистрации, хотя право собственности  у приобретателя отчуждаемого имущества  может возникнуть лишь после регистрации  этого права (ст. 223 ГК). С учетом изложенного  применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет  произойти только при регистрации  права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор  потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее  право собственности. До регистрации  же прав нового собственника договор  имеет полную юридическую силу, а  права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут  обеспечены возможностью судебной защиты[1].

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят  о случаях и порядке государственной  регистрации в отношении недвижимого  имущества и соответствующих  сделок. Однако ст. 8 
Федерального закона "О введении в действие части первой 
Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации. В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде. 
Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Государственное или муниципальное  предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, не имеет права сдавать  его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ  и товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника. Остальным  имуществом, принадлежащим ему, предприятие  вправе распоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных  законом.

Специальный правовой режим  установлен в ГК при сдаче недвижимости в залог (ипотека) и обращении  взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГК).

Орган, который проводит государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней, обязан: по просьбе  правообладателя удостоверить произведенную  регистрацию путем выдачи документа  о зарегистрированном праве или  сделке либо совершением надписи  на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлять  информацию о такой регистрации  и зарегистрированных правах любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной  регистрации прав на недвижимость или  сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладатель имеет  право обжаловать действие регистрирующего  органа в суд.

На основании п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней должны определяться законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой 
Закон принят в Российской Федерации 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с этим Законом  значение государственной регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ней состоит в том, что она: представляет собой акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; является единственным доказательством существования  зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной  указанным Законом системе записей  о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации  прав относит на день внесения соответствующих  записей в 
Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа[2].

Отказ в государственной  регистрации прав либо уклонение  от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Обязательной государственной  регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения в действие принятого Закона[3]. Права  на недвижимость, которые возникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными и при  отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом. Регистрация  таких прав проводится по желанию  их обладателей. Возникшая после  введения рассматриваемого Закона в  действие необходимость государственной  регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с недвижимостью  требует государственной регистрации  прав на данный объект, которые возникли до введения указанного Закона в действие 
(ст. 6 Закона). Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия, запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре  прав, о каком угодно объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение  личности и заявление в письменной форме. Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Отказ в выдаче запрошенной  информации может быть обжалован  в суд.

Данные о содержании правоустанавливающих документов, кроме сведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правах отдельного лица на имеющиеся  у него объекты недвижимости, выписки  со сведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться  в установленном Законом порядке  только лицам, указанным в Законе: правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя; руководителям  органов местного самоуправления и  органов государственной власти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные  с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; наследникам  по завещанию или закону (п. 3 ст. 7 Закона).

Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется  за плату, если иное не предусмотрено  законом. 
Регистрация прав на недвижимость будет проводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация  прав на недвижимость проводится после  приема документов, необходимых для  этого и отвечающих требованиям  названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми  и уже зарегистрированными правами  на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления  регистрации прав. Регистрация ограничений 
(обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения  и перехода прав на недвижимое имущество  удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и  иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи  на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны  договора или уполномоченного ими  лица при наличии у него доверенности.