Проблемы правового статуса товариществ собственников жилья

В настоящее время  население Российской Федерации  оплачивает лишь 35 % от реальной стоимости  коммунальных услуг. В связи с  этим, государство до 2008 года планирует совершить плавный переход к сто процентной оплате коммунальных услуг населением, вводя при этом субсидии и льготы.

Финансовые затраты  на предоставление коммунальных услуг  товариществу осуществляются за счет: платежей жителей товариществ с учетом гарантированных льгот и субсидий, за счет бюджета для покрытия разницы между экономически обоснованными тарифами и тарифами для населения (за счет средств местного бюджета, но как правило в местном бюджете на это средств нет), бюджетное финансирование поставщиков жилищно-коммунальных услуг осуществляется по условиям трехстороннего договора.

Основные поступления  в бюджет ТСЖ, от сдачи в аренду нежилых помещений. То есть, те нежилые  помещения, которые принадлежат  товариществу на праве собственности. Если нежилые помещения принадлежат городу, или являются собственностью другого лица, как юридического, так и физического. Вопрос решается двумя путями. При создании ТСЖ владельцы обязаны вносить свою долю на содержание нежилых помещений , на содержание и ремонт общего имущества, она пропорциональна его доле в праве общей собственности на общее имущество (доля участия). Вариант второй, если нежилые помещения принадлежат городу и не сданы им никому в аренду , то есть возможность заключить с «городом» договор о том, что ваша жилищная организация будет сдавать нежилые помещения в аренду, и при этом делиться доходами с городом. Приказ Министерства РФ от 27.06.2003 №152 (ред. От 19.11.2003) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах»

Также проблема вырисовывается в ситуации с подвалами и техническими подпольями, которые сегодня совершенно официально продаются соответствующими муниципальными и государственными органами. При этом нарушаются права собственников, которых ставят перед фактом продажи их собственности. Это происходит потому, что право каждого собственника на свою долю в общем имуществе (тот же технический подвал) нигде не зарегистрировано. Однако по закону это право существует, и всегда судьба доли члена товарищества следует судьбе жилого помещения - квартира передаётся в собственность вместе с этой «абстрактной» долей. Сегодня ТСЖ оказываются жизнеспособными лишь в двух случаях: когда есть какой-либо дополнительный источник дохода в виде нежилых помещений или когда в товарищество объединились состоятельные люди. Бесспорно лишь, что собственники муниципального жилищного фонда, то есть органы местного самоуправления и их уполномоченные (жилищно-эксплуатационные организации), не хотят расставаться с доходами от аренды нежилых помещений. Но и ТСЖ без дополнительных источников дохода не могут нормально содержать жилые дома только за счёт сбора (по установленным тарифам) с жильцов средств на техническую эксплуатацию дома. Этот «узел» не могут развязать в течение уже 7-8 лет ни на федеральном, ни на региональном уровне. Чаще всего нежилые помещения, находящиеся в домах ТСЖ, уже проданы или сданы в аренду на длительные сроки муниципальными органами.

Однако в последнее  время наметился существенный сдвиг  в решении данной проблемы. Если нежилые помещения намерены передать третьим лицам (в аренду или собственность), то сделать это можно только с согласия товариществ. Ранее нередко без ведома жильцов в подвалах или иных нежилых частях дома появлялись склады и офисы, отгораживались запасные входы дома и т.п.

Кроме того, уже сейчас органы архитектуры при проектировании жилых домов стараются по возможности  учитывать особенности их как  кондоминиумов, предусматривать в них наличие помещений многоцелевого назначения, которые могут использоваться собственниками жилья для размещения управленческого и обслуживающего персонала ТСЖ или в иных целях на основании решения домовладельцев.

 

                                     Заключение

 

Как видно из всего  выше изложенного, у ТСЖ Олимп есть свои отрицательные черты, как и положительные. Основные преимущества ТСЖ:

1) во-первых, собственники  помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим  домом: собственными силами или  с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

2) во-вторых, ТСЖ само  планирует ремонтные работы в  своем доме, определяет их очередность.  План работ и смета расходов  на год утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСЖ имеет  возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это главная особенность ТСЖ.

3) в-третьих, у ТСЖ  появляется возможность иметь  дополнительные доходы от сдачи  в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. п), рационального использования земельного участка и др.

4) в-четвертых, в ТСЖ  создаются условия к экономному  расходованию воды, тепла, электрической  энергии за счет установки  узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить придется самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

5) в-пятых, участвуя  в управлении собственным домом,  жильцы сами определяют, какое  именно соотношение в цене  и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых  работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных площадок, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

 

Список используемой литературы

 

1. ФЗ от 30.12.06 № 275ФЗ  “О порядке формирования и  использования целевого капитала некоммерческих организаций”

2. Жилищный кодекс  РФ от 29 декабря 2010 г. № 188-ФЗ.

3. "Деловое обозрение", № 3 (98), март 2011.

4. Федеральный закон  РФ № 7-ФЗ от 12 января 1996 г. "О  некоммерческих организациях"

5. Комментарий к Гражданскому  кодексу РФ, части первой (постатейный) Садиков О.Н. -М.: Юридическая фирма Контакт. ИНФА, 1997 г.

6. Федеральный закон от 8 августа 2011 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

7. Налоговый кодекс РФ часть 1 от 31 июля 2005 г. № 146-ФЗ и часть 2 от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

8. ГК РФ

9. Коммерческие проблемы  для некоммерческих организаций// Учет, налоги, право, 2004, 15

10. Некоммерческие организации  в России. Создание. Права. Налоги. Учет. Отчетность. – М.: издательство “Дело и сервис”, 2006.-400 с.

11. Некоммерческие фонды  и организации. Правовые аспекты.  – М.: Информационно-издательский дом “Филинь”, 2010. – 336 с.

12. Пирожкова Н.А., Макальская  М.Л., Некоммерческие организации  в России. – М.: “Дело и сервис”, 2012.

13. Савченко П. “Статус  некоммерческих организаций”\\ Экономист 2010г.

14. Шекова Е.Л. Экономика  и менеджмент некоммерческих  организаций : С.-ПБ.: “ Лань”, 2009

15. Федеральный закон от 30 декабря 2010 г. №210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вступил в силу с 1 января 2011 г.

16. Классика договорных  отношений рассмотрена в книге:  М.И. Брагинский, В.В. Витрянский "Договорное право".

17. Книга "Практический  комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" / Коряковцев В.Г. – М., "Элит", 2010 г.

18. В. Г. Коряковец  Товарищество собственников жилья  как одна из форм управления  многоквартирным домом, М.: Гроссмедиа, 2011

19. "Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом" Коряковцев В.Г., М. 2009 г.

20. Комментарий к Жилищному  кодексу РФ (постатейный) Борисов А.Б., М., "Обложка", 20011г.

21. Комментарий к Жилищному  кодексу РФ Тихомиров М.Ю., М., 2010 г.

 

Размещено на Allbest.ru

¹ По данным других средств массовой информации жилищный сектор России это – 45,3% приватизированные квартиры, 24% неприватизированные квартиры, 21% собственные дома, части дома, 4,7% арендуемая квартира, 2,3 % коммунальная квартира, 0,9% общежитие, 1,8 % - другое жилье(стр.12 АИФ №27(1288) июль 2005 г.)

² Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г.

³ "Российская газета", № 119, 26.06.96 г.

⁴ П.2 ст. 136 Жилищного кодекса.

⁵ Подробное описание проведения общего собрания товарищества собственников жилья необходимо смотреть в главе 3.

¹⁶ Часть 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.