Проблемы правового статуса товариществ собственников жилья

Факт внесения записи в государственный реестр подтверждается выдачей документов установленной формы. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.

Регистрирующий орган  в срок не более чем 5 рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.

В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей  собственности на имущество в  многоквартирном доме для правильного  определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Доля

нового собственника в праве общей собственности  признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения  в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел  в натуре своей доли в праве  общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.

С момента приемки  дома в управление в указанном  выше порядке ТСЖ вправе заключать  договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг и специализированными  подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.

1.3 Права и обязанности  членов товарищества собственников жилья

Раздел "Права и  обязанности членов ТСЖ" в уставе товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации - членов ТСЖ, которые отражены в уставе товарищества.

Права и обязанности  собственников жилых помещений:

1) собственник жилого  помещения осуществляет права  владения, пользования и распоряжения  при надлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;

2) собственник жилого  помещения вправе предоставить  во владение и (или) в пользование  принадлежащее ему на праве  собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;

3) собственник помещения  в многоквартирном доме вправе  обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;

4) собственник жилого  помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5) собственник жилого  помещения обязан поддерживать  помещение в надлежащем состоянии,  не допуская бесхозяйственного  обращения с ним, соблюдать  права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Права и обязанности  как участника организации – члена ТСЖ:

1) имеет право участвовать  в общем собрании ТСЖ с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;

2) имеет право ознакомиться  с документами ТСЖ, перечень которых определен правовыми актами РФ;

3) обязан выполнять  требования устава, решения общего  собрания и правления ТСЖ; 

4) обязан вносить обязательные  платежи и (или) взносы членов  ТСЖ, связанные с оплатой расходов  на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

5) обязан информировать  правление ТСЖ об изменении  своих данных;

6) обязан не разглашать  конфиденциальную информацию о  деятельности ТСЖ;

7) несет иные обязанности,  предусмотренные законодательными  и иными правовыми актами.

Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений  своих обязанностей по участию в  общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Определение систематических нарушении впервые на законодательном уровне указано в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем 3 месяца. Аналогичные положения содержит и ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца. При рассмотрении споров в суде, вероятно, будут использоваться эти определения систематических нарушений по уплате платежей и обязательных взносов. В дополнение можно сказать, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени¹⁶. Размер пени составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Следовательно, у каждого  члена ТСЖ есть достаточно широкие  права и не менее ответственные  обязанности. И одним из самых  главных прав члена товарищества собственников жилья является право  участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже ТСЖ, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.

Порядок ведения бухгалтерского учета в товариществе собственников  жилья в настоящее время обделен  вниманием финансовых органов, в  связи с чем, бухгалтеру ТСЖ придется ориентироваться на старые инструкции с учетом изменений действующего законодательства. Основным методологическим документом для ТСЖ являются Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (далее - Рекомендации), одобренные письмом Министерства финансов Российской Федерации от 14.04.97 N 16-00-16-74. В целях осуществления бухгалтерского учета ТСЖ может самостоятельно формировать рабочий план счетов и приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении: - единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи; - сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов; - накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью ТСЖ, а также для составления бухгалтерской отчетности. Рекомендации также указывают, что важной особенностью осуществления учета в товариществах собственников жилья является осуществление финансового планирования, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств. Там же изложены основы бюджетирования ТСЖ, которые будут полезны при составлении Сметы доходов и расходов - главного элемента финансового планирования ТСЖ.

Анализируя положения  Рекомендаций, а также, учитывая правовой статус ТСЖ и основную цель создания, при построении схемы ведения  бухгалтерского учета необходимо учитывать  методологические и нормативные акты, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности в некоммерческих организациях и организаций жилищно-коммунальной сферы.

В том случае, если доходные статьи ТСЖ частично формируются  за счет бюджетного финансирования, то учет поступлений и целевого использования этих средств необходимо осуществлять по правилам бухгалтерского учета бюджетных средств.

               Глава 2. Состояние учета в ТСЖ “Олимп”

2.1 Особенности  ведения бухгалтерского учета,  связанные с правовым статусом  ТСЖ

Порядок ведения бухгалтерского учета в товариществе собственников жилья в настоящее время обделен вниманием финансовых органов, в связи с чем, бухгалтеру ТСЖ придется ориентироваться на старые инструкции с учетом изменений действующего законодательства.

Основным методологическим документом для ТСЖ являются Рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (далее - Рекомендации), одобренные письмом Министерства финансов Российской Федерации от 14.04.97 N 16-00-16-74. В целях осуществления бухгалтерского учета ТСЖ может самостоятельно формировать рабочий план счетов и приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении: - единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи;

- сплошного отражения  всех хозяйственных операций  в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов; - накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью ТСЖ, а также для составления бухгалтерской отчетности. Рекомендации также указывают, что важной особенностью осуществления учета в товариществах собственников жилья является осуществление финансового планирования, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств. Там же изложены основы бюджетирования ТСЖ, которые будут полезны при составлении Сметы доходов и расходов - главного элемента финансового планирования ТСЖ.

 Анализируя положения  Рекомендаций, а также, учитывая  правовой статус ТСЖ “Олимп”  и основную цель создания, при  построении схемы ведения бухгалтерского учета необходимо учитывать методологические и нормативные акты, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета и составления отчетности в некоммерческих организациях и организаций жилищно-коммунальной сферы.

 В том случае, если доходные статьи ТСЖ частично формируются за счет бюджетного финансирования, то учет поступлений и целевого использования этих средств необходимо осуществлять по правилам бухгалтерского учета бюджетных средств.