Проблемы правового статуса товариществ собственников жилья

 В соответствии  с Приказом Минфина РФ от 22 июля 2003 г. N 67н "О формах бухгалтерской отчетности организаций" некоммерческие организации могут не представлять в составе бухгалтерской отчетности Отчет об изменениях капитала, Отчет о движении денежных средств, Приложение к бухгалтерскому балансу при отсутствии соответствующих данных, в то же время некоммерческим организациям рекомендуется включать в состав бухгалтерской отчетности Отчет о целевом использовании полученных средств1. При принятии формы Бухгалтерского баланса (форма N 1) в разделе "Капитал и резервы" вместо групп статей "Уставный капитал", "Резервный капитал" и "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" некоммерческая организация включает группу статей "Целевое финансирование"2.  Особенности ведения бухгалтерского учета, связанные с целью создания ТСЖ.

 Порядок отражения  в бухгалтерском учете отдельных  операций в жилищно-коммунальном  хозяйстве установлен письмом  Министерства финансов РФ от 29 октября 1993 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве".

 При государственной  регистрации Товарищества необходимо  обратить внимание на то, чтобы  Товариществу были правильно  присвоены коды Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве необходимо, чтобы Товариществу основным видом деятельности ТСЖ являлась эксплуатация жилого фонда (например, код 70.32.1 "Управление эксплуатацией жилого фонда").

2.2 Особенности  налогообложения ТСЖ “Олимп”

Налог на имущество.

Товарищества собственников  жилья освобождены от уплаты налога на имущество на территории города Москвы в соответствии с п. 11 ст. 4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций", в котором сказано, что объединения собственников жилья, действующие в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" освобождаются от налогообложения. Налог на землю.

 Согласно п. 26 Инструкции  МНС России "По применению Закона  Российской Федерации о плате  за землю" от 21.02.2000 г. № 56 (далее - Инструкция №56) до выдачи свидетельства на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, пользования земельными участками членам жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и животноводческих товариществ налогоплательщиками земельного налога являются кооперативы и товарищества, которые представляют налоговые декларации по земельному налогу в налоговые органы того административного района, на территории которого находятся земельные участки указанных кооперативов и товариществ (за исключением членов кооперативов и товариществ, получивших такие свидетельства).

Аналогичный порядок  рекомендован специалистами и в  отношении ТСЖ. Таким образом, Правление  ТСЖ организует сбор необходимых  денежных средств с членов товарищества пропорционально доли занимаемой ими площади, за исключением площадей, приходящихся на граждан и юридических лиц, которым предоставлены льготы по земельному налогу в соответствии с Законом РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", предоставляет соответствующую декларацию в налоговые органы и производит уплату налога на землю.

Следовательно, после  получения членами товариществ  свидетельства на право собственности  на землю под жильем исчисление земельного налога будет производиться каждому из них налоговыми органами. Юридические лица в кондоминиуме при этом могут продолжать уплачивать земельный налог в общеустановленном порядке. За земли коллективного пользования земельный налог уплачивает Правление ТСЖ за счет сбора средств у отдельных плательщиков.

Единый социальный налог(ЕСН)

Выплата вознаграждений работникам, выполняющим работы (услуги) для ТСЖ производится за счет членских взносов. Согласно пп.8 п.1 ст.238 НК РФ суммы, выплачиваемые физическим лицам за счет членских взносов, не подлежат обложению ЕСН. Изначально Минфин России в своих Письмах (от 21.02.2002 N 04-04-04/25 и от 18.04.2002 N 04-03-01/48) отказывал ТСЖ в применении льготы, но судебная практика, причем в высших судебных инстанциях (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2003 N 19/03), сформировалась не в пользу контролирующих органов, суд подтвердил право ТСЖ использовать законно установленную льготу. Однако фискалы настояли на своем, Федеральным законом от 20.07.2004 № 70-ФЗ "О внесении изменений в главу 24 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" пп.8 п.1 ст.238 НК РФ признан утратившим силу, таким образом, с 1 января 2005 года ТСЖ начисляют и уплачивают ЕСН.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

При выплате вознаграждений физическим лицам ТСЖ в общем  порядке удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ, а, значит, обязано вести учет доходов физических лиц и ежегодно представлять информацию в налоговые органы по утвержденным формам.

Взносы в ФСС 

В соответствии с п.3 Правил начисления, учета и расходования средств на осуществление обязательного социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.03.2000 N 184, страховые взносы начисляются на начисленную по всем основаниям оплату труда (доход) обслуживающего персонала и членов правления товарищества собственников жилья.

Налог на прибыль

В соответствии с п. 2 ст. 250 НК РФ при определении налоговой  базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений  в виде подакцизных товаров). К  ним в частности относятся  целевые поступления (взносы) на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений. При ведении деятельности необходимо учитывать, что доходы, получаемые ТСЖ от ведения хозяйственной деятельности подлежат налогообложению в обычном порядке.

Казалось бы, ТСЖ не преследует цели получения прибыли  и те взносы, которые поступает  от его членов, направляются на осуществление  централизованного управления собственностью, о каких налогах на доходы может идти речь? Но, к сожалению, встречаются разъяснения налоговых работников о том, что обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества при поступлении в ТСЖ подлежат обложению налогом на прибыль. Позиция налоговиков строится на основе анализа положений Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее – Закон о ТСЖ):

1. Ст. 17 Закона о ТСЖ  предусмотрено, что в кондоминиуме  содержание и ремонт помещений, находящихся в частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности, осуществляются за счет домовладельцев-собственников этого имущества в соответствии с действующим законодательством.

2. Домовладельцы в  кондоминиуме оплачивают услуги  по содержанию и ремонту общего  имущества в соответствии с  действующим законодательством (п.3ст.17 Закона о ТСЖ).

3. Согласно статье 18 Закона  о ТСЖ общие размеры обязательных  платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета общих правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия). На основании изложенного налоговики делают вывод, что средства, поступившие от членов товарищества собственников жилья в оплату стоимости содержания жилого фонда, не относятся к членским взносам, поступающим некоммерческим организациям, и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. В то же время департамент налоговой политики Минфина РФ расшифровывает понятие "ведение уставной деятельности" как направление целевых средств на осуществление целей, предусмотренных в уставе некоммерческой организации3. Таким образом, при составлении учредительных документов ТСЖ необходимо учитывать, что разделы Устава, определяющие цели и задачи ТСЖ, а также порядок внесения взносов и формирование фондов могут иметь принципиальное значение при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

По моему мнению, более  логична следующая позиция. Если ТСЖ самостоятельно оказывает услугу (работы) по техническому обслуживанию управляемого имущества, то средства, полученные в счет оплаты за такие услуги (работы) средства будут являться доходом ТСЖ и подлежат налогообложению. Если же ТСЖ выступает только в качестве агента жильцов и ограничивается сбором и перечислением оплаты сторонним организациям (что предусмотрено учредительными документами товарищества), такие суммы доходов ТСЖ не являются и при расчете налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются.

Налог на добавленную  стоимость (НДС)

До 01.01.2004 года операции по реализации на территории Российской Федерации услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) были освобождены от НДС.  В настоящее время товарищества собственников жилья при осуществлении ими операций, признаваемых объектом налогообложения по НДС, будут признаваться плательщиками налога на добавленную стоимость. Случаи, при которых не возникает объекта обложения налогом на добавленную стоимость можно пересчитать по пальцам: 1. В случае передачи ТСЖ в качестве добровольных безвозмездных взносов основных средств и товарно-материальных ценностей при условии, если передаваемое имущество не будет использоваться для предпринимательской деятельности, так как в соответствии с п.3 ст.39 НК РФ передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью не признается реализацией товаров, работ или услуг.

2. От уплаты НДС  согласно п. 10 ст. 145 НК РФ также  освобождаются услуги по предоставлению  в пользование жилых помещений  в жилищном фонде всех форм  собственности в случае, если  данные услуги оказываются собственниками  жилых помещений или управомоченными ими лицами (наймодателями) гражданам (нанимателям) по договору найма жилого помещения.  Применение контрольно-кассовой техники

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федеральный закон от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, решая вопрос о необходимости применения ТСЖ контрольно-кассовой техники (далее - ККТ) при приеме наличных денежных средств от жильцов и собственников помещений, нужно смотреть на целевое назначение поступающих средств.

Для избежания штрафных санкций принимать наличные денежные средства без применения ККТ следует только в случае поступлений целевых взносов на ведение уставной деятельности, что не признается реализацией, а также при получении средств, подлежащих дальнейшей передаче субподрядчикам. Во всех иных случаях, когда ТСЖ принимает оплату за услуги (работы), оказываемые (выполняемые) ТСЖ самостоятельно, следует использовать безналичные расчеты (например, перечисления через Сберегательный банк РФ или вносить наличные денежные средства непосредственно на расчетный счет ТСЖ).

Специальные налоговые режимы : Упрощенная система налогообложения.

Письмом ФНС России от 28.12.2004 № 22 доведено постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2004 № 3114/04 о правомерности  применения некоммерческими организациями упрощенной системы налогообложения. Переход к упрощенной системе налогообложения или возврат к общему режиму налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном НК РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности организаций за налоговый период. Указанные организации не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации и при исполнении обязанностей налогового агента. Организации, применяющие УСНО, производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование в соответствии с Федеральным законом от 15.12. 2001 № 167-ФЗ. Средства, поступающие от членов ТСЖ в качестве обязательных платежей, а также вступительные, членские взносы и т. п. на осуществление уставной деятельности являются целевым финансированием. Налог уплачивается не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Налоговые декларации по итогам отчетного периода представляются не позднее 25 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода. Налоговые декларации по итогам налогового периода представляются налогоплательщиками — организациями не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Форма налоговой декларации утверждена Приказом МНС России от 21.11.2003 № БГ-3-22/647. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее срока, установленного для подачи налоговых деклараций за соответствующий налоговый период (31 марта). В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ (ред. от 30.06.2003) организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, ведут учет основных средств и нематериальных активов в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.