Прекращение права общей долевой собственности

Рассмотрим практическую реализацию норм о такой компенсации. Д. обратилась в суд с иском к Г. о взыскании компенсации за пользование общим имуществом. Д. и Г. являются собственниками квартиры по ½ доли каждый. Ранее решением суда был определен порядок пользования указанной квартирой, в соответствии с которым Г. была выделена комната, площадь которой превышает идеальную долю на 3,3 кв. м. В первой и апелляционной инстанции в удовлетворении требований истицы судами было отказано в связи с тем, что указания на присуждение такой компенсации не было при постановлении решения об определении порядка пользования квартирой. Однако суд кассационной инстанции посчитал отказ в удовлетворении требований незаконным, указывая, что определение порядка пользования имуществом не лишает лицо в дальнейшем требовать компенсации за пользование имуществом, так как такая компенсация не является элементом определения порядка пользования имуществом. Кроме того, суд отметил правомерность требований истицы о компенсации, которая состоит не только из ежемесячной компенсации за пользование частью жилого помещения, но и из компенсации за уже прошедший период с момента вынесения решения об определении порядка пользования имуществом до настоящего времени, то есть за тот период, когда истица не имела возможности пользоваться своим имуществом9.

Закон не ограничивает указанную компенсацию только денежной суммой, в связи с чем предполагается, что данная компенсация может устанавливаться и в виде другого встречного предоставления. Эту компенсацию следует отличать от компенсации при разделе общего имущества или выделе из него доли, установленной ст. 252 ГК, так как при определении порядка пользования общим имуществом право общей собственности не прекращается, а компенсация может быть назначена не только единовременная, но и периодическая, о чем свидетельствует приведенная выше судебная практика.

Размер доли влияет и на ряд других отношений, возникающих между сособственниками. Установленное ст. 248 ГК правило предусматривает распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, соразмерно долям сособственников, однако соглашением может быть установлен иной порядок их распределения. Расходы по содержанию общего имущества, в частности налоги, сборы, иные платежи, издержки по содержанию и сохранению общего имущества, также возлагаются на всех соразмерно принадлежащим им долям10.

Распоряжение общим имуществом тоже осуществляется по соглашению всех ее участников, но при этом вмешательство суда в эти отношения законодательством не предусмотрено. То есть вопрос о распоряжении имуществом нельзя решать большинством голосов и, тем более, ставить решение этого вопроса в зависимость от долей, принадлежащих сособственникам11.

В отличие от распоряжения общим имуществом, распоряжение долей одного из сособственников может осуществляться им самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако для защиты прав остальных сособственников необходимо соблюсти нормы о преимущественном праве покупки. При продаже своей доли или при отчуждении ее по договору мены одним из сособственников постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи доли с публичных торгов. Существование данного института обоснованно тем, что участникам общей собственности не безразлично, кто займет место собственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы в увеличении собственных долей, а государство – в уменьшении числа сособственников для упрощения гражданского оборота. Следует отметить, что преимущественное право возникает только при отчуждении доли постороннему лицу, а не одному из сособственников12.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Срок для реализации сособственниками своего права составляет десять дней со дня извещения при продаже доли в праве собственности на движимое имущество и месяц – на недвижимое имущество. Право продавца продать свою долю любому лицу возникает, если в течение этого срока остальные участники не откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, то есть предполагается возможность как прямого отказа лиц от своего преимущественного права, так и их молчаливое согласие на отчуждение доли постороннему лицу.

Дискуссионным является вопрос о том, является ли извещение о намерении продать долю офертой. Например Э.П. Гаврилов считает, что предполагаемого покупателя может фактически не существовать, а правовое значение извещения заключается в том, что продавец информирует сособственников о своем намерении продать свою долю и предлагает им приобрести эту долю на определенных условиях, что можно рассматривать как оферту. Л.В. Кузнецова говорит о возможности признания извещения офертой в случае, если она содержит формулировки, позволяющие считать его офертой, то есть если она адресована одному или нескольким конкретным лицам и содержит существенные условия договора. Кроме того, если сособственники выразили желание приобрести долю, но на иных условиях, чем указаны в извещении, то есть не совершили акцепта, то у продавца сохраняется право заключить договор с третьим лицом на первоначальных условиях. Б.Г. Гончикнимаева в свою очередь сущность извещения видит именно в уведомлении сособственников о том, что предполагается возмездное отчуждение своей доли постороннему лицу, в котором не содержится важного признака оферты – направленности, то есть выражения намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом. Более того, она рассматривает извещение как приглашение делать оферты, несмотря на то, что ст. 437 ГК прямо предусматривает, что при этом такое приглашение должно направляться неограниченному кругу лиц13.

Так как извещение должно содержать все существенные условия отчуждения имущества, то предполагается, что в случае желания продавца изменить эти условия, он обязан направить сособственникам новое извещение.

Также в литературе высказывались несколько мнений по вопросу определения покупателя в случае, если при направлении извещения лицом, отчуждающим свою долю в общем имуществе, своим преимущественным правом пожелают воспользоваться сразу несколько сособственников. В соответствии с первой точкой зрения (Н.К. Толчеев), которая представляется мне наиболее правильной, продавец в таком ситуации сам вправе выбрать одного из участников и заключить с ним договор об отчуждении доли. Другая точка зрения (А.П. Фоков) предполагает необходимость разделить отчуждаемую долю между сособственниками, выразившими свое желание приобрести ее, пропорционально уже принадлежащим им долям, однако такое мнение противоречит положениям закона, в соответствии с которыми извещение должно содержать окончательные условия договора, в том числе касающиеся субъектного состава и размера продаваемой доли, которые не подлежат изменению. Третья точка зрения (Л.В. Кузнецова) заключается в том, что продавец должен заключить договор с тем лицом, кто первым выразил намерение приобрести долю14.

В случае если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Требование именно перевода прав и обязанностей обусловлено сущностью преимущественного права, так как лицо, защищая свои права в судебном порядке, утверждает не о незаконности совершенной сделки в целом, а о том, что его лишили возможности реализовать имевшееся у него право. Хотя А.П. Черных, анализируя данную норму, считает15, что защита нарушенного права проявляется в том, что первоначальный договор квалифицируется как недействительный, и происходит заключение нового договора в принудительном судебном порядке на ранее согласованных условиях, что представляется неверным, учитывая легальную формулировку.

Следует отметить, что установленный трехмесячный срок является по своей сути сроком исковой давности, который течет со дня, когда лицу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, что подтверждается п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИМУЩЕСТВА

2.1 Право общей долевой  собственности на жилые помещения

Нормы ГК подробно регулируют правовой режим общей долевой собственности. Однако применение на практике рассмотренных норм к отдельным видам имущества имеет свои особенности. В частности, определённые сложности возникают при урегулировании правоотношений общей долевой на жилые помещений. Ст. 15 ЖК жилое помещение определяет как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната16.

Владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями, как и любым иным общим имуществом, должно осуществляться по общему согласию всех участников общей долевой собственности. Особого внимания требует реализация правомочия по распоряжению таким имуществом. Однако если распоряжение всем общим имуществом по решению собственников особых сложностей не вызывает, то при желании одного собственника распорядиться своей долей возникают существенные затруднения.

Проблема выдела в натуре доли жилого помещения или его раздела носит острый характер. В соответствии со ст. 252 ГК участник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, однако в большинстве случаев выдел доли в квартире или жилом доме затруднителен. В соответствии с разъяснениями Пленума ВС РФ, выдел участнику общей собственности на жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др), оборудования отдельного входа. При этом для правильного разрешения дела о выделе части жилого дома в ряде случаев необходимо повести экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома с соответствии с долями собственников с соблюдением требований технических регламентов, о всех допустимых вариантах выдела, о затратах, необходимых на переоборудование с целью формирования изолированных частей дома. Однако очевидно, что если выдел в натуре доли жилого дома еще представляется допустимым, то в подавляющем большинстве случаев выдел в натуре доли квартиры невозможен, в связи с чем требование о выделе доли или о разделе квартиры фактически невыполнимо. Судебная практика идёт именно по такому пути. Так, Черемушкинским районным судом г. Москвы было отказано в удовлетворении заявленных истцом требований о выделе в натуре доли в виде комнаты в трехкомнатной квартире, несмотря на то, что ответчик в судебном заседании признал заявленные требования. В кассационной инстанции решение было оставлено без изменений в связи с невозможностью технического обособления комнаты от иных помещений квартиры. Кроме того, судом было указано на возможность в таком случае по требованию истца определить порядок пользования квартирой17.

В литературе высказана и иная точка зрения, в соответствии с которой запрет на выделение в натуре доли в праве собственности на квартиру в случае невозможности формирования полностью изолированных помещений противоречит нормам действующего ЖК. Ст. 16 ЖК определяет комнату как самостоятельное жилое помещения, не ставя возможность ее существования в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений. Таким образом, комната как объект права легально существует, а возможность выдела комнаты в квартире отсутствует. Однако представляется, что судебная практика всё же является правильной, так как норма п. 2 ст. 252 ГК предполагает, что при выделе в натуре доли из общего имущества лицо полностью выходит из категории сособственников того имущества, которым он обладал ранее. Данная же точка зрения предполагает сохранение долевой собственности на места общего пользования. Кроме того, образование фактически коммунальных квартир не способствует улучшению гражданского оборота, а приводит к усложнению уже существующих отношений18.

Особого внимания заслуживает вопрос о правах владельцев микродолей в жилых помещениях. В настоящее время возможность приобретения незначительной доли в праве собственности на жилое помещение вызывает целый комплекс проблем при использовании собственниками этого жилого помещения, а неоднозначные формулировки в законодательстве приводят к возникновению противоречивой судебной практики.

П. 2 ст. 288 предоставляет собственнику помещения и членам его семьи использовать данное жилое помещение для проживания. Однако специфика микродоли заключается в том, что собственник такой доли фактически не может реализовать свое право, предусмотренное п. 2 ст. 247 ГК, и получить во владение и пользование часть имущества, соразмерную его доле, так как такая доля была бы слишком мала и непригодна для проживания. По ряду дел, суды, ссылаясь на нормы ЖК и ГК, удовлетворяют требования о вселении собственника в жилое помещение, несмотря на незначительность принадлежащей ему доли. Например, Московский городской суд отменил решение Никулинского районного суда г. Москвы в части определения порядка пользования квартирой, так как жилого помещения, соразмерного принадлежащей истице 1/8 доле в праве собственности, в спорной квартире не имеется, а отступление от равенства долей возможно в случае сложившегося порядка пользования жилым помещением. Однако в части обязания ответчиков не чинить препятствия в пользовании жилым помещением истице решение было оставлено без изменений, так как незначительный размер доли не может служить основанием для отказа в требовании о вселении в жилое помещение19.