Правовое регулирование самовольной постройки

Таким образом, гражданское законодательство приобретение права собственности на самовольную постройку не определяет как неоспоримое (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ) и требует от судебных органов учитывать случаи, когда такого рода строение создает угрозу здоровью и жизни граждан, или же нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

ГЛАВА 2.

ЗАЩИТА ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ 

2.1. Виды и способы защиты прав

субъектов самовольного строительства 

Субъект, участвующий в отношениях, связанных с самовольной постройкой - это лицо, создавшее самовольную постройку¹⁶.

Согласно нормам п. 1 ст. 218 ГК РФ « … право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом …»¹⁷. Законодатель считает, что поскольку самовольная постройка создается не по требованиям закона, то лицо, ее создавшее, право собственности не приобретает. Следовательно, право собственности на самовольно возведенный объект может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка¹⁸. Так же право собственности может получить гражданин, создавший самовольную постройку на земельном участке, который находится у него в аренде для строительства жилья.

Лицо, создавшее самовольную постройку, касаются два последствия:

1. возникает  обязанность сноса самовольной постройки (в соответствии с нормами ГК РФ), но сроки для этого не установлены. В случае, если лицо, создавшее самовольную постройку, не сносит ее, допускается снос самовольной постройки за счет лица, осуществившего ее. При этом ст. 14 ГК РФ разрешает самозащиту гражданских прав «соразмерны нарушению»;
2. лицо, осуществившее самовольную постройку, не получает на нее право собственности (ст. 218 ГК РФ). Ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В то же время законодатель отмечает, что лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, имеет право собственности на материалы (ст. 301 ГК РФ)¹⁹.

Судебный иск о признании прав собственника на самовольное строение на земельном участке может собственник или лицо, получившее участок в пожизненное владение по наследству. При отсутствии прав собственности на земельный участок настоящий собственник на землю может подать иск о получении права собственности на дом.

Гражданское законодательство РФ определяет только два случая, при наступлении которых вопрос об оставлении на месте самовольной постройки решает суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

- лицо осуществило постройку на не принадлежащем ему земельном участке, но который предоставляется указанному лицу под возведенную постройку;

- лицо осуществило постройку на земельном участке, находящемся в собственности (или в пользовании) другого лица. При этом суд может признать за собственником (пользователем) земельного участка право собственности на самовольную постройку с условием возмещения расходов самоуправному застройщику²⁰.

В иных случаях вопрос об оставлении на месте самовольной постройки решает местная администрация²¹. В соответствии с законом РФ «О местном самоуправлении в Российской Федерации» разрешение на строительство на территории местного самоуправления дает местная администрация, равно как и разрешение после сооружения постройки. Это возможно, если самовольная постройка возведена на земельном участке, отведенном для этих целей, в установленном порядке, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Единственным  законным способом закрепления прав на объект самовольного строительства является предъявление иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Согласно нормам п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. Данной позиции придерживается большинство арбитражных судов Российской Федерации. В ряде случаев Арбитражный суд РФ отказывает в иске о признании права собственности на самовольную постройку на основании того, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности, не находится в его наследуемом владении или бессрочном пользовании²². Следовательно, отказ в признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке касается и лиц, обладающих земельным участком на праве аренды (субаренды), безвозмездного срочного пользования, и обладателей права ограниченного пользования чужим земельным участком. Только после оформления прав на земельный участок на надлежащем праве лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на нее.

В судебном процессе о признании права собственности на самовольную постройку лицу, осуществившему ее, рекомендуется защищать свои права при наличии следующих условий:

1. оформленного права собственности на участок, где осуществлена самовольная постройка (на основании ст. 222 ГК РФ о том, что такое право признает суд за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или пользовании которого находится участок, где осуществлена постройка). Для граждан и юридических лиц, осуществивших самовольное строительство, можно выкупить участок, на котором находится самовольная постройка, в собственность (согласно нормам ст. 36 ЗК РФ);
2. наличие градостроительного плана участка, на котором расположена самовольная постройка, так как в указанном документ есть сведения об использовании земельного участка, строительстве на нем каких-либо объектов, максимальной плотности застройки участка²³.

Следовательно, в случае, когда самовольное строительство соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, доказать факт отнесения постройки к самовольной намного сложнее, чем признать право собственности на постройку.

ГК РФ не определил состав документов, которые требуется представить гражданину для оформления прав собственности на самовольно построенный объект. Ст. 25 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» лишь отмечает, что «… право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости...»²⁴. Отсутствует и общий перечень документов для подтверждения гражданином вещных прав на такого рода недвижимое имущество.

Ряд ученых и юристов уверены, что государственная регистрация самовольной постройки может быть реализована в соответствии с нормами ст. 25.3 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующей особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые и созданные объекты недвижимого имущества.

По вопросам признания права собственности на самовольную постройку в суд необходимо представить ряд документов:

- документы, подтверждающие факт возведения самовольной постройки за свой счет;

- документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам;

- документы, подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц;

- документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, действующим на территории РФ;

- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), так как для признания права собственности на самовольную постройку требуется доказать, что она соответствует требованиям, содержащимся в ГПЗУ.²⁵.

При этом отсутствие доказательств по факту соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов выступает основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Следовательно, лицу, осуществившему самовольную постройку при необходимости защиты или признания права собственности на нее, требуется обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка.

Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не появился новый объект недвижимости. Если изменения затронули право собственности других лиц, они так же имеют право подать иск в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В случаях, когда  самовольно возведенный объект угрожает жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта²⁶.

Признание права  собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Срок исковой  давности на исход рассмотрения иска о самовольных постройках не применяется, так как выступает в качестве срока для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ). Следовательно, предметом иска о признании права собственности на самовольную постройку является принадлежность истцу права собственности. Нормы гражданского законодательства указывают, что судебная защита оспариваемого права не ограничивается по срокам²⁷. Иски о признании права собственности направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения.

Судебное решение о признании права собственности на самовольно возведенный объект является основанием для регистрации прав на объект недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Это дает возможность владельцу самовольной постройки распоряжаться ею по своему усмотрению (продавать, дарить, вносить в уставный капитал и совершать гражданско-правовые сделки).

Таким образом, самовольная постройка относится к первоначальным способам приобретения права собственности, с помощью которого гражданин правомерно можно стать собственником этого имущества. При этом попасть под действие ст. 222 ГК РФ могут и жилой дом, и пристройка его части, а так же строения и сооружения, не предназначенные для проживания (административные здания, кафе, гаражи, скважины водоснабжения) и объекты незавершенного строительства, и самовольная реконструкция объекта. При этом наличие ряда условий может стать основанием для суда для признания права собственности на данную постройку за собственником (или иным законным владельцем земельного участка) на котором она осуществлена.

2.2. Проблемы признания права собственности

на самовольную  постройку 

Нормы действующего законодательства, регулирующие вопросы  приобретения права собственности  на самовольную постройку, порождают  ряд практических вопросов. Так, отсутствует перечень предоставляемых документов, подтверждающих, что самовольное строение не нарушает федеральное и региональное законодательство или интересы третьих лиц. В ряде случаев учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройки без судебного решения, но в соответствии с правилами регистрации прав на новое строение (п. 1 ст. 25, 25.3 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Другая проблема состоит в том, что отличие внесудебного порядка оформления прав (через их государственную регистрацию) заключается в том, что регистрирующий орган не проверяет факт самовольности постройки и ее соответствия действующему законодательству, так как это находится вне компетенции регистрирующего органа.

Следовательно, государственная регистрация права на самовольную постройку является правообразующей, так как должна подтвердить уже существующее правоотношение, на основании чего и выступает как основание возникновения гражданских прав. В связи с этим невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства через его государственную регистрацию, - считают юристы и правоведы²⁸. П. 4, внесенный Федеральным законом № 93-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», на основании которого до 01 января 2010 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта²⁹.

Не являются аналогиями правовые термины «строительство» и «реконструкция». ГК РФ отмечает порядок возникновения права на построенную недвижимость в ст. 219 и 222 ГК РФ, но не определяет соотношение реконструкции и права собственности, так как реконструкция не предусмотрена законодательством как основание прекращения права собственности.