Правовое регулирование самовольной постройки

ВВЕДЕНИЕ 

 

Актуальность  темы. Согласно нормам действующего законодательства не является объектом гражданско-правовых отношений самовольно возведенная постройка, и в большинстве случаев она подлежит сносу. Новая редакция ст.222 ГК РФ повлекла за собой изменения судебной и арбитражной практики, усложнив процесс рассмотрения исков о признании права собственности на самовольную постройку.

С 01 сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный закон от 28 февраля 2012 г. № 8-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», опубликованный в «Российской газете. 02 марта 2012 г.¹. Он нацелен на облегчение процесса государственной регистрации сделок с объектами недвижимости, на многие из которых правоустанавливающие документы отсутствуют или не соответствуют требованиям гражданского законодательства. Так, ряд противоречий вызывает тот факт, что в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ появилась возможность признать право собственности на самовольную постройку не только через суд, но и в ином порядке, соответствующем закону, или при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав н земельный участок.

Объект исследования: общественные отношения, возникающие в рамках правового регулирования способов приобретения права собственности на самовольную постройку.

Предмет исследования: самовольная постройка как способ приобретения права собственности.

Цель исследования: рассмотрение порядка приобретения и защиты права собственности на самовольную постройку в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Задачи исследования:

1. определить термин «право собственности», его значение в процессе регулирования гражданских правоотношений;
2. дать характеристику юридическому понятию «самовольная постройка»;
3. выявить порядок и основания возникновения права собственности на самовольную постройку;
4. дать классификацию способов защиты прав субъектов самовольного строительства;
5. определить проблемы признания права собственности на самовольную постройку.

Структура курсовой работы. Исследование состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

 

 

ГЛАВА 1.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ  САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ 

 

1.1. Право собственности как важнейший институт

системы российского права 

 

В настоящее время закон  признает, что создание новой вещи является основным способом приобретения права собственности, а ст. 219 ГК РФ отмечает, что «… право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права ...»². Следовательно, с этого момента и возникает право распоряжения объектом недвижимости (ст. 209 ГК РФ).

Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 130 выделяет три группы недвижимых объектов гражданских прав:

1. земельные участки и участки недр;
2. объекты, непосредственно связанные с землей, которые невозможно переместить без ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
3. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты³.

В качестве оснований приобретения права собственности могут выступать правопорождающие юридические факты (жизненные обстоятельства, приводящие к возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи).

 

Собственность охватывает две группы отношений:

1. отношение лица к вещи как к своей;
2. отношения между лицами по поводу этой вещи (по поводу присвоения вещей и нахождения их у некоторых субъектов).

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, если он соблюдает градостроительные и строительные правила и требования о назначении земельного участка. Иные владельцы земельного участка могут его застраивать в пределах закона или договора с собственником (если такого рода действия не наносят ущерб окружающей среде и не нарушают права и законные интересы иных лиц). Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).

Таким образом, собственность в юридической науке является неограниченным правом человека, которое регламентировано законом с целью защиты личных прав других людей, не являющихся собственниками

 

1.2. Основания и порядок возникновения права собственности

на самовольную  постройку 

 

Понятие «самовольная постройка» согласно нормам ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации включает в себя «… жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил»⁴.

В Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» так же дано определение термина «самовольная постройка» и отмечается, что к самовольной постройке могут быть приравнены (при отсутствии соответствующего разрешения):

1. реконструкция жилых домов или их частей;
2. переоборудование правомерно созданных нежилых зданий - в жилые, и наоборот;
3. возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
4. возведение дополнительных зданий⁵.

Так же в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что самовольная постройка понимается и в дополнительных критериях, таких, как:

- объект незавершенного  строительства (п. 30);

- самовольная  реконструкция недвижимого имущества,  в результате которой возник  новый объект (п. 28)⁶.

Дается разъяснение  понятия «самовольная постройка» и в Определении Конституционного Суда РФ № 595-О-П: «… самовольное строительство - это правонарушение, которое нарушает нормы земельного законодательства о предоставлении земельного участка под строительство либо градостроительные нормы о проектировании и строительстве…»⁷.

Признаки самовольной  постройки:

1. возведение постройки на земельном участке, не предназначенном для реализации других целей;
2. отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию;
3. нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Самовольной быть признана может постройка с начала ее строительства (на самовольном занятом земельном участке, при отсутствии разрешения на нее) или в процессе строительства (если застройщик нарушает условия уже согласованного проекта). В связи с этим к общим условиям «законного» строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

- участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта;

- застройщик выступает в качестве правообладателя земельного участка;

- на строительство или реконструкцию получено разрешение;

- в процессе  строительства застройщик следует утвержденному проекту⁸.

Согласно ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности, то есть не может распоряжаться ею (продавать, дарить, сдавать в аренду), так как такого рода действия будут признаны недействительными как противозаконными (на основании ст. 168, 169 ГК РФ). При этом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ)⁹.

Для возникновения  права на построенную недвижимую вещь необходимо объединение нескольких юридических фактов:

- получение  разрешения на строительство;

- строительство  объекта недвижимости;

- подписание  и утверждение акта приемочной  комиссии;

- проведение  государственной регистрации права¹⁰.

Гражданский кодекс выделяет два способа приобретения права собственности на самовольную постройку (в случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое ее создало):

1. самовольное строение расположено на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. В таком случае оно будет предоставлено лицу, занявшемуся самовольным строительством, в порядке, установленном Земельным кодексом РФ (ст. 30 – 33 ЗК РФ) и в соответствии с решением суда (ст. 222 ГК РФ);
2. самовольная постройка возведена на земельном участке, находящемся в частной собственности или в пожизненном наследуемом владении. При этом приобретение права собственности лицом, осуществившим самовольное строительство, допускается только в случае его пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка (указанное право собственности устанавливается судом)¹¹.

В случае признания права собственности на самовольную постройку с помощью органов местного самоуправления является обоснованным, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. Основанием для этого является норма об отсутствии необходимости получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (достаточно технического паспорта).

Сложившаяся практика применения норм, установленных законом и касающихся вопросов о самовольной постройке, не позволяет окончательно квалифицировать их как основание возникновения права собственности на недвижимую вещь. Поэтому у субъектов гражданского оборота появляется возможность злоупотребления своими гражданскими правами в ущерб отдельных частных и публичных интересов при регулировании отношений собственности на объекты недвижимого имущества. Это требует упорядочивания правоприменительной практики в обороте объектов недвижимого имущества.

Одной из важнейших объективных предпосылок применения института самовольной постройки как основания приобретения права собственности на недвижимую вещь (имущество) является юридический состав, отражающий соответствие объекта самовольного строительства требованиям, предусмотренным нормами гражданского права для его легализации в качестве объекта гражданского оборота.

Действующее законодательство дает четкий порядок приобретения права собственности, который состоит из ряда юридических фактов, связанных с возникновением у лица субъективного права собственности на конкретную вещь¹².

Проведенный анализ порядка приобретения права право собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости требовал рассмотрения сложного юридического состава, состоящего из ряда отдельных юридических фактов. Поэтому исследованы законодательные предпосылки и условия, необходимые для признания права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости. При этом в качестве самовольной постройки может выступать строительная конструкция, которая достигает известной степени законченности.

В судебной практике бывают случаи, когда право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства признавалось судом на основании ст. 222 ГК РФ. Но такого рода дел мало, поэтому вопрос о допустимости признания судом права собственности на такие объекты самовольного строительства, как общепризнанной и сложившейся судебной практике, остается открытым¹³. В нескольких судебных производствах есть дела, предметом которых является самовольная постройка именно как объект незавершенного строительства¹⁴.

Перечень объектов самовольной постройки (жилой дом, строение, сооружение) содержит в себе объекты, обособленные от других, но существующие на том же земельном участке, аналогичные объекты - самостоятельные постройки. При этом пристройка части жилого дома к уже существующему дому не признается постройкой и не подпадает под действие ст. 222 ГК РФ. Такая позиция вытекает из толкования закона в материалах судебной практики¹⁵.