Правовое регулирование договора розничной купли-продажи

 

Наряду с государственной  регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации  подлежат ограничения (обременения  прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда). В соответствии с ГК государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  является юридическим актом признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и  прекращения прав на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности  у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает  с момента его государственной  регистрации. Данное положение применительно  к договору купли-продажи недвижимости имеет обязательную (императивную) силу [25, с.125].

 

Цена недвижимого имущества  является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет  к признанию договора купли-продажи  незаключенным. При этом правила  определения цены, предусмотренные  ч. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

 

Если цена недвижимости в  договоре установлена из расчета  стоимости единицы ее площади  или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества [14, с.99].

 

Важно отметить также, что  цена здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части  земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма  имеет диспозитивный характер и  поэтому стороны в договоре нередко  устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество  и земельный участок или право  на него.

 

Особенности договора купли-продажи  жилых помещений определяются целевым  характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 529 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения.

 

Согласно указанному праву  лица, проживающие в жилом доме, квартире, части жилого дома или  квартиры, имеющие в соответствии с законом право пользования  занимаемым ими жилым помещением, сохраняют данное право и при  приобретении этого помещения покупателем  по договору. К ним относятся: члены  семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении; наниматель жилого помещения и постоянно  проживающие с ним граждане и  гражданин - поднаниматель жилого помещения  в пределах срока действия договора найма [14, с.100].

 

Государственная регистрация  договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры (отдельной комнаты или  нескольких комнат в квартире) является исключением из общего правила, касающегося  недвижимого имущества. Договор  подлежит государственной регистрации  наряду с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Объясняется  это социальной значимостью данного  объекта недвижимости для всех граждан  Республики Беларусь и необходимостью усиления защиты их жилищных прав и  интересов [19, с.55].

 

Таким образом, выделение  в главе 30 ГК особых правил, посвященных  продаже недвижимости, обусловлено  рядом обстоятельств. Во-первых, большинство  объектов недвижимости неразрывно связано  с теми земельными участками, на которых  они расположены. Во-вторых, поскольку  недвижимое имущество по сравнению  с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов  как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым  назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию  в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как  правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также  накладывает известный отпечаток  на правовое регулирование связанных  с ней отношений.

 

 

5.   Продажа предприятия

 

Под договором купли-продажи  предприятия понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие  в целом как имущественный  комплекс (статья 132 ГК), за исключением  прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В  данном случае под предприятием понимается объект права собственности, а не его субъект, в качестве которого в соответствии с действующим  гражданским законодательством  могут выступать государственные  и коммунальные унитарные предприятия  как юридические лица [19, с.57].

 

Выделение договора купли-продажи  предприятия в отдельный вид  договора купли-продажи объясняется  спецификой его предмета как сложной  вещи (ст. 134 ГК) или, иными словами, имущественного комплекса. Данный имущественный комплекс включает в себя не только объединенные в единое целое с целью производственного  использования различного рода имущества  в виде вещей (зданий и сооружений, оборудования, материалов, сырья и  продукции, денежных средств), являющихся объектом права собственности, но и  имущественные и неимущественные  права, которые в собственность  покупателя по договору купли-продажи  не передаются. Помимо этого производственная деятельность предприятия нередко  осуществляется на основе лицензий, имеющих  строго персонифицированный характер и потому автоматически не передаваемых по договору купли-продажи [14, с.106].

 

Все это вместе взятое весьма существенно влияет на договор купли-продажи  предприятия, точнее, на правовые способы  и возможности передачи его отдельных  элементов (составных частей) покупателю. Не случайно поэтому в определении  договора купли-продажи предприятия, содержащемся в ст. 530 ГК, специально оговаривается, что покупателю передается в собственность имущественный  комплекс, за исключением прав и  обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Покупателю не передаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными  правовыми актами или договором, три категории прав [30, с.223].

 

Во-первых, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, если иное не установлено  законом или другими правовыми  актами. Данные права предоставляются  строго определенным в лицензии физическим и юридическим лицам. При продаже предприятия, как правило, требуются или подтверждение такой лицензии, или выдача новой лицензии покупателю уполномоченным на то органом государственной или местной власти. Если продавец в нарушение указанных правил передает покупателю в составе предприятия обязательства, исполнение которых невозможно при отсутствии у покупателя требуемой лицензии, продавец не освобождается от исполнения таких обязательств перед кредиторами, в пользу которых они установлены. За исполнение данных обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность [14, с.107].

 

Во-вторых, покупателю не передаются права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (товарные знаки, знаки обслуживания и другие средства индивидуализации), а также  права по использованию таких  прав, принадлежащие продавцу на основании  лицензии, если это прямо предусмотрено  в договоре. В противном случае применяется установленное ч. 2 ст. 530 ГК общее правило о передаче покупателю указанных прав. В число  данных прав законодателем ошибочно включено право на фирменное наименование, которое в соответствии со ст. 50 ГК относится к средствам индивидуализации юридического лица как субъекта договора, но не индивидуализации предприятия  как объекта права [25, с.127].

 

В-третьих, в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 533 ГК при продаже предприятия  запрещается перевод входящих в  его состав долгов покупателю без  уведомления и согласия кредиторов.

 

Кредиторы до передачи предприятия  покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора купли-продажи предприятия. В течение трех месяцев со дня  уведомления кредитор, письменно  не сообщивший продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе требовать либо прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения продавцом причиненных  этим убытков, либо признания договора купли-продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей  части. Вопрос об объеме недействительности договора (полного или частичного) решается в зависимости от величины долга кредитора, его соотношения  с величиной долгов других кредиторов и наличия имущества у продавца (в составе продаваемого предприятия  или за его пределами), могущего быть использованным для удовлетворения требований данного кредитора [18, с.228].

 

Указанные требования по долгам, включенные в состав продаваемого предприятия, вправе также заявить продавцу и  кредиторы, не уведомленные о продаже  предприятия. В этом случае иск об удовлетворении требований может быть предъявлен в течение года со дня, когда соответствующий кредитор узнал или должен был узнать о  передаче предприятия продавцом  покупателю.

 

В ч. 4 ст. 533 ГК в целях усиления правовых гарантий по возврату долгов, включенных в состав предприятия, предусматривается  солидарная ответственность продавца и покупателя после передачи предприятия  по долгам, переведенным на покупателя без согласия кредиторов [25, с.127].

 

Договор купли-продажи предприятия  под угрозой его недействительности заключается в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами. При этом под договором  как документом понимается не только сам текст договора с возможными последующими дополнительными соглашениями, но и приложенные к нему документы, указанные в ч. 2 ст. 532 ГК. В число  этих документов входят акт инвентаризации, бухгалтерский баланс (книга учета  доходов и расходов организаций  и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему  налогообложения), аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия  как имущественного комплекса, а  также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с  указанием кредиторов, характера, размера  и сроков их требований [19, с.58].

 

Подготовка и составление  указанных документов проводятся продавцом  на стадии, предшествующей заключению договора купли-продажи предприятия, на основе тщательной проверки всех данных, включаемых в документы.

 

В отличие от всех договоров  купли-продажи недвижимости, не считая договора купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия  подлежит государственной регистрации, с момента которой он считается  заключенным. Государственная регистрация  договора купли-продажи объясняется  сложностью его предмета, юридической  важностью документов, входящих в  состав договора, и, главное, необходимостью государственного контроля за процессом передачи предприятия от одного собственника к другому в связи с социальным, экономическим и иным общественным статусом предприятия в системе производительных сил страны [14, с.109].

 

Договор купли-продажи предприятия  наряду с тем, что он входит в состав общего договора купли-продажи на правах отдельного его вида, одновременно является также разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Поэтому  при определении источников его  правового регулирования помимо правовых норм, относящихся непосредственно  к самому договору (§ 8 гл. 30 ГК), к  нему в порядке последовательности должны применяться нормы о договоре купли-продажи недвижимости, нормы  § 1 гл. 30 ГК об общем договоре купли-продажи, затем нормы ГК, посвященные юридическим  лицам, праву собственности и  другим вещным правам, обязательственному праву и другим институтам раздела I ГК.

 

При продаже предприятий, связанных с приватизацией государственного и коммунального имущества, а  также предприятий при несостоятельности (банкротстве) должника применяется  специальное законодательство, имеющее  приоритет в применении по отношению  к нормам ГК, регулирующим договор  купли-продажи предприятия (см. Законы «О приватизации жилищного фонда  в Республике Беларусь» и «Об  экономической несостоятельности (банкротстве)»).

 

По правовой структуре  договор купли-продажи недвижимости является договором консенсуальным, возмездным и двусторонним [19, с.58].

 

Исполнение договора купли-продажи  недвижимости имеет особенности  в отношении передачи имущества  и перехода права собственности  на предприятие. Передача предприятия  продавцом происходит по передаточному  акту, в котором дается подробная  характеристика предприятия как  предмета договора, указываются данные об уведомлении кредиторов о продаже  предприятия, содержатся сведения о  выявленных недостатках переданного  имущества и определяется перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом  ввиду его утраты [14, с.112].

 

Следует различать фактическую  и юридическую передачи предприятия  от продавца к покупателю. Под фактической  передачей понимаются действия сторон по передаче имущества предприятия продавцом во владение покупателя. По времени фактическая передача предприятия обычно предшествует юридической, хотя в отдельных случаях все может быть наоборот. Под юридической передачей понимается подписание сторонами передаточного акта о передаче предприятия. Именно день подписания данного акта обеими сторонами юридически считается днем передачи предприятия от продавца к покупателю по договору купли-продажи предприятия. С этого момента покупатель рассматривается в качестве лица, вступившего во владение имуществом предприятия, и соответственно лицом, на которое переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. С целью недопущения дисбаланса между фактической и юридической передачами имущества в случае наступления событий, ведущих к случайной гибели или случайному повреждению указанного имущества, фактическая и юридическая передачи имущества в составе предприятия должны быть максимально сближены, превращаясь в единый процесс передачи имущества во владение покупателя [30, с.224].

 

Вместе с тем необходимо иметь в виду, что данный процесс, как правило, происходит до передачи права собственности на предприятие  по договору купли-продажи. Как сказано  в ч. 2 ст. 535 ГК, если иное не предусмотрено  договором продажи предприятия, право собственности на предприятие  переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно  после передачи предприятия покупателю [19, с.59].