Право собственности на жилую недвижимость

Совершение иных сделок с  жилыми помещениями (заключение договоров  купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права  собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования  отчужденными жилыми помещениями.

Однако сторонами при  заключении указанных договоров  может быть согласовано условие  о сохранении за продавцом или  дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Право собственности может  прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его  семьи).

Гражданский кодекс предусматривает  возможность принудительного изъятия  или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев. Этот перечень не подлежит расширительному  толкованию.

К таким случаям применительно  к жилым помещениям относятся:

• Обращение взыскания на имущество по обязательствам;
• Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка;
• Выкуп доли в общей собственности;
• Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения;
• Реквизиция;
• Конфискация;
• Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать.

При этом следует иметь  в виду, что согласно Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных  нужд может быть произведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения.

Принудительное изъятие  имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом  в порядке, установленном Гражданским Процессуальным Кодексом и Процессуально-исполнительным Кодексом об административных правонарушениях.

Гражданский Кодекс предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, о предоставлении отступного, об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица.

Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права.

После этого (на основании  судебного решения) происходит прекращение  права собственности и изъятие  имущества у ответчика.

Изъятие имущества по вступившему  в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные  торги.

Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными  организациями, с которыми заключается  соответствующий договор.

Эти организации проводят торги по заявке судебного исполнителя  с указанием минимальной начальной  цены имущества, выставляемого на торги.

Торги должны быть проведены  в двухмесячный срок со дня получения  специализированной организацией соответствующей  заявки.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, целесообразно  сделать следующие краткие выводы.

Жилым признают помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям и предназначенное  для проживания граждан.

Право собственности на жилое  помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым  помещением.

Владение – это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование – это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения  имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно  для проживания граждан – физических лиц.

Размещение собственником  в жилом помещении организаций  и предприятий допускается только после перевода такого помещения  в нежилое.

Распоряжение – это  право собственника жилого помещения  определять его юридическую судьбу.

Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права  других лиц, в том числе отчуждать  жилое помещение в собственность  другим лицам, отдавать помещение в  залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться  им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным  законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях  защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения  обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость  жилья, которое может находиться в собственности граждан или  юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности  на жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного  проживания (квартира, комната, жилой  дом и т.д.).

Собственнику квартиры в  многоквартирном доме наряду с принадлежащим  ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве  собственности на общее имущество  дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и  др.).

Жилое помещение может  находиться в частной, государственной  и муниципальной собственности. Права всех собственников жилых  помещений защищаются равным способом.

Традиционно способы возникновения  права собственности делятся  на две группы: первоначальные и  производные.

Первоначальные способы  не предусматривают правопреемства от одного собственника другому.

К данной группе относятся: строительство жилого дома, право  собственности, на которое возникает  с момента государственной регистрации; приобретение права собственности  в силу приобретательной давности; приобретение права собственности  на бесхозяйное недвижимое имущество; приобретение права собственности  добросовестным приобретателем вещи.

В некоторых случаях может  быть признано право собственности на самовольную постройку.

Производные способы –  те, при которых происходит передача права собственности на жилые  помещения от одного лица другому.

К данной группе относятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилых помещений  по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полной суммы  паевого взноса в ЖСК; реорганизация  юридического лица, в результате которой  имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить  как по воле собственника в связи  с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Гражданский кодекс предусматривает  возможность принудительного изъятия  или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев.

Этот перечень не подлежит расширительному толкованию.

К таким случаям применительно  к жилым помещениям относятся:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам;
• отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка;
• выкуп доли в общей собственности;
• изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения;
• реквизиция;
• конфискация;
• изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать.

 

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Республики Беларусь
2. Гражданский Кодекс Республики Беларусь
3. Жилищный Кодекс Республики Беларусь
4. В.Ф.Бохан «Риэлтерские услуги. Правовые вопросы»
5. В.Ф.Бохан «Недвижимое имущество. Правовое регулирование»
6. Н.Г.Волочков «Справочник по недвижимости»
7. Справочная Поисковая Система «Консультант Плюс - Беларусь»