Право собственности на жилую недвижимость

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего  использования общего имущества  все собственники квартир должны создать товарищество. Такое товарищество становится юридическим лицом –  некоммерческой организацией. По своей  сути оно может рассматриваться  как потребительский кооператив, однако считается самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона.

Важной особенностью жилья  как объекта права собственности  граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих  с ним членов его семьи.

Кодекс признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством», что дает возможность  считать это право обязательственным  правом арендного типа.

Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены  семьи собственника жилья, проживающие  совместно с ним) получают право  на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника.

Переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином, принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право.

Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают  над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

Более того, при наличии  в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа опеки и попечительства, призванного, как известно, следить  за соблюдением прав и законных интересов  несовершеннолетних граждан. Здесь  собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей ему недвижимостью.

 

Основания возникновения права собственности  на жилые помещения

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности  являются различные право-порождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности.

Титульное владение – это  владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи  вещи или на переходе ее в порядке  наследования).

В отличие от этого фактическое  владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных  законом условиях и оно может  влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности  могут приобретаться различными способами, которые традиционно  подразделяются на две группы:

• первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);

• производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего – по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности  на жилые помещения относятся:

• создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено ничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);

• при определенных условиях – самовольная постройка;

• приобретение права собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право.

К производным способам приобретения права собственности на жилые  помещения относится приобретение этого права:

• на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи;

• в порядке наследования после смерти гражданина;

• в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица;

• в порядке приватизации жилых помещений.

Практическое значение такого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретения права собственности  на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимо также учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц – несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права).

Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей  к новому владельцу, как бы обременяя  его имущество. В этом отношении  действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском  частном праве: никто не может  передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. Понятно, что на первоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав и обязанностей владельцев вещи.

В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий  «основания возникновения права  собственности» (т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических  фактов) и «способы приобретения права  собственности» (т.е. правоотношения, возникшие  на основе соответствующих юридических  фактов).

К числу первоначальных способов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление (создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома или иных жилых помещений.

Строительство жилых помещений  по договору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку это лицо и становится собственником в силу договорных условий.

Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.

Для недвижимых вещей данный момент определяется моментом государственной  регистрации.

Следовательно, до момента  такой регистрации вновь создаваемая  недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство.

Это последнее можно, конечно, также считать специальным видом  недвижимости, ибо его тесная связь  с землей как основной признак  недвижимости очевидна. Однако следует  иметь в виду, что незавершенное  строительство не приобретает статус жилого дома или жилого помещения, поскольку  он приобретается только после исполнения особых процедур принятия их в эксплуатацию.

Лицо, осуществившее самовольную  постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает  на нее право собственности, а  сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений.

Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой  постройки.

Самовольным считается строительство  объекта недвижимости при наличии  любого из следующих нарушений: нарушение  порядка землеотвода или его  целевого назначения; отсутствие необходимых  разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение  строительных норм и правил.

Порядок возникновения права  собственности на недвижимые бесхозяйные  объекты следующий. Бесхозяйная  недвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению  органа местного самоуправления, на территории которого находится.

Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих  правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может  потребовать в судебном порядке  признания муниципальной собственности  на такую вещь.

Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности.

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности.

Сколько бы времени арендатор  или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником.

Но если соответствующее  имущество не имеет собственника или утратило его, претендовать на роль его собственника может фактический  владелец (а не государство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных  законом условиях.

Для приобретения права собственности  на вещь по давности фактического владения ею, прежде всего, необходимо владеть ею добросовестно.

Следовательно, фактический  владелец не должен быть, например, похитителем  или иным лицом, умышленно завладевшим  чужим имуществом помимо воли его  собственника.

Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится  к соответствующей вещи как к  своей собственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые  меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как  уже отмечалось, несет и бремя  собственности).

Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение  установленных законом сроков (к  времени фактического владения можно  также присоединить время, в течение  которого данной вещью владел правопредшественник  лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель  или юридическое лицо, из состава  которого выделилось затем юридическое  лицо – владелец).

Срок приобретательной давности недвижимости составляет 15 лет.

Право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента  государственной регистрации данного  объекта.

Законом особо решается вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано  у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование.

В отношении такого имущества  течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения  срока исковой давности по соответствующим  требованиям, ибо до этого момента  имущество может быть принудительно  истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может  быть признано добросовестным.

Вместе с тем в течение  сроков приобретательной давности фактический  добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц, т.е. наравне с титульными владельцами имущества.

Тем самым и фактическое  владение приобретает определенное юридическое значение.

При производных способах приобретения права собственности  учитывается воля прежнего собственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь  основания приобретения права собственности  у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этого  же права у других лиц.

Речь обычно идет о различных  договорах – купли-продажи (в  том числе с помощью государственных  жилищных сертификатов), мены, дарения (особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды с выкупом и т.д., а также  о наследовании имущества граждан  или о правопреемстве в отношении  имущества юридических лиц или  публично-правовых образований.

Каждый из этих способов специально урегулирован законом в  соответствующих институтах (договорного  права, наследственного права, правопреемства при реорганизации юридических  лиц), выходящих за рамки права  собственности. При этом, важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на него переходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.

основания Прекращения права собственности на жилое помещение

Прекращение права собственности  на жилое помещение может происходить  как по воле собственника в связи  с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

В результате совершения сделок прекращается право пользования  по инициативе собственника жилого помещения  в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу.

Однако переход права  собственности не всегда влечет прекращение  права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности.

Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего  собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым  помещением.