Право собственности на жилую недвижимость

Домовладение можно рассматривать  как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной  вещью является земельный участок  с расположенным на нем жилым  домом, а хозяйственные надворные  постройки – вспомогательные  части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки  переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был  обусловлен их снос или перенос прежним  собственником.

По существу жилые помещения  являются объектами жилищных прав.

Жилым признается помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Республики Беларусь в соответствии с Жилищным Кодексом и законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

• Жилой дом, часть жилого дома;
• Квартира, часть квартиры;
• Комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое  состоит из комнат, а также помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

Комната – часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено  для проживания граждан.

Подобное деление жилых помещений  имеет исключительно важное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения жилым  и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются  Правительством Республики Беларусь.

Помещение признается жилым, если оно  конструктивно, функционально предназначено  и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию  к постоянному проживанию граждан.

Жилые помещения должны удовлетворять  здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям  по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Таким образом, жилое помещение  должно удовлетворять следующим  требованиям.

1. Представлять собой изолированное помещение.

Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное  помещение может состоять из одной  или нескольких комнат.

Не может быть признано изолированным  помещением часть комнаты или  смежная комната.

При этом, например, квартира может  быть путем перепланировки разделена  на несколько изолированных комнат в порядке, установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями).

Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;

2. Являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей.

3. Быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Правовой  режим жилых помещений

Жилые помещения как объекты  права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком  жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное  закрепление в Конституции Республики Беларусь, провозгласившей право  граждан на жилище и обязавшей  органы государственной власти и  местного самоуправления создавать  необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены  для проживания граждан, а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих объектов.

Таким образом, все без  исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все  собственники жилищных фондов, жилых  домов и отдельных жилых помещений  не вправе более использовать их исключительно  по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов.

Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем  под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных  целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимости).

Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцев жилых  домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также  государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В  этом смысле жилье является таким  же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное  использование которого исключительно  по усмотрению собственника не допускает  ни один современный правопорядок.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные  для постоянного проживания, но и  отдельные квартиры и иные жилые  помещения (например, отдельные изолированные  комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные  бюро технической инвентаризации –  БТИ), в том числе служебные  и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Подчеркивая указанные ограничения, ГК специально отмечает, что гражданин  – собственник жилого дома, приватизированной  квартиры или иного жилого помещения  вправе использовать его для личного  проживания и проживания членов его  семьи. Соответственно этому и любое  отчуждение данного объекта, как  и сдача его во временное пользование  другим лицам, должно производиться  с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих  им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без  предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые  в соответствии с правилами жилищного  законодательства, а также размещать  в принадлежащих им жилых домах  какие-либо промышленные производства.

Последнее ограничение, как  следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного  рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку  помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного  запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных  законом положений надлежащего  осуществления права собственности  на жилое помещение влечет неблагоприятные  последствия, предусмотренные ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные ситуации имеют  в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его  соседей (создание «обстановки невозможности  совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного  обращения с ним.

Во всех трех указанных  случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом  местного самоуправления о необходимости  устранения допущенных им нарушений (в  том числе с установлением  соразмерного, разумного срока для  этих целей, включая необходимый  ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ГК представляют собой  форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе – граждан-собственников жилья.

Правовой режим находящейся  в многоквартирном доме жилой  квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением  обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество  дома – подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения, поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Кодекс закрепляет два  важных правила, касающихся правового  режима перечисленного общего имущества  собственников квартир в многоквартирном  жилом доме.

Во-первых, на это имущество  устанавливается общая долевая  собственность названных собственников. Их доли в праве на такое имущество  пропорциональны размеру принадлежащих  им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади. Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье.

В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику  правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.

Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в жилом доме приватизирована  лишь часть квартир, отношения общей  долевой собственности возникнут  с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших  свои квартиры, и соответствующего образования в лице его органа управления жилым фондом.