Право собственности на объекты недвижимости и их ограничения

 В то же время  в земельном законодательстве  этого периода намечается тенденция  к отмене права пожизненного  наследуемого владения. Указом Президента  РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287. «0 приведении  земельного законодательства Российской  Федерации в соответствие с  Конституцией Российской Федерации  были признаны недействующими  все нормы Земельного кодекса  РСФСР, регулирующие отношения по  получению и использованию земельных  участков на праве пожизненного  наследуемого владения. С другой  стороны, продолжал действовать  и применялся Закон РФ от 23 декабря 1992г. «О праве граждан  Российской Федерации на получение  в частную собственность и  на продажу земельных участков  для ведения личного подсобного  и дачного хозяйства, садоводства  и индивидуального жилищного  строительства», в соответствии  с которым граждане во всех  случаях сохраняли право пожизненного  наследуемого владения или пользования  частью земельного участка, превышающей  установленные предельные нормы. Не исключалось существование  пожизненного наследуемого владения  и положениями ФЗ от 15 апреля 1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях граждан» [3].

 Такое положение права  пожизненного наследуемого владения  дало основание некоторым авторам  отнести его к «правовому титулу  реформенного переходного периода».

 Согласно ст. 265 ГК РФ, введенной в действие с 28 апреля 2001 г., основания и порядок приобретения  гражданами права пожизненного  наследуемого владения земельным  участком должны быть предусмотрены  земельным законодательством. Таким  образом, законодатель при разработке  и принятии Гражданского кодекса  РФ (а это 1994 год) не исключал возможности  существования рассматриваемого  вида землевладения в соответствии  с новым земельным законодательством. Согласно же п. 1 ст. 21 ЗК РФ предоставление земельного участка гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Но если право пожизненного наследуемого владения земельным участком было приобретено гражданином до введения в действие Кодекса, оно сохраняется [4].

 Право пожизненного  наследуемого владения устанавливается  в отношении земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности. Субъектом права  пожизненного наследуемого владения  может быть только гражданин, которому предоставляется право  использовать участок для садоводства, огородничества, личного подсобного  хозяйства и других целей. После  введения в действие Земельного  кодекса РФ основаниями возникновения  права пожизненного наследуемого  владения являются:

1) принятие гражданином  наследства, когда в наследственную  массу входит земельный участок, принадлежавший наследодателю на  праве пожизненного наследуемого  владения;

2) договор купли-продажи  недвижимости или иное основание  перехода права собственности  на здания, строения, сооружения, расположенные  на земельном участке, принадлежащем  на праве пожизненного наследуемого  владения бывшему собственнику  недвижимости (см. ст.35 ЗК РФ, ст. 552 ГК  РФ). Если из условий пользования  земельным участком, установленных  законом, не .вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения, создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 ст. 266 ГК РФ) [8, c. 210 – 215].

 Помимо правомочий  владения и пользования землевладельцу  принадлежит и право распоряжения  в пределах, установленных законом. Если нормы ГК РФ закрепляют  право землевладельца передать  по наследству, а также в аренду  или безвозмездное срочное пользование (ст. 267), то 3К РФ определил, что  «распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству». Если учитывать, что современное земельное законодательство предоставляет даже арендатору право передавать арендованный земельный участок в субаренду без согласия собственника, то почему же правомочие распоряжения землевладельца оказалось настолько ограничено, не совсем понятно.

 Безусловно, землевладелец  вправе передать принадлежащий  ему земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего  ему права. Совершать сделки, которые  влекут или могут повлечь отчуждение  земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец не вправе.

 В тех случаях, когда  земельный участок был предоставлен  в пожизненное наследуемое владение  для обслуживания здания, строения, сооружения, но в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости произошло  разрушение этих объектов недвижимости, право на земельный участок  сохраняется за владельцем при  условии начала восстановления  в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Этот срок, может быть продлен в установленном порядке [10, c. 147 – 148].

 Граждане, имеющие земельные  участки в пожизненном наследуемом  владении, имеют право приобрести  их в собственность. Каждый гражданин  имеет право однократно бесплатно  приобрести в собственность находящийся  в пожизненном наследуемом владении  земельный участок, при этом взимание  дополнительных денежных сумм  помимо сборов, установленных федеральным законом, не допускается [14].

2.3. Право постоянного (бессрочного) пользования

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется [14].

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа [3].

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, считаются его собственностью.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ) [2].

Земельный кодекс РФ внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления его в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений, тогда как по нормам ЗК РСФСР все они могли пользоваться правом постоянного (бессрочного) пользования землей [9, c. 245 – 246].

Статья 20 ЗК РФ более чем наполовину посвящена урегулированию вопроса о правах граждан на земельные участки, предоставленные им в свое время в постоянное (бессрочное) пользование. Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет.

В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 20 ЗК РФ, установлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц ФЗ о введении в действие ЗК РФ установлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны были переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. [3].

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций. Эта норма особенно актуальна для сельскохозяйственных коммерческих организаций, где распространено внесение участниками организации в ее уставный капитал права пользования земельной долей. Правда, не ясно, распространяется ли приведенное выше правило на земельные доли [14].

Еще одно нововведение ЗК РФ в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками - запрет распоряжения ими. До сих пор землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 ГК РФ, однако ЗК РФ четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции - земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками ( п. 2 ст. 22 ЗК РФ) [3].

Таким образом, если речь идет о гражданах или тех юридических лицах, которые могут по нормам ЗК РФ обладать правом пользования земельным участком, они продолжают в приведенном выше случае пользоваться им. Для остальных же юридических лиц такое право пользования, как нам представляется, также подлежит переоформлению.

2.4. Сервитут на земельный участок

Сервитуты –  ограничения собственности, сообщающие лицам, в пользу которых они установлены, самостоятельные вещные права пользования (так называемые "права в чужой вещи") чужим недвижимым имуществом в точно определенном размере.

Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком - синонимы. Сервитуты предусматривались еще в римском праве, однако до сих пор гражданское право рассматривало их как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица, т.е. то, что ЗК РФ называет частным сервитутом. А отношения, названные в статье 23 ЗК РФ публичными сервитутами, рассматривались чаще как установленные законодательством ограничения прав на землю. Тем не менее, само введение понятия публичных сервитутов не противоречит ГК РФ, а дополняет его. Однако по некоторым другим вопросам возникают коллизии норм комментируемой статьи и гражданского законодательства [7, c. 161 – 163].

Обременение земельного участка сервитутом, как гласит п. 2 ст. 274 ГК РФ, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Очевидно, эта норма может быть распространена и на землевладельцев, и на землепользователей. Хотя в ЗК РФ об этом прямо не сказано, получается, что публичные сервитуты могут устанавливаться по отношению к земельным участкам, используемым на любом праве. В п. 7  статьи 23 ЗК РФ названы собственники земельного участка, землевладельцы и землепользователи как имеющие право предъявлять определенные требования в связи с обременением их участка публичным сервитутом.

 В отношении же частного  сервитута в ст. 274 ГК РФ четко  сказано, что лицо вправе требовать  предоставления права ограниченного  пользования участком от собственника  земельного участка. Таким образом, если такой участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, требование должно  быть заявлено соответствующему  государственному (муниципальному) органу, а не лицу, которому данный  участок предоставлен в пожизненное  наследуемое владение или пользование. Требовать же установления частного  сервитута может как собственник, так и лицо, которому участок  предоставлен на праве пожизненного  наследуемого владения или праве  постоянного пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Причем кто в данном  случае понимается под собственником – только ли физическое или юридическое лицо, либо также государство или муниципальное образование – не совсем ясно. С одной стороны, государство устанавливает публичные сервитуты, а с другой стороны, в отдельных случаях может потребоваться и частный сервитут, не затрагивающий интересы всего государства и общества [2].

И публичный, и частный сервитут может быть срочным или постоянным, т.е. устанавливаться на определенный срок либо без указания определенного срока.

Примерный перечень оснований, по которым может потребоваться установление частного сервитута, приведен в п. 1 ст. 274 ГК РФ: это обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации; при этом важным условием является то, что перечисленные или иные нужды собственника земельного участка не могут быть обеспечены без установления сервитута. Наличие указанного условия должен выяснять суд, если имеет место спор об установлении сервитута [14].

Другое важное условие - частный сервитут может быть установлен только по отношению к соседнему земельному участку или, в необходимых случаях, к другому земельному участку – «соседнему соседнего».

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае же не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Пункт 6 комментируемой статьи, устанавливающий право собственника земельного участка, обремененного частным сервитутом, требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, фактически воспроизводит норму п. 5 ст. 274 ГК РФ. В обеих статьях указано, что федеральным законом может быть предусмотрено иное, т.е. то, что какой-то вид частного сервитута может быть только бесплатным. Пока подобных норм в действующих законах нет. Соразмерность платы - понятие довольно неопределенное, но в любом случае размер платы устанавливается либо соглашением сторон, либо судом, и вывод о соразмерности требуемой платы в последнем случае должен сделать суд. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка [8, c.142 – 147].