Право собственности на объекты недвижимости и их ограничения

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

Кафедра «Государственное, муниципальное управление и таможенное дело»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Домашнее задание по дисциплине

«Экономика недвижимости

На тему: «Право собственности на объекты недвижимости и его ограничения»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил студент:

Группы МУ – 410  

Вареник АЛ.   

Дата____________ подпись ___________

 

Проверил преподаватель:

Доцент, к.и.н.

Полуаршинов А.В

Дата____________ подпись ___________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск 2014

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 5

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества 5

1.2. Право собственности на недвижимость 7

1.3. Приобретение прав собственности на недвижимость 10

ГЛАВА 2. ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ 15

2.1. Ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество 15

2.2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком 17

2.3. Право постоянного (бессрочного) пользования 20

2.4. Сервитуты 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Собственность принадлежит к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваются лучшие умы человечества. В нашей стране на протяжении двадцатого века дважды происходила ломка отношений собственности. Первая началась в октябре 1917 года и завершилась невиданной катастрофой, последствия которой будут препятствовать развитию еще многим поколениям. Вторая происходит в наши дни. Ее основная цель - вернуть отношениям собственности их подлинное содержание, сколотить достаточно широкий слой частных собственников, который стал бы социальной опорой нынешнего режима [9, c.20].

Так как недвижимость является специфическим товаром на рынке и имеет такую особенность, как привязанность к земле. Актуальность выбранной темы состоит в том, что право собственности на объекты недвижимости будут всегда присутствовать в нашей жизни. А в сфере государственного и муниципального управления вопрос о собственности на тот или иной объект недвижимости всегда будет волновать. Исходя из того, что недвижимость привязана к земле необходимо учитывать те ограничения, которые связанны с землей. Это так называемые вещные права на землю.

Вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом.

Собственность всегда есть отношение между собственником вещи и ее не собственником, между теми, для кого вещь является своей, и теми, для кого она является чужой. Отношение собственника к вещи как к своей формирует отношение между собственником и всеми остальными лицами по поводу этой вещи [7, c.31].

Целью данной работы является изучение прав собственности на объекты недвижимости и их ограничения, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из цели работы, можно выделить следующие задачи:

1) изучить понятие и  виды недвижимости;

2) рассмотреть права собственности на недвижимость;

3)выяснить способы приобретения прав собственности на недвижимость;

4) определить ограничения  прав собственности на недвижимость.

Объектом исследования являются права собственности на недвижимость, которые существуют в области применения норм о праве собственности. Предметом работы явились гражданское законодательство о праве собственности и их ограничениях.

В процессе написания роботы были использованы труды следующих авторов: Асаул А.Н., Батычко В.Т., Гришаев С.П.. Были использованы нормативные документы, связанные с правом собственности на объекты недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

 

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости [5, c.27].

 «Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [11, c.207] .

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [10, c.115] .

«Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [12, c.34] .

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации [2] к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В настоящее время из объектов недвижимости исключены водные объекты, а также леса и многолетние насаждения. Согласно Водному кодексу РФ[2] земли, занятые водными объектами, относятся к водному фонду. Согласно Лесному кодексу РФ объектом недвижимости является лесной участок – земельный участок, занятый лесами или многолетними насаждениями и относящийся к землям лесного фонда или землям иных категорий [6, c.54].

ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество на два основных вида:

– недвижимость по природе;

– недвижимость в силу закона.

Существуют классификации и по другим признакам: по формам собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности), по характеру потребления (применимо к зданиям жилой фонд и нежилой фонд), по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры).

В Правилах ведения Единого государственного реестр недвижимое имущество делится на три группы: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чем к одной группе [8, c.123].

Наиболее распространенной в научной литературе является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе. Исходя из ст. 130 ГК РФ[7, c.75] недвижимые вещи можно разделить на следующие виды:

– земельные участки;

– участки недр;

– здания и сооружения;

– помещения;

– иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

– предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

– движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

 

1.2. Право собственности на недвижимость

 

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и право собственности на него.

В нашей стране исторически возник и долгое время развивался единственный вид собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к рыночным условиям в России появились другие формы собственности на объекты недвижимости:

- недвижимость общественных  организаций;

- недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная (муниципальная);

- частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой управление и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти [10, 85 – 92].

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости  народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные к памятникам  архитектуры и искусства);

- на уровне того или  иного национального образования;

- областная или краевая  собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит коммунальный  характер);

- объекты недвижимости, находящиеся  в собственности определенного  города, района или даже села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае) [8, c.105 – 112].

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного объекта недвижимости другому лицу).

В соответствии с российским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов) [2].

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.) [6, 94 – 101].

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному (титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул) владельцу объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника [9, 201 – 203].

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником [2], например, при сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная возможность передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени» риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому собственник недвижимости обязан [4] нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это «бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на конкурсного управляющего и т.д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом . Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения) [7, c. 203 – 205].