Право преимущественной покупки как институт гражданского права

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения  продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности  в установленный срок принял предложение  воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях. Высказывается мнение, в том числе  на страницах юридической литературы, о том, что направленное извещение  о продаже доли является безотзывной  офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям¹⁹.

С таким мнением, оказывающим  определенное влияние на судебную практику, безусловно, согласиться нельзя, так  как извещение продавца остальным  участникам общей долевой собственности  и предложение, направляемое в порядке  ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.

Рассматривая содержание ст. 250 ГК РФ, следует признать, что  эта норма ограничивает право  собственника свободно распоряжаться  своим имуществом. Однако распространение  на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать  свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному  расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой закона.

Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи  следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор  с адресатом, которым будет принято  предложение.

Извещение участников общей  долевой собственности о продаже  доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для  него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено п. 2 ст. 250 ГК РФ и заключается только в  одном: уведомить других сособственников  «о намерении продать свою долю постороннему лицу», что нельзя расценить в качестве предложения заключить договор.

Таким образом, согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Различны и последствия  нарушения. При несоблюдении правила  о преимущественной покупке договор  не утрачивает юридическую силу - возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания  договора заключенным путем акцепта  оферты последующий договор может  быть признан недействительным как  совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться предметом  договора.

2.2. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Участники общей долевой  собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку  оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного  права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

На практике часто встречается  ошибка, когда предъявляется, а судом  рассматривается иск о признании  недействительным договора купли-продажи  доли недвижимости по основанию нарушения  преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий  недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Между тем, для этого  нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в  ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Закон наделяет участника общей  долевой собственности правом требовать  перевода на него прав и обязанностей покупателя. Необходимо подавать иск  о переводе прав покупателя. Иск  подается на основании ст. 250 ГК РФ. При  удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в  праве (или на комнату). Данное решение  становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли и подлежит обязательной государственной регистрации. При  этом предыдущее свидетельство о  регистрации права аннулируется²⁰. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право.

Механизм действия преимущественного  права покупки состоит в том, что другие участники общей собственности  вправе в установленный срок перевести  на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником - продавцом доли в праве  общей собственности, на тех же условиях. Это право возникает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную  на него п. 2 ст. 250 ГК РФ обязанность  по письменному извещению других участников о продаже доли. Однако в том случае, если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается  срок, в течение которого участники  вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если по общему правилу срок принятия предложения продавца составляет месяц  со дня извещения для недвижимости и десять дней для движимости, то в случае нарушения обязанности  по извещению срок увеличивается  до трех месяцев в отношении любой  вещи. Преимущественным правом покупки  охватываются только сделки купли-продажи  и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в  уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст. 250 ГК РФ²¹.

Нарушением преимущественного  права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа  доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той  же цене, но с предоставлением рассрочки  платежа, и т.п. Продажа может сопровождаться установлением иных «неплатежных» условий. Часть этих условий может быть вполне оправданной, например предоставление обеспечения платежа в виде задатка или гарантии. Некоторые условия могут отражать особые отношения между продавцом и покупателем, например, одновременно с договором купли-продажи будет заключен договор аренды имущества с правом пользования имуществом продавцом в качестве арендатора. Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями. Если же некоторые условия сформулированы лишь с целью обойти преимущественное право покупки, сособственник одновременно с требованием перевода на себя прав и обязанностей по договору вправе добиваться признания этих условий недействительными по ст. 170 ГК РФ.

Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе акцептовать  предложение о продаже доли, - месяц для недвижимости и десять дней для движимости - является пресекательным. Он не подлежит восстановлению и в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением, например в связи с болезненным состоянием²². В то же время, если сообщение было намеренно составлено таким образом, чтобы ввести сособственника в заблуждение, либо было вручено с нарушением обычной процедуры, есть основания говорить о нарушении продавцом своей обязанности, установленной в п. 2 ст. 250 ГК РФ. Трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя традиционно рассматривается как срок исковой давности. Однако формулировка п. 3 ст. 250 ГК РФ позволяет расценивать этот срок и как срок пресекательный (срок существования права). Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Появление данного правила объяснялось тем, что участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его преимущественного права, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор. В связи с этим совершенно бессмысленно добиваться признания недействительным договора продажи доли в праве общей собственности, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки.

В случае если отчуждение долей  третьим лицам согласно уставу общества не запрещено, то у участников имеется  право преимущественной покупки  доли или части доли, продаваемой  участником общества третьему лицу.

Институт преимущественного  права покупки – это еще  один барьер, препятствующий свободному отчуждению доли (части доли). В корпоративных  отношениях он используется для целей  контроля персонального состава  участников хозяйственного общества. Такую роль он выполняет в ЗАО и ООО. Его смысл состоит в том, что в случае продажи доли (акции) одним из участников ООО (акционером ЗАО) остальные участники, чтобы исключить появление в обществе третьих лиц, имеют возможность первыми купить отчуждаемую долю и тем самым не допустить изменение состава участников. Это своеобразное право «перехватить» долю (акцию), отчуждаемую третьим лицам.

Норма о наличии преимущественного  права у участников императивна, и ее нельзя отменить уставом. Даже если в уставе ничего не сказано  о наличии такого права, то такое  право все равно действует  и его необходимо соблюдать.

В отличие от этого, само общество может иметь преимущественное право покупки доли или части  доли, продаваемой участником общества третьему лицу, только в случае, если такое право общества прямо закреплено в его уставе. Общество может использовать это право только если другие участники общества не использовали свое преимущественное право покупки доли или части доли участника общества²³.

Институт преимущественного  права покупки доли или части  доли участников общества применяется  только при соблюдении ряда условий:

- участник отчуждает свою  долю (часть доли) посредством договора  купли-продажи;

- стороной по сделке  является третье лицо.

Под третьими лицами понимаются все иные лица, кроме самого общества и его участников. Участники общества имеют преимущественное право не по отношению друг к другу, а по отношению к лицам, не являющимся участниками общества.

В случае отчуждения доли (части  доли) одному или нескольким участникам общества институт преимущественного  права не применяется.

Доля участника (часть  доли) отчуждается посредством договора купли-продажи, то есть сделка носит  возмездный характер и в качестве встречного предоставления за отчуждаемую  долю предлагаются деньги. Естественно, что только в том случае, если доля (часть доли) отчуждается за деньги, остальные участники могут  первыми предоставить равнозначный эквивалент.

Если доля отчуждается  в обмен на другое индивидуально  определяемое имущество, например, по договору мены, или в виде вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества, или в зачет имеющегося встречного требования, или как способ прекращения имеющегося обязательства (отступное), остальные участники  ООО вряд ли могут первыми предоставить такие индивидуально определенные вещи или погасить за участника имеющееся  у него обязательство перед третьими лицами.

Если доля (часть доли) в уставном капитале ООО отчуждается  не посредством договора купли-продажи, а иным способом, то для целей  контроля состава участников предусмотрены  иные механизмы, а именно: получение  согласия на совершение таких сделок со стороны остальных участников или общества.

Следует обратить внимание, что уставом общества может быть запрещена возможность отчуждения доли (части доли) посредством иных сделок помимо купли-продажи.

Покупатель акций не наделен  правами или обязанностями осуществления  каких-либо действий в связи с  реализацией преимущественного  права. Основные обязанности в этой сфере лежат на продавце доли или  части доли.

«Участник общества, намеренный продать свою долю или часть доли в уставном капитале общества третьему лицу, обязан известить в письменной форме об этом остальных участников общества и само общество путем направления через общество за свой счет оферты, адресованной этим лицам и содержащей указание цены и других условий продажи»²⁴.

После получения такой  оферты другие участники общества, а при наличии указания в уставе – и само общество, вправе реализовать  свое преимущественное право.

Следует отметить, что новый  закон дает возможности закрепить  в уставе ряд опцией, которые, не являясь запретом или ограничением на продажу доли или части доли третьим лицам, могут сделать  полностью бессмысленной такую  продажу.

В частности, срок реализации преимущественного права может  быть увеличен уставом и никаких  ограничений его высшего предела  законом не установлено:

«Участники общества вправе воспользоваться преимущественным правом покупки доли или части доли в уставном капитале общества в течение тридцати дней с даты получения оферты обществом. Уставом может быть предусмотрен более продолжительный срок использования преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества» (п. 5 ст. 21 ФЗ «Об ООО»)²⁵.

Разумеется, если уставом  предусмотрена ненормальная продолжительность  такого срока (например, несколько лет), то не имеет смысла приобретение долей  такого ООО. За несколько лет ожидания интерес в приобретении долей может быть утрачен и никакой продавец или покупатель не будут ждать так долго.

Другой коварной и неоднозначной  новацией является возможность включения  в устав другой дополнительной опции: «Уставом общества может быть предусмотрена возможность участников общества или общества воспользоваться преимущественным правом покупки не всей доли или не всей части доли в уставном капитале общества, предлагаемых для продажи. При этом оставшаяся доля или часть доли может быть продана третьему лицу после частичной реализации указанного права обществом или его участниками по цене и на условиях, которые были сообщены обществу и его участникам, либо по цене не ниже заранее определенной уставом цены» (п. 4 ст. 21 ФЗ «Об ООО»).