Право преимущественной покупки как институт гражданского права

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Право преимущественной покупки как институт гражданского права 

1. Теоретические основы преимущественных прав…………..……………….5

1.2 Понятие и содержание преимущественного права покупки……………….7

1.3 Последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Сроки……………………………………………………………………………..13

Глава 2. Виды преимущественного  права покупки

2.1 Преимущественные права, установленные законом и соглашением сторон…………………………………………………………………………….18

2.2 Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество…………………………………………………………22

Заключение……………………………………………………………………….30

Список использованной литературы…………………………………………...33

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С сожалением необходимо констатировать, что при невероятной практической значимости и теоретической актуальности правовой институт преимущественного  права почти полностью лишён  внимания со стороны науки гражданского права. Пределами нескольких десятков работ ограничиваются сегодня научные  исследования, прямо посвящённые  рассматриваемому правовому институту. По большей части это статьи, затрагивающие  лишь отдельные аспекты проблем, связанных с осуществлением и  защитой преимущественных прав, главным  образом преимущественного права  покупки.

Вопрос же о правовой природе  преимущественных прав в целом, об их значении и месте в системе  субъективных гражданских прав наукой почти не затрагивается. В результате преимущественное право почти полностью  выпало из ряда объектов научного анализа  и интереса. Оценивать такую ситуацию следует, безусловно, как негативную.

Следует заметить, что эволюция самого института преимущественного  права покупки, состоящая в снижении его значения, проявляется, в частности, и в том, что уменьшаются возможности  по вмешательству в сделку о распоряжении долей в общей собственности  не только по основаниям, но и по срокам. Необходимо иметь в виду, что нередко  продажа совладельцем доли с нарушением преимущественного права покупки  обнаруживается уже после того, как  договор исполнен и покупатель стал собственником, тем более что  по общему правилу право собственности  на долю переходит в момент заключения договора, если не требуется государственной  регистрации (ст. 251 ГК РФ). По точному  смыслу закона в этом случае уже  невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель уже  стал собственником и договорное обязательство прекратилось исполнением (ст. 408 ГК РФ). А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. 250 ГК РФ, ни по другим основаниям не предусмотрен. Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным.

Именно поэтому актуальность данной работы, равно как и её значение, очевидна.

При исследовании темы использованы мнения таких авторов как Белов  В.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Грибанов В.П., Суханов. Е.А., Гаджиев Г.А., Денисов С.А., Ем В.С., Козловой Н.В. Иоффе О.С., Субботин М., Скловский К.И., Смирнова М., Украинский Р.В., Шершеневич Г.Ф. и др.

Целью данной курсовой работы является выявление особенностей правового регулирования преимущественных прав.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи:

- изучить и проанализировать нормативно правовые акты, регулирующие преимущественные права покупки в РФ;

- исследовать виды преимущественного права покупки;

- проанализировать преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

- рассмотреть последствия несоблюдения преимущественного права покупки и способы защиты преимущественных прав.

 

ГЛАВА 1. ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ КАК ИНСТИТУТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

 

1.1 Теоретические основы  преимущественных прав

 

Хотя о преимущественных правах уже писали дореволюционные  юристы, в настоящее время единой позиции относительно их правовой природы  не существует. Одним из первых в  советской юридической науке  определение преимущественных прав дал В.П. Грибанов. По мнению автора, под преимущественными правами  следует понимать «такие случаи, когда при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками»¹.

Несмотря на существующий плюрализм в понимании преимущественных прав, можно выделить четыре основные позиции относительно их правовой природы. Ряд ученых, опираясь на труды отечественных  дореволюционных юристов, полагают, что преимущественные права имеют  вещно-правовую природу. Так, Л.Ю. Леонова  считает, что преимущественное право  покупки отвечает всем признакам  ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется  право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом. В своих рассуждениях автор ссылается на таких классиков  отечественной цивилистики, как  И.А. Покровский и К. Анненков². Вещную природу преимущественных прав оспаривают К. Скловский и М. Смирнова. Авторы рассматривают преимущественные права в качестве обязательственных прав³. Интересная концепция преимущественных прав предложена В.А. Беловым. По его мнению, преимущественное право не является ни вещным, ни обязательственным, это относительное субъективное гражданское право, существующее только с комплексом абсолютных прав, нарушение которых влечет возникновение у потерпевшего права потребовать перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей, возникших в результате такого нарушения. От классического обязательственного требования право преимущества отличается тем, что не может существовать само по себе, без сопровождения его когортой вспомогательных абсолютных прав, принадлежащих обладателю преимущественного права. Баланс между относительным правом и абсолютными правами, по мнению автора, обеспечивается оригинальным, нигде более не встречающимся способом защиты – переводом потерпевшим на себя прав и обязанностей, возникших у нарушителей вспомогательных абсолютных прав⁴.

Большое распространение  получил имущественно-правовой подход, который пользуется популярностью в немецкой юридической литературе⁵ и нашел сторонников среди отечественных цивилистов⁶. Согласно данному подходу преимущественные права возникают по поводу присвоения материальных благ и обеспечивают их носителю господство над действиями субъекта, намеревающегося произвести отчуждение этих благ, и так или иначе ограничивают права продавца⁷. Однако не все сторонники данного подхода понимают преимущественное право как ограничение прав продавца. Д.В. Ломакин, например, считает, что правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом не ограничиваются, просто в случае продажи законодатель устанавливает особый способ осуществления данного правомочия⁸.

Итак, признаками любых преимущественных прав являются следующие:

• срочный характер, т.е. период действия преимущественного права ограничен пресекательным сроком;
• срок, ограничивающий время реализации преимущественного права, начинает течь с момента, когда его обладатель узнал о существовании этого права;
• преимущественное право не может быть уступлено, т.е. не является объектом гражданского оборота, и связано с личностью обладателя;
• преимущественные права могут возникать и существовать только в случаях, предусмотренных законом.

 

1.2 Понятие и содержание  преимущественного права покупки

 

Персональный состав участников долевой собственности имеет  существенное значение для организации  согласованного владения, пользования  и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права  сособственников на покупку продаваемой  доли в праве общей собственности  имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах  продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности  по цене, за которую эта доля продается  постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право  покупки доли в равной мере принадлежит  всем сособственникам. Если же несколько  участников долевой собственности  выражают желание купить долю, то выбор  покупателя принадлежит продавцу, так  как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства⁹.

Право преимущественной покупки  не может быть передано лицу, не являющемуся  участником долевой собственности, так как предоставление этого  права непосредственно связано  с отношениями общей собственности.

В случае продажи доли с  публичных торгов права преимущественной покупки участники общей собственности  не имеют, так как договор заключается  с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК). Сособственники могут участвовать  в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа  доли с торгов возможна, например, при  обращении взыскания на долю в  общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).

В данной статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: 1 месяца при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, 10 дней - на движимое имущество.

Для защиты преимущественного  права покупки доли установлен сокращенный  срок исковой давности. В течение 3 месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал  или должен был узнать о продаже  доли постороннему лицу, он имеет право  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Если доля в праве общей  собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки.

При отчуждении доли на основании  других сделок, например дарения, участники  общей собственности преимущественного  права на ее приобретение не имеют.

Договор дарения доли в  праве собственности, совершенный  с целью прикрыть куплю-продажу  и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности  на приобретение этой доли, является притворной сделкой (ст. 170 ГК), недействительной с  момента ее совершения (ст. 167 ГК).

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»¹⁰ (ст. 12) установил две особенности осуществления преимущественного права покупки при продаже постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности на этот объект обязан известить в письменной форме других сособственников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу. Возможность публикаций в печати взамен уведомления участников долевой собственности в письменной форме ГК не предусмотрена.

Кроме того, названный Закон (абз. 4 п. 3 ст. 1) установил преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю. Закон определил и процедуру осуществления преимущественного права на покупку земельной доли участником общей собственности, субъектом РФ и органом местного самоуправления (ст. 12).

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации  «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».

Преимущественное право  покупки действует лишь в тех  случаях, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности, остальные участники общей долевой  собственности (сособственники), преимущественного  права на приобретение отчуждаемой  доли не имеют. Если преимущественным правом покупки пожелают воспользоваться  несколько участников общей долевой  собственности, выбирать, кому из них  продать свою долю будет продавец. В случаях возникновения спора  между ними суд не вправе обязать  продавца передать свою долю другому  собственнику, а не тому, который  этим продавцом выбран.

Для соблюдения права преимущественной покупки продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее¹¹.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, необходимо указать полный адрес объекта  недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, цену, за которую предлагается выкупить долю, а так же и другие условия сделки (например, форма договора купли-продажи, срок его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службе по Москве, банк в котором будет осуществлена закладка денег, возможность предоставления рассрочки платежа и т.п.).

На практике уведомление  может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о  том, что оно получено адресатом  в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой (заказной с уведомлением) непосредственно продавцом при этом необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении (нужно учитывать, что данную телеграмму должен отправить сам собственник, она не может быть отправлена сотрудником Компании, а если же такое произошло, то у нас должно быть письменное согласие продавца на отправление вышеуказанной телеграммы, т.к. вся информация, содержащаяся в ней, является конфиденциальной). Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления «с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись»). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены и отказываются от права преимущественной покупки. Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен¹².