Право преимущественной покупки как институт гражданского права

Если остальные участники  общей собственности откажутся  от осуществления преимущественного  права покупки отчуждаемой доли или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение.

Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного  права покупки равносильно отказу.

Срок (1 месяц) исчисляется  со дня извещения сособственников  о намерении продать долю. По своей  юридической природе - это срок существования  права, который подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению¹³.

Таким образом, в зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме будет совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Если же отчуждение доли производится на основании договора подписанного в простой письменной форме, то к заявлению о государственной  регистрации должны прилагаться  со стороны других сособственников  согласия в письменном виде, которые  должны быть оформлены каждым сособственником  в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены.

Итак, преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

Если несколько участников общей долевой собственности  желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них  продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд  не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

1.3. Последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Сроки

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей  собственности с нарушением преимущественного  права покупки других участников долевой собственности любой  участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные  с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению  гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил  его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в единый государственный реестр.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет  права на удовлетворение иска о признании  сделки недействительной, поскольку  гражданским законодательством  предусмотрены иные последствия  нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ¹⁴.

Во-первых, п. 14 Постановления Пленума N 10/22 разъясняет, что нарушение права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности дает сособственнику право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя и не может являться основанием для признания сделки недействительной. В этой части Постановление Пленума N 10/22 основано на системном толковании ст. 250 и ст. 168 ГК РФ¹⁵.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает  ее. Если остальные участники долевой  собственности откажутся от покупки  или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а  в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать  свою долю любому лицу. При продаже  доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям  закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что  такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка, совершенная  в нарушение права преимущественной покупки, хоть и противоречит закону, однако не может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ), поскольку здесь предусмотрены  иные последствия нарушения в  виде приобретения другим участником общей долевой собственности  права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Во-вторых, данный пункт определяет срок реализации возможности перевода прав и обязанностей - три месяца со дня, когда сособственнику стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В-третьих, устанавливает  правило, согласно которому решение  суда о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для  внесения соответствующих записей  в ЕГРП. Под «соответствующей записью» здесь следует понимать запись о регистрации договора. Такой вывод основан на буквальном толковании ст. 250 ГК РФ, гласящей: «Участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя»¹⁶. Следовательно, ст. 250 ГК РФ касается установления обязательственных, а не вещных отношений, а значит, регистрации подлежит не что иное, как соглашение (договор), если, конечно, такое соглашение подлежит регистрации.

В практике судов возник вопрос о том, может ли быть реализовано  право преимущественной покупки, если подлежащее государственной регистрации  соглашение между продавцом и  покупателем облечено в надлежащую форму, но не прошло государственную  регистрацию. Здесь необходимо исходить из того, что по ст. 250 ГК РФ осуществляется перевод возникших прав и обязанностей. В ином случае законодатель, руководствуясь принципом «нельзя передать прав больше, чем имеешь», не использовал бы термин «перевод». Кроме того, он ушел бы от словосочетания «при продаже доли» и упоминал намерение продать что-то подобное. А поскольку права и обязанности по договору, требующему государственной регистрации, возникают в момент такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то, если договор требует государственной регистрации, но она не осуществлена, ставить вопрос о переводе прав и обязанностей преждевременно.

Наконец, судам следует  иметь в виду, что право преимущественной покупки может переходить по наследству. Так, рассматривая одно из дел, Верховный Суд РФ указал, что преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство¹⁷.

Следовательно, поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли и подлежит обязательной государственной регистрации. При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ

2.1 Преимущественные права,  установленные законом и соглашением  сторон

Каждый из участников общей  долевой собственности имеет  право по своему усмотрению распорядиться  принадлежащей ему долей (продать, подарить, завещать, отдать в залог  и т.д.). Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется.

Вместе с тем при  продаже доли в общем имуществе  должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Преимущественное право  покупки не действует в случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при  отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях  и с соблюдением правил, предусмотренных  ч. 2 ст. 255 ГК РФ и другими законами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в  праве общей собственности, например путем дарения.

Если же под видом дарения  фактически совершается продажа  доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена  с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила¹⁸.

Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются  правила, в том числе предусмотренные  ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже  доли недвижимости. Однако для того чтобы в данном случае применить  правило о преимущественной покупке, должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия  договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.). При отсутствии таких доказательств  суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате  покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

При продаже доли (комнаты  в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли (комнаты) по той  цене, по которой она продается, и  на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением  сделки, и т.п.).

Продавец доли обязан известить  остальных участников долевой собственности  на жилой дом, квартиру о намерении  продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.

Если участник долевой  собственности выражает согласие приобрести долю дома, квартиры по цене, назначенной  продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу.

В то же время если продавец доли дома, квартиры впоследствии изменит  цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в  установленном порядке остальных  участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться  нарушенным.