Права собственность и вещные права

Владение и пользование  жилым помещением, находящимся в  общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а  при отсутствии такого соглашения устанавливаются  судом.

2.4. Защита права  собственности и иных вещных  прав на жилое помещение

Защита права собственности  субъектов гражданского оборота, в  том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных  отраслей законодательства. К ним  следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское  законодательство, которые дополняют  друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских  действиях, происходивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский  иск о возмещении ущерба, нанесенного  этими действиями собственнику жилого помещения.

Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности:

1. вещно-правовой;
2. обязательственно-правовой.

К вещно-правовому способу  защиты права собственности относятся  исковые требования, когда нет  договора о спорном имуществе  и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить.

Жилое помещение в отличие от движимых вещей, является недвижимым имуществом, его невозможно похитить, утерять. Также при определенных обстоятельствах оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, путем незаконного изъятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осуществлении права владения им.

Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права  собственности на жилое помещение - это виндикационный иск. Применительно  к жилью виндикация - это право  требования невладеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате конкретного жилища. Гражданский кодекс РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Лицо, являющееся невладеющим  собственником, выступает в гражданском  процессе истцом, оно доказывает, что  ему принадлежит конкретное жилое  помещение на праве собственности, путем предъявления правоустанавливающих документов, и что ответчик незаконно  владеет жилищем. Предметом виндикационного  иска является жилое помещение, которое  по незаконным основаниям выбыло из владения собственника.

Нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Данное деление незаконных владельцев позволяет применять различные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается исходя из проявления воли ответчиков.

Добросовестным в соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело права его отчуждать, т.е. он невиновен. Возможности незаконного добросовестного приобретения недвижимости и жилища существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом, с обязательной государственной регистрацией.

Закон предоставляет право  истребовать жилище и в тех  случаях, когда отчуждение произошло  помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно  занимаемого жилого помещения с  помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ), например по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещения произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч. 3 ст. 303 ГК РФ).

В других случаях закон  защищает интересы добросовестного  приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в названном  случае служит сложный юридический  состав. К числу элементов данного  юридического состава относятся  следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество  во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи - предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя [23;c.45].

Недобросовестным в соответствии с ч. 1 ст. 303 Гражданского кодекса РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это право. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.

Право истребовать жилое  помещение из чужого незаконного  владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании  соглашения, например договора найма  жилого помещения,  на основании ст. 305 Гражданского  кодекса РФ.

В соответствии со ст. 304 Гражданским кодексом РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками.

Требования по таким искам  зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования  и распоряжения. Например, встречаются  случаи использования в многоквартирных  домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в  том числе и собственников. Для  граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями - осложняется  доступ граждан к квартирам, для  обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и  других объектов общего пользования  для обеспечения эксплуатации жилых  помещений.

В случае предъявления негаторного  иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.

Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что  требования об устранении препятствий  можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении  собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем при  нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

Кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

Гражданин который, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, зачастую и не регистрируя свое проживание в нем, т. е. что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

При оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

Защита интересов собственников  жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается  установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель  может в соответствии со ст. 397 Гражданского кодекса РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности  также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб [24;c.98].

Причинивший вред освобождается  от его возмещения, если докажет, что  вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых  связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются  от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ).

Вывод: защита права собственности субъектов гражданского оборота, в том числе и на жилые помещения, осуществляется согласно положениям различных отраслей законодательства. К ним следует отнести уголовное законодательство, законодательство об административных правонарушениях и гражданское законодательство, которые дополняют друг друга.

Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности:

1. вещно-правовой;
2. обязательственно-правовой.

К вещно-правовому способу  защиты права собственности относятся  исковые требования, когда нет  договора о спорном имуществе  и когда оно имеется в натуре или его можно восстановить.

Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права  собственности на жилое помещение - это виндикационный иск.

Кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи.

Защита интересов собственников  жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который делится на договорные и внедоговорные способы.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В ходе проведенной курсовой работы было изучено понятия право собственности и иных вещных прав на жилые помещения.

Под правом собственности  понимается система норм, регламентирующих отношения по владению, пользованию  и распоряжению собственником принадлежащей  ему вещью.

Также собственник может  совершить в отношении своего имущества любые действия, которые  не противоречат законам и иным правовым актам.

Под вещным правом понимается право, позволяющее удостоверить законные интересы управомоченного лица посредством  воздействия на вещь, находящуюся  в сфере его хозяйственного господства.

На сегоднявший день правовое регулирование отношений собственности  на жилое помещение содержится в  ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь  в новом Гражданском кодексе  Российской Федерации. В Гражданском  кодексе РФ впервые в истории  отечественной кодификации появилась  целая глава, посвященная праву  собственности и другим вещным правам на жилые помещения.

Обращаясь к определению  субъектов права собственности  и иных вещных права на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное  вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений  и появление все большего числа  собственников.

Граждане – собственники жилых помещений – вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам  или по договору аренды организациям, тогда как государственные и  муниципальные образования, а также  юридические лица – только для  сдачи по договору найма либо аренды.