Права собственность и вещные права

По истечении срока  пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений  ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Специальное правило установлено  по отношению к бывшим членам семьи  собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища.

По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в  конце 2004 г. Государственная Дума РФ приняла федеральный закон, существенным образом изменяющий правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Вывод: обращаясь к определению субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и появление все большего числа собственников.

Граждане - собственники жилых помещений - вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды.

2.3. Право общей  собственности на жилое помещение

Жилое помещение может  принадлежать на праве собственности  как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений  в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности  применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется  в общую собственность проживающих  в них граждан; очень часто  по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного  приобретения гражданами того или иного  жилья.

Жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно Гражданскому кодексу РФ предполагается долевой.

Рассматривая случаи возникновения  общей совместной собственности, нужно обратить внимание на то, что в положения закона не всегда трактуются однозначно. Особенно много проблем было до внесения изменений в ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.е. до 31 мая 2001 г., [4;c.2] когда двойственное толкование было устранено. Существовала точка зрения о том, что Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указывал на то, что возможна приватизация жилища в совместную собственность совместно проживающих граждан независимо от наличия у них брачных отношений. При этом отмечалось, что это - третья возможность образования совместной собственности (наряду с собственностью супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства) [21;c.30].

Владение и пользование  жилым помещением, находящимся в  общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а  при отсутствии такого соглашения устанавливаются  судом. При достижении сторонами  соглашения возможно раздельное пользование  жилым помещением независимо от размера  доли.

Продажа и мена  доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ) [1;c.138].

Специальная норма, посвященная  государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности  на недвижимость, в том числе и  на жилые помещения, содержится в  п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Жилое помещение, находящееся  в долевой собственности, может  быть разделено между ее участниками  по соглашению между ними.

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности  у гражданина находилось не менее  одной изолированной комнаты. В  противном случае выделяющийся собственник  должен получать денежную компенсацию. Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности  на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации  устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения  на момент его раздела, которая устанавливается  с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, в Гражданском кодексе РФ супругам предоставляется возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256). Семейный кодекс Российской Федерации развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (п. 2 ст. 33 и гл. 8).

Супруги вправе заключить  такое соглашение как до вступления в брак, так и во время существования  брачных отношений. Договор, заключенный  мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после  регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления (п. 2 ст. 41 СК РФ).

В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую  собственность на нажитое во время  брака имущество, в том числе  и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга  доля на приобретенное во время брака  имущество составляет 1/3, а у другого - 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое  каждым супругом, является его собственностью [22;c.36].

В тех случаях, когда супруги  являются участниками совместной собственности, согласно ст. 253 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Семейного Кодекса РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. В Гражданском кодексе РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.

Семейный кодекс РФ ликвидировал этот пробел, указывая на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Данная норма послужит защитой семьи от необдуманных решений нерадивых супругов, при этом она (норма) не противоречит Гражданскому кодексу РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможности установления отличного от Гражданского Кодекса РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует  из ст. 39 Семейного кодекса РФ, в некоторых случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, например в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.

Жилье не признается общей  совместной собственностью в тех  случаях, когда оно было приобретено  при фактическом прекращении брака, второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.

Раздел жилого помещения  лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для  выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень  участия этих лиц средствами и  личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время  брака, заключенного в установленном  законом порядке.

По смерти пережившего супруга - участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке, если есть завещание, то к наследованию призывается лицо (лица), указанное в нем.

Если же завещания нет, то имущество, принадлежавшее супругу  единолично, и право на долю в  совместной собственности переходят  наследникам первой очереди, к числу  которых относится и супруг умершего. Например, супруги на момент смерти одного из них имели на праве совместной собственности, кроме прочего имущества, квартиру. При этом завещания не было, а значит, наследование должно осуществляться по закону. Если у супругов имеются двое детей, наследство открывается на одну вторую доли в праве собственности на квартиру, т.е. распределяется на троих наследников в равных долях - пережившего супруга и двоих детей.

На практике возникают  вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности (не части жилья, а именно доли) на жилое помещение, если жилье принадлежит  на праве собственности одному лицу. (Например, гражданину принадлежит  на праве собственности двухкомнатная  квартира, и он решил произвести отчуждение одной трети права  на жилье.)

Данная возможность не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Комплексный анализ нормативных положений Гражданского кодекса РФ, содержащихся в п. 2 ст. 1: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора», в п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами», а также в ст. 209 и 288 Гражданского кодекса РФ, из которых следует, что собственник жилья вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону, позволяет сделать вывод о том, что сделка по отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение возможна и соответствует действующему законодательству. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны зарегистрировать: во-первых, договор, во-вторых, долю лица, приобретший право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.

В приведенном примере  зарегистрированный в учреждении юстиции  по регистрации прав договор будет  представлять собой правоустанавливающий документ, удостоверяющий тот факт, что доля в праве общей собственности  на жилье гражданина, ранее являвшегося  единоличным собственником, составляет 2/3, а доля в праве общей собственности на жилое помещение лица приобретшего составляет 1/3.

Вывод: жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. Причем с включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям.

Жилое помещение может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно Гражданскому кодексу РФ предполагается долевой.