Права собственность и вещные права

По мере осуществления  в нашей стране экономических  преобразований и в особенности  благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделению  правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, значительное количество российских граждан стали  собственниками жилья. Жилые помещения  все чаще стали выступать объектами  экономического оборота. Новые отношения  потребовали адекватного правового  регулирования.

До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищной сфере регулировались фрагментарно, что приводило, к дублированию, и к противоречивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы в данной сфере.

На сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности  на жилое помещение содержится в  ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь  в новом Гражданском кодексе  Российской Федерации. В Гражданском кодексе РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения.

На основании п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Возникновение права собственности  на жилые помещения не отличается большой спецификой правового регулирования. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал в ст. 19 специальную, очень важную на момент принятия, норму, которая указывает на то, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем:

• приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);
• жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
• участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
• купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;
• приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Вывод: на сегодняшний день правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации. В Гражданском кодексе РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения.

2.2. Субъекты права  собственности и иных вещных  прав на жилые помещения

Обращаясь к определению  субъектов права собственности  и иных вещных прав на жилые помещения, нельзя не учитывать постепенное  вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений  и появление все большего числа собственников.

Граждане - собственники жилых помещений - вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица - только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения, но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.

Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском  обороте, не являются носителями права  собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным  предприятиям жилые помещения могут  принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям и учреждениям - на праве оперативного управления.

После осуществления приватизации у значительного количества юридических  лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное  общество), являющаяся собственником  принадлежащего ей имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое противоречащее здравому смыслу совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному  включению жилищного фонда в  имущественный комплекс приватизированных  предприятий, либо к правомерному закреплению  жилищного фонда коммерческой организации (при этом зачастую ухудшается и  удорожается его эксплуатация). Значительная часть жилищного фонда остается на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления у коммерческих организаций - бывших государственных или муниципальных предприятий либо учреждений.

Глава 19 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения [20;c.58]. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой Гражданского Кодекса РФ применяются так, как они не противоречат нормам Кодекса. Наряду с этим п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют государственный или муниципальный жилищный фонд на своем балансе, содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

Специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья.

В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев  выступают лица, имеющие самостоятельное  право на данное жилище.

В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Гражданский кодекс РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имели некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., предусмотрев норму, которая оставалась и будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой первоначально переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Данное положение, Гражданский кодекс РФ в п. 3 ст. 292 указывает на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

Не известное в таком  виде как зарубежной, так и (до недавнего  времени) отечественной правовой системе  рассматриваемое право, по выражению  Е.А. Суханова, «как бы «обременяло» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами». Статья 216 Гражданского кодекса РФ, перечисляющая вещные права, не упоминает такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 Гражданского кодекса РФ (право следования и абсолютная защита) [1;c.130].

Причина введения нового вещного права именно в таком виде состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.

С раскрепощением отношений  собственности в жилищной сфере  появились не урегулированные правом отношения между гражданином - собственником  жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое  проживание в подавляющем большинстве  случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям, причем в рассматриваемом случае последствия могут привести к потере единственного жилища.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ, законодатель воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием нового Жилищного кодекса РФ были внесены поправки и в Гражданском  кодексе РФ.

В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме достаточно широко и именуемых «членами семьи собственника жилого помещения». В соответствии с ч. 1 ст. 31 Гражданского кодекса РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Данные субъекты условно можно разделить на четыре группы лиц.

Во-первых, члены семьи  собственника жилого помещения (в узком  смысле данного термина), т.е. лица, проживающие  вместе с собственником и ведущие  с ним общее хозяйство.

Во-вторых, бывшие члены семьи  собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником  в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его  семьи.

В-третьих, члены семьи  бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в  жилище, право собственности на которое  перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, бывшие члены  семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие  в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого  принадлежащего ему ранее жилья.

Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно  с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ) [2;c.20].

В новом Жилищном кодексе РФ права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан получили необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения  по общему правилу прекращаются. В  соответствии с ч. 4 - 5 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.