Права пользования жилыми помещениями собственников жилья

 Определенных соглашений между  мною и ответчиком о пользовании  спорным домом не существует.

На мои устные просьбы об освобождении домовладения, ответчик сказал, что я не имею права его выселить, так как он зарегистрирован в домовладении. Я направила ответчику письменное уведомление с требованием освободить домовладение. Мер к освобождению домовладения и снятию с регистрационного учета ответчик не принял.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник  вправе требовать выселения ответчика  из домовладения.

2.3 ПРАВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕНИХ ЧЛЕНОВ  СЕМЬИ СОСБВЕННИКА ЖИЛГО ПОМЕЩЕНИЯ  ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно статье 292 п. 4 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника. Если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ).

Пункт 4 ст. 292 устанавливает  императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. [ Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М., 2012 ]. Согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника. В соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения .

Поэтому законодатель ищет оптимальные  нормы, которые бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой – не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

НО это правило сформулировано не достаточно четко. Его смысл состоит  в том, что согласие органа опеки  и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением, независимо от того, проживают они в нем или нет. Под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели. Здесь излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

Из новой редакции следует, что  согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется  получать в двух случаях. В первую очередь, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Так как опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (ст. 31–35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства. Во вторую, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.

Такое понятие как «дети, оставшиеся без попечения родителей», раскрывается в ст. 121 СК, а также ст. 1 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» от 21 декабря 1996 г. (СЗ РФ. 1996. №52. Ст. 5880; 1998. №7. Ст. 788; 2000. №33. Ст. 3348; 2002. №15. Ст. 1375; 2003. №2. Ст. 160). Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК).  А также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК). В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).

Такое правило распространяется также  на помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

В Гражданском кодексе  РФ указывается только на «проживание» несовершеннолетних в помещениях как  на условие применения этих положений. Основания их проживания в данных жилых помещениях не конкретизируются в законодательстве. Здесь по смыслу правовой нормы проживание следует понимать как проживание с правом собственности на жилые помещения или правом пользования жилой площадью в них. [ В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. Гражданское право Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора – Самара, 2010]

Если нет положительного ответа от органов опеки о продаже  такого помещения, где прописан несовершеннолетний. Может повлечь за собой ничтожность  сделки. На этот счет некоторые примеры  из судебной практики.

Рассмотрение всех вопросов, связанных с отчуждением жилой площади, заключением, а также изменением всевозможных договоров, косвенно или напрямую затрагивающих законные права и интересы несовершеннолетних. Проживающих в семье либо лишенных родительского попечения и помещенных в государственные учреждения любых форм собственности на полное государственное обеспечение. А также выпускников данных учреждений, следует проводить коллегиально с учетом мнения законных представителей, самих несовершеннолетних на заседаниях комиссий (советов) по охране прав детей, а также других органов, на которые органами местного самоуправления возложены функции по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних.

Продажа жилых помещений, принадлежащих  несовершеннолетним, находящимся  в учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, выпускников в возрасте до 18 лет либо проживающих в семьях опекунов (попечителей), не запрещается, но и не рекомендуется.Опекун может сдать, продать или обменять собственность своего подопечного. Для этого ему не обходимо обратиться в Органы опеки и попечительства своего района для выдачи ему разрешения для продажи помещения собственником, которого является его подопечный. Но все сделки должны совершатся в интересах несовершеннолетнего. Если же данная продажа ущемляет права ребенка, то Органы опеки и попечительства могут отказать в разрешении.

Если же получен положительный  ответ от органов опеки и попечительства в постановляющей части постановления  необходимо указывать, что продажа  производиться с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На таком основании оформляется договор продажи жилого помещения с условием. Копия договора отдается в орган опеки и попечительства.

В форме постановления производиться  оформление предварительного разрешения на совершение сделки с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние являются собственниками, сособственниками, членами семьи собственника жилого помещения, дома, органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетних.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями  зачисляются  на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного или иного коммерческого банка, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения Для рассмотрения вопросов по отчуждению жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним органы опеки и попечительства запрашивают соответственные документы.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляются только при наличии запроса и всех необходимых документов.

Представить документ, подтверждающий разрешение на регистрацию, из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего  в случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе, необходимо.

При покупка квартиры в рассрочку  при одновременной продаже имеющихся  в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений, в силу большого риска  потери имеющейся площади, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производиться.

Заключение

Главная проблема жилищных отношений  это проблема защиты прав граждан, являющихся членами семьи собственника жилого помещения. Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом РФ.

С 1 января 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс РФ. От сюда и  появилось новое правило: в случае прекращения семейных отношений  с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. В Жилищном кодексе РФ упоминается понятие «член семьи», однако конкретного определения нет. В Семейный кодекс РФ не устанавливается чётких критериев, по которым можно было бы признавать то или иное лицо членом семьи. При этом понятие «член семьи» встречается в различных нормативных правовых актах. Но не всегда оно понимается одинаково.

Таким образом, от интерпретации члена семьи зависит и определение его прав как члена семьи собственника жилого помещения. Рассматривая ст. 292 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ, пришли к мнению, что они взаимно дополняют друг друга. Так члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут одинаковую с собственником ответственность по обязательствам. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное понятие не было обговорено в соглашении. Данные положения отмечены в двух кодексах.

По результатам проведенного нами анализа следует, что действующее  законодательство защищает в большей степени интересы собственников жилых помещений. А также  должен быть соблюден баланс интересов как собственников, так и пользователей жилых помещений.

Глоссарий

Список использованных источников