Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

Решение:

1) Из ч. ч.  1-2 ст. 89 ЖК РФ следует, что это должна быть отдельная  благоустроенная применительно к условиям соответствующего населенного пункта квартира, равнозначная по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, которая отвечает установленным требованиям и находится в границах данного населенного пункта.

2) В соотвествии с ч. 3 ст. 88 ЖК  РФ если в результате проведения  капитального ремонта или реконструкции  дома жилое помещение, занимаемое  нанимателем и членами его  семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь ...... увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

3) ЖК РФ не содержит положений по данному вопросу.  В соответствии с ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение может быть предоставлено с превышением социальной нормы площади жилого помещения, если оно представляет собой одну комнату либо однокомнатную квартиру или предназначено для вселения граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.

Перечень таких заболеваний установлен в Постановлении Правительства РФ от 16.06.2006 № 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире". В соответствии с п. 3 ст. 19 Закона РФ от 26.06.92 № 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации": "Судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. м или в виде отдельной комнаты... "

Правом на дополнительную жилую площадь (не менее 15 кв. метров и не более 25 кв. метров) пользуются также определенные законом категории военнослужащих (п.8 ст. 15 Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»). Право на дополнительную площадь предусматривается также для сотрудников органов внутренних дел. Согласно ч.3 ст. 7 Федерального закона Российской Федерации от 19 июля 2011 г. № 247-ФЗ "О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  сотрудники, имеющие специальное звание полковника полиции (юстиции, внутренней службы) и выше, и граждане Российской Федерации, указанные в части 1 статьи 6 настоящего Федерального закона, уволенные со службы в органах внутренних дел в этих специальных званиях, а также сотрудники, имеющие ученые степени или ученые звания, имеют право на дополнительную площадь жилого помещения размером 20 квадратных метров. Отдельным категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях, могут устанавливаться иные нормы предоставления (п. 3 ст. 50 ЖК РФ). Примером может служить Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (ст. 17), в соответствии с которым Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» был утвержден такой перечень.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, вышеизложенное позволяет констатировать, что закон довольно подробно регламентирует права, обязанности и ответственность сторон и третьих лиц по договору социального найма жилого помещения.

Основные обязанности наймодателя связаны с предоставлением жилого помещения, осуществление капитального ремонта, предоставления коммунальных услуг, предоставления другого жилого помещения в связи с выселением и т.д., наймодатель вправе запрещать нанимателю на осуществление определенного рода действий (вселение жильцов и др.), требовать внесения оплаты за жилье и др.

Основные обязанности нанимателя сведены к оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также пользования жилым помещением по назначению, не в ущерб правам и интересам соседей. Среди основных прав можно отметить право на вселение членов семьи, сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену жилого помещения; обмен жилого помещения; требовать предоставления другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в случаях, предусмотренных 85 ЖК РФ и др. На осуществление некоторых прав необходимо согласие совместно проживающих членов семьи и (или) наймодателя.

До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый "раздел лицевого счета" (ст. 86 ЖК РСФСР). К сожалению, современное жилищное законодательство не предусматривает такого способа изменения договора найма. 

В этой связи, представляется необходимым предусмотреть возможность раздела лицевого счета в ЖК РФ.

В ч.1 ст. 82 ЖК РФ не предусматривается необходимости получения согласия членов семьи каждого из нанимателей на заключение единого договора социального найма. Вместе с тем, поскольку объединение непосредственно затрагивает права и обязанности указанных граждан, получение такого согласия является обязательным, что вытекает из смысла  ч. 2 ст. 69 ЖК РФ.

Представляется более правильным закрепить необходимость такого согласия в ч.1 ст. 82 ЖК РФ.

Ч.2 ст. 82 ЖК РФ не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи. Однако, эта некорректно изложенная, на наш взгляд, правовая норма, может привести к неоднозначному толкованию ее правоприменителем.

Представляется необходимым в данной норме четко закрепить, что речь идет не просто о получении согласия иных членов семьи, а о соглашении первоначального нанимателя и иных членов семьи о замене нанимателя.

Кроме того, установленное законодателем в ч.2 ст. 82 ЖК РФ обязательное согласие наймодателя представляется излишним и ведет к волоките, поскольку при социальном найме на дееспособных членов семьи нанимателя возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, возникающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Поэтому представляется более правильным исключить из данной нормы обязательное согласие наймодателя на изменение договора социального найма.

 Еще один недостаток правовой регламентации, когда наниматель выбывает из жилого помещения, например, переезжает в другое жилое помещение. Не решает проблем и ст. 71 ЖК РФ, поскольку нет четкой грани между временным и постоянным выбытием. Последствия такого выбытия должны быть аналогичны тем, которые предусмотрены на случай смерти нанимателя. Исходя из изложенного, представляются более обоснованными правила замены нанимателя в случае смерти, предусмотренные в п. 2 ст. 686 ГК РФ для договора коммерческого найма.

Список использованных источников

1 Всеобщая декларация прав человека от 10.12.1948 // Международная защита прав и свобод человека. Сборник документов. - М., 1990. - 14 - 20 с.

2 Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах: офиц. Текст: [Принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН] // Ведомости ВС СССР. - 28 апреля 1976 г. - № 17. - Ст. 291.

3 Конституция Российской Федерации: офиц. текст.- М.: Проспект, 2012. – 32 с.

4 Жилищный кодекс Российской Федерации: фед. закон от 29.12.2004 г.

 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

5 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: фед. закон от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. - № 1 (ч. 1). - Ст. 1.

6  О статусе военнослужащих: фед. закон от 27.05.1998 г. № 76-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -№ 22. – 1998. - Ст. 2331.

7 О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: фед. закон от 19 июля 2011 г. № 247-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 30 (часть 1). - Ст. 4595.

8 О социальной защите инвалидов в Российской Федерации: фед. закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ  // Собрание законодательства РФ. – 1995. - № 48. - Ст. 4563.

9 О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: фед. закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

10 О статусе судей в Российской Федерации: Закон РФ от 26.06.1992 г. № 3132-1 // Ведомости РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1792.

11 Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 5. - Ст. 546.

12 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23.- Ст. 2501.

13 Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь: постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 // Собрание законодательства РФ. – 2004. - № 52 (часть 2). - Ст. 5488.

14 Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения: постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 //  Собрание законодательства РФ . – 2005. - № 22. - Ст. 2126.

15 Об утверждении  Правил и норм технической  эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. – 2003. - № 214.

16 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года)  // Ведомости ВС РСФСР. – 1983. - № 26. - Ст. 883. – Утратил силу.

17 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2009. - № 8.

18 Комментарий к Жилищному кодексу  Российской Федерации  / под ред. Г.Ф. Шешко. - М.: Инфра – М, 2008. – 335 с.

19 Герасимова, Л.П. Жилищное право: краткий курс / Л.П. Герасимова. - СПб.: Питер, 2010. – 231 с.

20 Жилищное право : Учебник для  вузов / под ред. И.А. Еремичева. - 8-е изд., перер. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2010. – 463 с.

21 Трушин, Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства / Е.В. Трушин // Жилищное право. – 2012. – № 3. – С. 4-7

22 Седугин, П.И. Жилищное право: Учебник для вузов / П.И. Седугин.  - М.: Норма - Инфра - М, 2010. – 320 с.

23 Сосипатрова, Н.Е. Социальный  наем: некоторые  аспекты / Н.Е. Сосипатрова // Жилищное право. – 2010. – № 3. – С. 8-12.