Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

Содержание

Введение

Актуальность темы. Право человека на жилище закреплено в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека, ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 года (ст.11), ст. 40 Конституции РФ.

Согласно ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Статья 2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусматривает обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах своей компетенции условий для осуществления гражданами права на жилище. В числе прочих позиций данная статья содержит положение о предоставлении в установленном порядке гражданам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма и коммерческого  найма.

В условиях реализации экономических реформ усиливается расслоение российского общества по уровню материальной обеспеченности семей. Одним из важнейших инструментов, обеспечивающих социальную защищенность малообеспеченных граждан в жилищных правоотношениях, является договор социального найма жилого помещения. Его содержанием являются права и обязанности сторон – наймодателя и нанимателя. Правовая регламентация правоотношений сторон по договору социального найма на настоящее время несовершенна, а складывающаяся судебная практика, порой, носит противоречивый характер, так как нет должного единообразия в применении норм жилищного законодательства.

Объект исследования - общественные отношения, возникающие в процессе правовой регламентации и практической реализации прав и обязанностей по договору социального найма.

Предметом исследования являются нормы законодательства, регламентирующие права и обязанности по договору социального найма жилого помещения.

Цель исследования заключается комплексном правовом анализе прав и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. 

Задачи исследования: проанализировать права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения; исследовать права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения.

Методология исследования: всеобщие: метафизический и диалектический; общенаучные: системный подход, методы анализа, синтеза, обобщения, абстрагирования, сравнительный; частно-научные: исторический, социологический, статистический, формально - логический конкретно- социологический.

Степень научной разработанности темы. Проблематикой прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения занимались такие ученые как  С.И. Аскназий, Ю.Г. Басин, И.А. Брауде, И.С. Вишневская, В.П. Грибанов, О.А. Красавчиков, ВИ.Б. Марткович, П.С. Никитюк, И.П. Прокопченко, А.И. Пергамент, В.Ф. Чигир, Ш.Д. Чиквашвили, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, П.И. Седугин, Ю.А. Тихомиров, Ю.К. Толстой, В.Ф. Яковлев и другие ученые.

1 Права и обязанности  наймодателя по договору социального

   найма жилого  помещения

Содержанием договора социального найма жилого помещения охватываются права, обязанности и ответственность его сторон. Согласно ч. 1 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги. Данному праву наймодателя соответствует обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Однако, как, вполне обоснованно по нашему мнению отмечает И.А. Еремычев, права наймодателя этим не ограничиваются. Так, в соответствии с ЖК РФ: наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83); наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ); для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76 ЖК РФ); наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80 ЖК РФ; нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2  статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц;    

          2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Правила пользования жилыми помещениями предусматривают обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. По вопросам обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда следует обратиться также к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда;

3) осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена и Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности своевременно проводить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме наступают последствия, предусмотренные ст. 66 ЖК РФ;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Современное жилое помещение (жилой дом) включает - как неотъемлемые составляющие жилья - инженерное оборудование (газовое, электрическое и др.). Гражданин приобретает (при получении жилого помещения) право использовать санитарно-техническое и иное оборудование в доме (см. ч. 2 ст. 61 ЖК РФ). В 2006 г. Правительством РФ были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Они определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. Правила обязывают исполнителя предоставлять потребителю услуги, соответствующие нормативам и стандартам, санитарным правилам и нормам.   Согласно ч. 3 ст. 65 ЖК РФ наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления. Согласно ст. 29 ЖК РФ наймодатель обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в случае его самовольного переустройства нанимателем. Статья 87 ЖК РФ предусматривает, что в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) наймодатель предоставляет гражданам, выселяемым из этого помещения, другое жилье.   Еще одна обязанность наймодателя - предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы невозможно произвести без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилье по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).  Согласно Типовому договору социального найма наймодатель обязан принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5).

Кроме того, Типовой договор обязывает наймодателя информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ. В значительном объеме обязанности наймодателя обозначены Правилами пользования жилыми помещениями. Обязанностью наймодателя должно считаться и своевременное заселение жилых помещений (ст. 63 ЖК РФ). Неисполнение (ненадлежащее исполнение) наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 66) дает нанимателю возможность: либо уменьшить плату за пользование жильем, общим имуществом в многоквартирном доме; либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома; либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом: жилого помещения; общего имущества многоквартирного дома. Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение, самовольно переустроенное нанимателем, в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если такие услуги - ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет административную ответственность должностных и юридических лиц, предусмотренную ст. 7.22 и ст. 7.23 КоАП РФ. Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение носит характер преступления.

2 Права и обязанности нанимателя по договору социального

   найма жилого помещения

   В соответствии с ч. 1 ст. 67 ЖК РФ наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (с согласия проживающих с ним членов его семьи, если не идет речь о вселении несовершеннолетнего ребенка – ч.1 ст. 70 ЖК РФ); сдавать жилое помещение в поднаем (с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи – ч. 1 ст. 76 ЖК РФ); разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (по взаимному согласию нанимателя и совместно проживающих членов его семьи и с предварительным уведомлением наймодателя – ч. 1 ст. 76 ЖК РФ); осуществлять обмен или замену жилого помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ); проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ); наниматель вправе требовать предоставления другого равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения в случаях, предусмотренных 85 ЖК РФ.

Согласно п. 5 ч. 1 статьи 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, участия наймодателя в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные позиции (ремонт, содержание общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг) предусматриваются ст. 65 ЖК РФ в качестве обязанностей наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 ЖК РФ.   Л.П. Герасимова, считает, что перечень прав, обозначенных в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ, не является закрытым, поскольку ч. 2 этой статьи предусмотрено наличие у нанимателя иных прав, определенных ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Мы присоединяемся к данной позиции. Так, согласно ст. 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей; ст. 71 ЖК РФ предусматривает сохранение прав (а также обязанностей) по договору социального найма при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи; ст. 159 ЖК РФ устанавливает право получать субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг; ч. 2 ст. 83 ЖК РФ дает нанимателю право (с согласия членов семьи) в любое время расторгнуть договор социального найма.   Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с ней наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение  по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ (п. 1 ч. 3).

Жилые помещения предназначены для проживания, и поэтому в них нельзя размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Правда, наряду с проживанием (прямое назначение жилья) закон допускает определенную предпринимательскую и профессиональную деятельность (писательскую, научную и др.). Жилищный кодекс РФ допускает использование жилья в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не идет вразрез с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение;

2) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт. В этой связи законодательство возлагает на граждан - пользователей жилыми помещениями обязанности: бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей;

3) своевременно оплачивать жилье  и коммунальные услуги. Эта обязанность  возникает с момента заключения  договора социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Жилое помещение и коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ);