Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

4) информировать наймодателя (в  установленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Например, сообщать о смерти или рождении членов своей семьи, о выезде одного из них куда-либо на постоянное место жительства. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение указанных оснований и условий не влечет расторжения договора. В данном случае, как правильно отмечает Н.Е. Сосипатрова, возможно обращение к ст. 156 ЖК РФ. Частью 9 этой статьи установлено, что малоимущие граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (плата за наем). Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями. Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством. Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма (ст. 63 ЖК РФ).

Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) - соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма систематическое нарушение этих прав и законных интересов (п. 3 ч. 4). Следствием нарушения жилищного законодательства нанимателем может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) или утрата права пользования жилым помещением. Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена ст. 155 ЖК РФ (взимание пени). Согласно ст. 7.21 КоАП РФ ("Нарушение правил пользования жилыми помещениями") порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или административный штраф. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности за умышленное или неосторожное уничтожение или повреждение имущества (ст. 167, 168 УК РФ и др.). Статья 69 ЖК РФ определяет круг членов семьи нанимателя, жилищные права и обязанности этих лиц, а также бывших членов семьи нанимателя. Каждый из членов семьи вправе: сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения, вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). П.И. Седугин правильно, на наш взгляд замечает, что относительно пользования общим имуществом многоквартирного дома в ст. 61 ЖК РФ упомянут лишь наниматель жилого помещения. То же следует сказать по поводу выбора вида ответственности наймодателя при неисполнении им своих обязанностей по договору (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ) и т.д.

Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны: использовать жилое помещение по назначению, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и т.д. (ч. 3 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ); соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей; не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма; соблюдать иные требования, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными законами.  Часть 2 статьи 69 ЖК РФ предусматривает солидарную с нанимателем ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. Она служит дополнительной гарантией интересов наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья.

Задача 1

Алексей Онянов проживал в двухкомнатной квартире муниципального фонда совместно со своими родителями и двадцатилетним братом. После окончания школы в 1982 году он уехал в другой город, где поступил в институт. Родители забронировали за ним право на жилое помещение. В 1985 году в автомобильной катастрофе погибают родители Алексея. Брат Алексея- Николай Онянов в 1986 году женился и прописал в квартиру свою жену. После окончания обучения Алексей возвратился в родной город и потребовал размена квартиры, оставшейся после смерти родителей. Жена Николая Онянова отказалась от размена, мотивировав тем, что Алексей не проживал в квартире более 6 месяцев и поэтому утратил право на данное жилое помещение. Кроме того после смерти родителей Алексею был выдан ордер на данное жилое помещение и перезаключен договор найма, по которому Николай выступает в качестве нанимателя. Алексей обратился за консультацией к юристу.

1.  Какое разъяснение должен  дать юрист?

2.  Сохранилось ли жилое помещение за Оняновым Алексеем?

3.  Как трактует ЖК РФ вопрос  о сохранности жилья за гражданами  России?

Решение:

1) Статья 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Следовательно, необходимо обратиться к закону, действовавшему в указанное в условии задачи время - ЖК РСФСР. 

На основании ст. ст. 53-54 ЖК РСФСР можно сделать вывод, что Николай Онянов мог прописать свою совершеннолетнюю жену (а брачный возраст – 18 лет) только с письменного согласия всех своих совершеннолетних членов семьи (аналогично вопрос решен и в ч.1 ст. 70 ЖК РФ). Однако, письменного согласия Алексея Онянова не было получено (в условии задачи о нем не сказано). Таким образом, вселение жены Н. Онянова не является законным.

Согласно ст. 60 ЖК РСФСР при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Однако, жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае временного выезда из постоянного места жительства в связи с обучением - в течение всего времени выполнения данной работы или обучения (по ст. 71 ЖК РФ право сохраняется независимо от сроков выбытия).

Статья 66 ЖК РСФСР устанавливала, что временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Таким образом, довод жены Н. Онянова, что А. Онянов утратил право пользования жилым помещением является необоснованным.

Из ст. 88 ЖК РСФСР следует, что после смерти родителей, право признаться нанимателем может быть закреплено за совершеннолетним членом семьи с согласия остальных членов семьи, однако о таком согласии в условии задачи не сказано. В случае возникновения спора – дело решается в суде.

Право на обмен приходящейся  на его (А. Онянова) долю жилую площадь следует из ст. 70 ЖК РСФСР при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения и что получено письменное согласие нанимателя и остальных членов семьи.  Если такого согласия не получено, что вопрос  может быть решен только в суде (ст. 68 ЖК РСФСР).  По действующему закону (ч.1 ст. 72 ЖК РФ) право на обмен можно реализовать заручившись письменным согласием наймодателя и всех членов семьи нанимателя.

2) Да, сохранилось, согласно ст. 60 ЖК РСФСР (ст. 71 ЖК РФ).

3) В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Это значит, что наниматель, и члены его семьи сохраняют свои права и обязанности по договору социального найма на весь период своего временного отсутствия. Законодатель не указывает сроков такого отсутствия (как это было в ЖК РСФСР - ст. 60). Норма ст. 71 ЖК РФ соответствует ряду других правил ЖК РФ: в случаях, когда действия нанимателя не могут быть осуществлены без согласия членов его семьи, законодатель указывает: "в том числе временно отсутствующих" (ст. 70, 72 ЖК РФ и т.д.).

Задача 2

Предприятие предъявило иск к Толкуновой и ее  сестре Ямщиковой о выселении из дома, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, в связи со сносом этого дома в соответствии с решением, принятым компетентными органами. При этом Толкуновой и Ямщиковой предприятие предлагало переселиться в однокомнатную квартиру размером 19 кв.м. Ответчицы иск не признали и предъявили встречный иск, требуя, чтобы каждой из них была предоставлена однокомнатная квартира. В обоснование своего требования они ссылались на то, что дом приобретен ими по наследству после смерти матери и каждая из них имеет право собственности на ½ часть дома, соответственно этому они разделили помещение дома для использования. Отвергая соображение Толкуновой и Ямщиковой, предприятие согласилось на то, что оно не обязано предоставлять две отдельные квартиры взамен одного снесенного дома.

1. Обосновано ли требование  сестер о предоставлении каждой  из них отдельной квартиры?

2. Какие возможные варианты требования  о предоставлении жилья предусмотрены  сестрам Толкуновой и Ямщиковой?

3. Изменится ли площадь предоставляемого  жилья, если соотношение долей в праве общей собственности Толкуновой и Ямщиковой соответственно 2/3 и 1/3; 4/5 и 1/5?

Решение:

1) Нет, не обоснованно. На основании части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (при признании жилого помещения непригодным для проживания также применяются положения ст. 32 ЖК РФ - Постановление от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Частью 8 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Согласно части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником. Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14).

Таким образом, требование сестер о предоставлении каждой из них отдельной квартиры является необоснованным, поскольку соглашения об этом достигнуто не было. Таким образом, поскольку собственники не согласны с предоставлением другого жилого помещения, то они имеют право получить соответствующую денежную сумму в счет выкупной цены жилого помещения.

2) В соотвествии с ч.8  ст. 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" - По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения). 

3) Нет. Это повлияет только на распределение денежных сумм в случае выкупа дома у собственников – соответствующие доли от общей выкупной цены получит каждый из сособственников.

Задача 3

Семья Носовых (муж, жена, сын и две дочери) занимала на основе договора найма четырехкомнатную квартиру в доме муниципального фонда общей площадью 92 кв.м. После смерти жены и выбытия детей, создавших свои семьи, Носов остался единственным жильцом в этой квартире. В связи с отводом по решению компетентных властей земельного участка, на котором был расположен дом, совместному предприятию «Пульт» все жильцы дома, в том числе и Носов, подлежали выселению. Совместное предприятие «Пульт» предложило Носову переселиться в благоустроенную однокомнатную квартиру размером 23 кв.м. Носов отверг это предложение, считая, что имеет право требовать предоставления ему четырехкомнатной квартиры, поскольку он в настоящее занимает квартиру из такого числа комнат и ему как художнику. Необходимо иметь помещение для работы и хранения своих коллекций. Предприятие предъявило иск о выселении Носова с предоставлением ему однокомнатной квартиры размером  23 кв.м.

1.  На какое жилое помещение  вправе претендовать Носов?

2. Как учитываются излишки жилой  площади и право на дополнительную  жилую площадь при выселении с предоставлением другого жилого помещения?

3. Какие нормы дополнительной  площади предусмотрены в ЖК  РФ в настоящее время?