Права и обязанности членов жилищных кооперативов

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ	3
1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ: ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА	5
1.1 Права и обязанности членов  жилищных кооперативов	6
1.2 Возникновение и прекращение  членства в жилищных кооперативах	7
ЗАКЛЮЧЕНИЕ	16
ЗАДАЧА	19
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ НОРМАТИВНО – ПРАВОВЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ	22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также иные основные отношения, связанные с членством в указанных кооперативах учредителей и иных членов соответствующих кооперативов, регламентированы статьями главы 12 нового Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Более подробное регулирование указанных отношений осуществляется уставами конкретных кооперативов. В уставах устанавливаются правила о членстве и связанных с ним отношениях, предусмотренные нормами гл. 11 и 12 (ст. 113, 125 Кодекса), а также любые дополнительные правила, которые не будут противоречить императивным нормам Кодекса, других федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов

Предоставление жилых помещений в домах потребительских кооперативов, регулируемых разделом V Кодекса, осуществляется по правилам ст. 124. Согласно этой статье прежде члену кооператива квартира предоставлялась по решению общего собрания, утвержденному исполнительным комитетом местного совета (местной администрацией), в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, установленным примерным уставом жилищно-строительного кооператива.1

В настоящее время решение общего собрания членов кооператива (конференции) является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 124 Кодекса). Такое решение окончательно и не нуждается в утверждении каким-либо государственным или муниципальным органом. При этом необходимо помнить о том, что юридические последствия влечет только такое решение общего собрания (конференции), которое принято и оформлено в строгом соответствии с Кодексом и уставом кооператива.

В настоящей контрольной работе мы рассмотрим правовое положение членов жилищных кооперативов их права, обязанности, а так же возможные варианты возникновения и прекращения  членства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ  ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

 

ЖК РФ в разделе V установил основы организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения членов жилищных кооперативов, предусмотрев возможность конкретизации законодательных положений непосредственно в уставе жилищного кооператива, утверждаемом решением собрания учредителей (ст. 112, 113). Единственное требование, предъявляемое к уставу, — он не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ч. 2 ст. 113).

Объем и содержание имущественных и неимущественных прав члена жилищного кооператива, членов его семьи и правопреемников, а также самого кооператива непосредственно зависят от того, полностью выплачен или нет паевой взнос за предоставленное кооперативом жилое помещение. Это один из первоочередных вопросов, который выясняется, чтобы правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства, какой стороне надлежит их доказывать, и нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора.2

Член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос, не обладает правом собственности на предоставленное ему жилое помещение, он имеет лишь право на пай. Его владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением основываются на членстве в кооперативе. В случае же полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

 

 

1. Права и обязанности членов жилищных кооперативов

 

Член кооператива имеет право участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы, пользоваться всеми услугами кооператива и выбирать для себя форму участия в его деятельности. Кооператив не может без согласия пайщика приобретать или строить жилое помещение, предназначенное для него. Пайщик также имеет право пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива, и участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности. Член кооператива может распоряжаться своими паенакоплениями в следующих формах: передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива; завещать пай; получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая.3

Член кооператива вправе предъявлять кооперативу претензии, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование или в собственность пайщика, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Эти претензии подлежат удовлетворению в порядке, установленном Уставом кооператива.

Что касается обязанностей члена кооператива - это соблюдение Устава кооператива, выполнение решений, принятых органами кооператива в пределах их компетенции. Безусловно, пайщик обязан своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном Уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции.

Все члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов.

Члены ЖСК так же обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов

- Также члены кооператива  совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам  в пределах невнесенной части  дополнительного взноса каждого  из членов кооператива;

- член кооператива обязан  соблюдать Устав ЖСК, выполнять  решения Общего собрания членов  ЖСК и других органов кооператива;

- член ЖСК, а так же  члены его семьи обязаны освободить  жилое помещение в доме ЖСК  в течение двух месяцев со  дня принятия кооперативом решения  об исключении такого члена  из жилищного кооператива в  связи с невыплатой полностью  паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.4

 

1.2 Возникновение  и прекращение членства в жилищных  кооперативах

 

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Так же важно определиться с моментом возникновения права собственности члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос.

По данному вопросу существуют две различные точки зрения:

1) действует общее закрепленное в п. 2 ст. 8.1. ГК РФ правило, согласно которому право на объект возникает с момента регистрации;

2) в соответствии с п. 2 ст. 8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Представляется, что в рассматриваемой ситуации законом установлено иное. В ч. 1 ст. 129 ЖК РФ указано, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, т.е. момент возникновения его права связывается только с фактом выплаты. В ст. 134 ЖК РФ предусматривается в случае сноса дома применение к членам жилищного кооператива, выплатившим пай, правил ст. 32 ЖК РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом, следует признать, что возникновение права собственности члена жилищного кооператива связано с моментом выплаты им паевого взноса и не зависит от факта государственной регистрации этого права. Естественно, впоследствии такой член жилищного кооператива не может совершать сделки по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, прежде чем не будет произведена государственная регистрация его права на этот объект недвижимости. Однако после полной выплаты пая судебная защита прав члена жилищного кооператива (его членов семьи, наследников) должна осуществляться с учетом правовых норм, регулирующих отношения собственности.

Важнейшая составляющая правового статуса члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива — основания, порядок и юридические последствия прекращения членства в потребительском кооперативе, тем более что именно членство выступает основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения кооперативным жилым помещением до выплаты паевого взноса (часть 3 статьи 124 ЖК РФ). При этом значительная социальная нагрузка института прекращения членства в рассматриваемых кооперативах (с позиции возможных, пусть и справедливых, «лишений» члена кооператива и членов его семьи в жилищной сфере) предполагает в основном императивные начала в регламентации соответствующих отношений.

Жилищный кодекс РФ, вносит существенные новеллы в регулирование жилищной кооперативной собственности, сохраняя  самобытность советского опыта жилищно-кооперативного движения, в том числе в части утраты членства в кооперативе.5 Несомненным достоинством ЖК РФ является то, что основания прекращения членских правоотношений сведены в кодификационном акте в единую систему и определяются исчерпывающим образом (часть 1 статьи 130 ЖК РФ). Прекращение членства может явиться результатом собственных действий члена кооператива (при добровольном выходе) и событий (в случае смерти члена кооператива), а также быть вызвано иными юридическими фактами (исключение члена кооператива, ликвидация юридического лица — члена кооператива, а также ликвидация самого кооператива). Рассмотрим перечисленные основания подробнее.

Выход члена кооператива. Это добровольное прекращение членства в кооперативе на основании заявления участника. ЖК РФ не устанавливает специальных требований к форме и содержанию данного заявления, в связи с чем всякий письменный документ (обращенный к любому из органов управления кооператива или к кооперативу в целом) должен рассматриваться в качестве такового, если из него однозначно вытекает волеизъявление конкретного члена кооператива считать себя утратившим членство в кооперативе.6

 Заявление подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном уставом кооператива (ч. 2 статьи 130 ЖК РФ). Данное положение позволяет усомниться в принципиальной юридической возможности безусловного добровольного выхода из кооператива (то есть независимо от согласия самого кооператива) во всех без исключения случаях. Вправе ли устав кооператива допускать варианты, при которых заявление о выходе не подлежит удовлетворению?

Отвечая на поставленный вопрос, прежде всего необходимо обратить внимание на то, что в силу части 1 статьи 113 ЖК РФ в уставе кооператива обязательно должны содержаться сведения о порядке выхода из кооператива и выдачи в связи с этим паевого взноса и иных выплат. Императивность указанного требования к содержанию учредительного документа, думается, исключает возможность запрета выхода. В соответствии с этим локальное регулирование может охватывать лишь процедурные аспекты добровольного прекращения членства (срок рассмотрения заявления; размер, сроки и порядок выплаты паевого взноса члену кооператива; порядок определения момента выхода, например по окончании финансового года, и т.п.).

 Применительно к вопросу о выплатах выходящему члену стоит учитывать, что выход из кооператива возможен как до, так и после выплаты паевого взноса. В последнем случае желающему выйти из кооператива члену паевой взнос выплачиваться не должен, ибо член кооператива приобрел право собственности на жилое помещение (пункт 4 статьи 218 ГК РФ, часть 1 статьи 129 ЖК РФ). Возврат имущества в такой ситуации приводил бы к неосновательному обогащению выходящего члена и противоречил бы возмездным началам приобретения предоставленного потребительским кооперативом имущества в собственность.

Порядок выплат вышедшему члену, не оплатившему паевой взнос в полном объеме, как отмечалось, должен регулироваться уставом. Полемичным является вопрос о размере таких выплат. Например, неясно, каково влияние факта проживания в квартире, предоставленной кооперативом, или финансовых результатов деятельности кооператива на определение размера выплат.

Прямо не решен законодателем и вопрос о последствиях выхода для проживавших совместно с членом кооператива членов его семьи. Выработанный судебной практикой подход, в соответствии с которым члены семьи выбывшего из кооператива сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос.