Порядок продажи свободных комнат в коммунальной квартире

 В случае предоставления  жилого помещения по договору  купли-продажи специалист, ответственный  за оформление документов:

в течение трех дней со дня составления проекта договора купли-продажи:

обеспечивает подписание проекта договора купли-продажи мэром;

направляет заявителю  почтовым отправлением с уведомлением извещение о подписании договора купли-продажи, подписанное председателем или заместителем председателя комитета, либо уведомляет по телефону заявителя (его представителя) о необходимости явки для подписания договора купли-продажи;

в течение 10 дней со дня  подписания договора купли-продажи мэром представляет его заявителю (его представителю) для ознакомления и подписания;

в день подписания договора заявителем (его представителем) регистрирует его в книге учета и регистрации договоров купли-продажи освободившихся жилых помещений;

выдает один зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи  заявителю (его представителю) по истечении одного дня со дня регистрации договора.

Результатом изложенной административной процедуры является подписание договора купли-продажи между заявителем и мэрией и выдача договора заявителю (его представителю).

Гражданин, желающий получить освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире по договору купли-продажи, обращается в администрацию района по месту нахождения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире с заявлением о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире.

Администрация района в  течение 20 дней со дня обращения  заявителя направляет в комитет  по жилищным вопросам копии представленных им заявления и документов с приложением:

ходатайства о предоставлении заявителю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи, в котором указывается информация о том, что они обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;

информации о наличии (отсутствии) в коммунальной квартире иных граждан, имеющих право на предоставление им освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, и о наличии (отсутствии) обращений таких граждан по вопросу предоставления им освободившегося жилого помещения;

документов, предусмотренных абзацами третьим - шестым подпункта 5.3.2 Положения.

 Комитет по жилищным  вопросам в течение 25 дней со  дня регистрации рассматривает  поступившие документы и при  отсутствии оснований для отказа  в предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи, предусмотренных подпунктом 8.3.4 Положения, готовит проект договора купли-продажи освободившегося жилого помещения.

Стоимость освободившегося  жилого помещения в коммунальной квартире определяется на основании  отчета об оценке рыночной стоимости  жилого помещения, подготовленного  в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Регламент устанавливает, что максимальная продолжительность административной процедуры по подписанию и выдаче договора купли-продажи составляет 22 дня (п.п. 3.4.5.).

Таким образом, цена купли-продажи освободившегося жилого помещения ЖК РФ не установлена и на практике определяется, как правило, на основании законодательства конкретного субъекта РФ. В частности, в Санкт-Петербурге освободившиеся жилые помещения по договору купли-продажи предоставляются гражданам по рыночной цене с применением в отдельных случаях понижающих коэффициентов (ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 г. N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга"¹⁴).

3. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности

Правовой режим жилого помещения как недвижимого имущества  основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества)¹⁵.

Следует отметить, что  российская система регистрации  прав на недвижимое имущество довольно молода: она насчитывает чуть более  десяти лет. Однако даже с такого - пусть  и незначительного - временного расстояния тот рывок в сфере упорядочения способов фиксации прав на недвижимые вещи, который был сделан с момента принятия в 1994 г. части первой ГК РФ, впечатляет. За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имущество, заложен фундамент для создания профессионального сообщества кадастровых инженеров, которые должны будут заменить техников БТИ и ФГУП "Ростехинвентаризация", выполняющих сегодня функции по подготовке технических описаний объектов недвижимости¹⁶.

Специфика правового режима недвижимости выражается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений. Таким элементом являются нормы о государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, а представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот - специальный порядок осуществления прав на недвижимость¹⁷. Такая позиция позволяет говорить о возникновении права собственности до государственной регистрации этого права, хотя и с определенными ограничениями. Основываясь же на разграничении сделки как основания возникновения права собственности, а передачи отчуждаемого имущества как способа возникновения этого права, можно утверждать, что с момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление его правомочий в гражданском обороте (в отношениях с иными лицами) возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.

До принятия Гражданского кодекса РФ и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"¹⁸ также действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с объектами недвижимости. Однако указанные правовые акты не отвечали реалиям сегодняшнего дня.

До принятия Закона о регистрации в отдельных субъектах РФ либо крупных муниципальных образованиях сложилась собственная система органов, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: 1) в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов РФ (в отдельных случаях регистрация производилась на основе федерального законодательства, например, при регистрации вещных прав на земельные участки); 2) подобная регистрация осуществлялась от лица государства.

Государственная регистрация  является юридическим актом признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).

Наряду со ст. 131 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части ГК РФ.

Отказ от государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Регистрация выполняет  следующие функции: а) предоставляет  владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам; б) осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью; в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из Единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Принятие Закона о регистрации отменило необходимость в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Следует отметить, что отмена нотариального удостоверения вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Так, сторонники сохранения нотариального удостоверения утверждали, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить противоречия, обеспечить надлежащее оформление договора с тем, чтобы исключить в дальнейшем какие-либо споры¹⁹. Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон.

Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны  в нормах ГК РФ. В частности, в ГК РФ есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Придавая особую значимость институту государственной регистрации  права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.

Однако, следует обратить внимания на некоторую неточность утверждения  о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Таким доказательством может быть и судебное решение.

Заключение

Подводя итог настоящего исследования, мы можем сделать следующие  выводы.

Право граждан на жилище, гарантированное Конституцией Российской Федерации, является составной частью понятия "достойный жизненный уровень" и предполагает постоянное пользование жилым помещением и достойные жилищные условия.

Тем не менее, единых критериев относимости жилищных условий к достойным не существует, они зависят от уровня развития инфраструктуры в конкретном населенном пункте, вида жилого помещения (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), его правового статуса (жилое помещение, находящееся в собственности, жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, специализированное жилое помещение: служебное жилое помещение, общежитие и т.д.) и иных обстоятельств, например отнесение квартиры к категории коммунальных.

Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих  двум и более пользователям и/или  собственникам, не являющимся членами  одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования²⁰.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Статья 59 ЖК РФ определяет своеобразную очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат).

 Если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.

Понятно, что договор  купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган  государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).