Порядок продажи свободных комнат в коммунальной квартире

Оглавление

Введение

Недвижимость, занимая  основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает  системным образованием с собственной  структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих.

Возникновение, развитие и современное правопонимание конструкции  недвижимого имущества позволяют не только представить систему недвижимостей, но и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности¹. Эти сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, что подтверждает положение о необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как признака данного объекта гражданских прав.

Изучение вопросов, связанных  с заключением договора купли-продажи  свободной комнаты в квартире коммунального заселения, имеет  большую практическую значимость, учитывая распространенность правоотношений по предоставлению освободившихся жилых  помещений в коммунальных квартирах.²

Следует отметить, что  комната в коммунальной квартире в первую очередь является недвижимым имуществом. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Цель данной работы: провести комплексный анализ договора купли-продажи  комнаты в коммунальной квартире.

Задачи работы:

- рассмотреть правовые  особенности коммунальных квартир;

- уточнить порядок  продажи свободных комнат в  коммунальной квартир;

- рассмотреть государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности.

 

 

1. Правовые  особенности коммунальных квартир

Термин "коммуналка" не является юридическим понятием. Однако он незримо присутствует в жилищной сфере, так как сотни тысяч россиян проживают в квартирах, занятых несколькими нанимателями по договору социального найма и собственниками комнат. Жилищный кодекс РФ³, вступивший в силу в 2005 году, содержит предписания, регламентирующие правовой статус данных жилых помещений

Действующее жилищное законодательство позволяет выделить три вида коммунальных квартир:

- во-первых, квартиры, комнаты в  которых занимают наниматели  по договорам социального найма  и члены их семей;

- во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат  собственникам;

- в-третьих, смешанные коммунальные  квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма.

Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры. Поскольку предметом рассмотрения настоящей статьи являются коммунальные квартиры, следует предложить его авторскую интерпретацию.

В правовой литературе предложено следующее  определение коммунальной квартиры: - это квартира, комнаты в которой по договору социального найма жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам. Данное определение не является совершенным, так как исходит из формального количества нанимателей и собственников, но учитывает позицию ЖК РФ, трактующую коммунальную квартиру из формальных критериев⁴.

Проанализируем правовой статус данных категорий коммунальных квартир.

На собственника жилого помещения  в соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ возложено бремя содержания данного помещения.

Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья  несет обязанность по содержанию общего имущества собственников  помещений в соответствующем  многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.

Часть 1 статьи 41 ЖК РФ определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет.

Изменение размера общего имущества  в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат).

Части 1 - 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи).

Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника (часть 4 указанной статьи).

Доля в общем имуществе  коммунальной квартиры не может быть выделена в натуре предметом отчуждения. В соответствии с частью 5 статьи 42 с ней запрещено совершать сделки, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

 

2. Порядок продажи  свободных комнат в коммунальной  квартире

Общие условия предоставления освободившихся (свободных) комнат в  коммунальной квартире определены в ст. 59 Жилищного кодекса РФ. В коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, свободные комнаты предоставляются:

- в первую очередь по договору  социального найма нанимателям  и собственникам, которые на  момент освобождения комнаты  признаны или могут быть признаны  малоимущими и нуждающимися в  жилых помещениях;

- во вторую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления площади жилого помещения (далее - норма предоставления);

- в третью очередь по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.

 Понятие "граждане, нуждающиеся в жилых помещениях" приведено в п. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Малоимущими являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 50 Жилищного кодекса РФ нормой предоставления считается минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданину. Норму предоставления устанавливают органы местного самоуправления.

При отсутствии указанных граждан  вселение в свободную комнату  осуществляется в порядке гл. 7 Жилищного кодекса РФ, регулирующей предоставление жилых помещений по договору социального найма. В силу ст. 49 ЖК РФ в комнату вселяются малоимущие нуждающиеся граждане, не проживающие в данной коммунальной квартире, либо иные категории граждан, определенные федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ и признанные нуждающимися (например, военные судьи, граждане, проживающие в общежитиях).

Если лицо относится к гражданам, перечисленным в ст. 59 ЖК РФ, соответственно оно обладает правом приобрести свободную комнату по договору купли-продажи (в зависимости от занимаемой очереди). Однако при наличии нескольких претендентов на комнату, относящихся к одной очереди, приоритеты определяет орган местного самоуправления, решение которого можно оспорить в суде общей юрисдикции.

Следует учитывать, что хозяев в квартире может быть несколько. Следовательно, второй собственник (наниматель) тоже может претендовать на получение свободной комнаты, тем более, если он является малоимущим и нуждающимся.

Так, Судебная коллегия по гражданским  делам Московского городского суда, заслушав в открытом судебном заседании  по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по кассационной жалобе Т. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 25 октября 2011 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Т. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, П.О. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты отказать, установила:

Т. обратилась в суд с иском  к ДЖП и ЖФ города Москвы, П.О. о  признании недействительным договора купли-продажи свободной комнаты, заключенного --- года между ДЖП и  ЖФ города Москвы и П.О. В обоснование  иска указала, что у ДЖП и ЖФ города Москвы отсутствовало правовое основание для заключения с П.О. договора купли-продажи комнаты жилой площадью 19,2 кв. м в коммунальной квартире N ---, расположенной по адресу: ---, поскольку он не соответствует требованиям ст. 6 Закона города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", а также нарушает права и интересы истца, которая обладает правом выкупа освободившейся комнаты, и ее семьи.

Как следует из материалов дела и  установлено судом первой инстанции, Т. на праве собственности принадлежит  комната N --- площадью 19 кв. м в коммунальной квартире N ---, расположенной по адресу: ---, на основании договора купли-продажи от --- года и свидетельства о государственной регистрации права.

Т., прибывшая из города ---, в составе  семьи из трех человек (она, --- ---, несовершеннолетний --- ---) с --- года зарегистрирована по месту жительства в квартире по вышеуказанному адресу, в которой две приватизированные комнаты площадью 10,5 кв. м и 10,4 кв. м принадлежат П.О., а комната площадью 19,2 кв. м являлась свободной.

--- года между городом Москвой  в лице ДЖП и ЖФ города  Москвы и П.О. заключен договор купли-продажи комнаты N --- жилой площадью 19,2 кв. м в коммунальной квартире, находящейся по адресу: ---, согласно которому указанная комната перешла в собственность П.О., которой --- года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Разрешая требования Т. о признании  указанного договора недействительным как не соответствующим требованиям  закона (ст. 168 ГК РФ), суд руководствовался ст. 38 Закона города Москвы "Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения" и исходил из того, что семья Т. нуждающейся в улучшении жилищных условий в установленном порядке не признана, спорная комната освободилась 01 июля 2006 года в связи со --- нанимателя, на момент ее освобождения Т. не была зарегистрирована в данной квартире, в течение --- года в адрес --- и Т. неоднократно направлялись письма с предложением выкупа в собственность свободной комнаты, но заявление о выкупе комнаты поступило только от П.О., с учетом площади, находящейся в собственности Т. в г. ---, она обеспечена жилой площадью в размере 60,56 кв. м, тогда как П.О. занимает две комнаты общей площадью жилого помещения 30,5 кв. м.

Судом учтено, что оспариваемый договор  купли-продажи свободной комнаты от --- года заключен после того, как Общественной жилищной комиссией --- города Москвы от --- года N --- рекомендовано предоставить П.О. право выкупа по рыночной стоимости одной свободной комнаты, жилой площадью 19,2 кв. м, в коммунальной квартире по адресу: ---, а Т. согласно выписке из протокола Общественной жилищной комиссии --- города Москвы от --- года N --- отказано в выкупе этой комнаты, рекомендация Общественной жилищной комиссии --- города Москвы от --- года (протокол N ---) о предоставлении спорной комнаты П.О. оставлена в силе.

При таких обстоятельствах  суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания оспариваемого договора недействительным по ст. 168 ГК РФ не имеется.⁵