Порядок продажи свободных комнат в коммунальной квартире

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о признании  недействительным договора купли-продажи  комнаты отказано правомерно, так  как заключению договора купли-продажи  свободной комнаты предшествовали рекомендации Общественной жилищной комиссии, в связи с чем нормы действующего законодательства не были нарушены.

Продажа свободных комнат, находящихся в муниципальной  собственности, осуществляется в соответствии с положением, действующим на территории данного муниципального образования, в котором указываются орган, имеющий право продавать освободившиеся комнаты, и перечень документов, представляемый претендентом для покупки комнаты. Обычно таким органом является комитет по управлению муниципальным имуществом, расположенный в данном муниципальном образовании. Чтобы приобрести комнату умершего соседа, надо обратиться в орган по управлению муниципальным имуществом на территории города.

Например, Постановлением Мэрии г.Новосибирска от 29 июня 2012 г. N 6459 утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению гражданам освободившегося жилого помещения муниципального жилищного фонда в коммунальной квартире"⁶.

Согласно п. 1.3 названного Регламента муниципальная услуга предоставляется физическим лицам, имеющим намерение получить освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, по договору социального найма жилого помещения или по договору купли-продажи (далее - заявитель).

С заявлением о предоставлении муниципальной услуги по договору социального найма жилого помещения вправе обращаться граждане, проживающие и являющиеся нанимателями (собственниками) помещения в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение, которые:

на момент освобождения жилого помещения признаны в установленном  порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях либо которые  могут быть признаны таковыми;

могут быть признаны малоимущими  в установленном порядке, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское  дело N 2-261/2012 по апелляционной жалобе Р.А.П. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 03 мая 2012 года по иску Р.А.П. к Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга, администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения. Судебная коллегия установила:

Р.А.П. зарегистрирован и проживает  в двух комнатах площадью 32,80 кв. м  и 25,40 кв. м в шестикомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес> что соответствует 58/120 долей, собственником которых  он является на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан N <...> от 02 августа 2002 года.

В настоящее время квартира <адрес> находится в общей долевой  собственности граждан: Г.Н.М. - 12/12 долей; Р.Д.А. - 65/1200 долей; Р.С.Н. - 65/1200 долей; 17/120 долей и 20/120 долей находятся в собственности Санкт-Петербурга.

Нанимателем комнаты площадью 16,40 кв. м является К.Л.А., который состоит  на очереди по улучшению жилищных условий с 29 мая 1986 года.

05 мая 2011 года в указанной  коммунальной квартире освободилась  комната N <...>, площадью 20,2 кв. м.

Решением жилищной комиссии администрации  Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, оформленным протоколом N <...> от 22 декабря 2011 года, комната площадью 20,2 кв. м в указанной выше квартире была предложена Р.А.П. по договору купли-продажи.

09 февраля 2012 года администрацией  Адмиралтейского района Санкт-Петербурга  документы Р.А.П. направлены в  СПб ГБУ "Горжилобмен" для  оформления договора купли-продажи  комнаты площадью 20,2 кв. м в квартире  по адресу: <адрес>

Решением Жилищной комиссии Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 24 февраля 2012 года в предоставлении жилого помещения в виде комнаты площадью 20,2 кв. м по договору купли-продажи на основании части 3 статьи 59 ЖК РФ Р.А.П. отказано, ввиду обеспеченности общей площадью более нормы предоставления на одного члена семьи.

Согласно ст. 5 Закона Санкт-Петербурга "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" от 19 июля 2005 года N 407-65 норма предоставления площади жилого помещения, составляет - 18 квадратных метров на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек и 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина.

Так, судом установлено, что спорным жилым помещением является комната площадью 20,2 кв. м.

В настоящее время Р.А.П. занимает в квартире общей площадью 153,7 кв. м две комнаты площадью 32,8 кв. м и 25,40 кв. м, его доля составляет 58/120, на момент освобождения спорной  комнаты совместно с ним никто не зарегистрирован. Р.А.П. не состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.

Таким образом, жилищная обеспеченность Р.А.П., без учета размера площади освободившейся комнаты, составляет 74,8 кв. м, что превышает норму предоставления, установленную жилищным законодательством и Законом Санкт-Петербурга.

В случае предоставления Р.А.П. спорной  комнаты площадью 20,2 кв. м и с  учетом занимаемой им площади жилого помещения в размере 74,8 кв. м, на долю Р.А.П. пришлось бы 100,84 кв. м общей  площади квартиры, при норме 33 кв. м, для одинокого проживающего гражданина, что значительно превышает норму предоставления.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение об отказе в предоставлении истцу освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи принято Жилищным комитетом в рамках полномочий и в соответствии с требованиями жилищного законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не нарушает права и законные интересы истца.

В связи с обеспеченностью истца  общей площадью жилого помещения  более нормы предоставления, судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом районного суда о том, что спорная комната не может быть предоставлена истцу по договору купли-продажи на основании ч. 3 ст. 59 ЖК РФ.

Кроме того, в указанной коммунальной квартире проживают граждане менее  обеспеченные жилой площадью и имеющие  право на предоставление освободившегося  жилого помещения в данной квартире.⁷

Таким образом, в удовлетворении требования об обязании заключить договор купли-продажи  освободившегося жилого помещения  отказано, поскольку истец обеспечен  общей площадью жилого помещения  более нормы предоставления, в  связи с чем спорная комната не может быть ему предоставлена по договору купли-продажи на основании части 3 статьи 59 Жилищного кодекса РФ.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих право  на предоставление муниципальной услуги по договору социального найма жилого помещения, с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по договору купли-продажи вправе обращаться граждане, проживающие и являющиеся нанимателями (собственниками) помещения в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

При этом, Администрация г.Новосибирска руководствуется как Федеральным  законодательством (ЖК РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"⁸), так и местным:

Законом Новосибирской области от 04.11.2005 N 337-ОЗ "Об учете органами местного самоуправления граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых в Новосибирской области по договорам социального найма"⁹;

решением городского Совета Новосибирска от 28.09.2005 N 94 "О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом города Новосибирска"¹⁰;

решением городского Совета Новосибирска от 22.02.2006 N 207 "О территориальных органах мэрии города Новосибирска"¹¹;

решением городского Совета Новосибирска от 09.10.2007 N 706 "О комитете по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска"¹²;

решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.05.2011 N 391 "О перечне услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальных услуг мэрией города Новосибирска"¹³.

Для заключения договора купли-продажи свободной комнаты  заявитель (его представитель) представляет лично в администрацию района следующие документы:

заявление о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по образцу;

документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи;

документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия представителя  заявителя (в случае если с заявлением обращается представитель заявителя);

выписку из домовой книги по месту жительства заявителя и членов его семьи;

свидетельства о государственной  регистрации актов гражданского состояния (в случае изменения фамилии, имени, отчества, места и даты рождения заявителя и (или) членов его семьи, смерти членов семьи заявителя);

документы, подтверждающие наличие (отсутствие) у заявителя и членов его семьи  жилых помещений на праве собственности  до 01.01.99, выданные организацией (органом) по государственному техническому учету  и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства (в случае если указанные документы ранее в администрацию района заявителем не представлялись либо выданы до 31.12.98);

документы, подтверждающие наличие (отсутствие) у заявителя и членов его семьи  жилых помещений на праве собственности, выданные территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости;

документы, содержащие сведения об использовании (неиспользовании) права на приватизацию жилого помещения заявителем и членами  его семьи;

правоустанавливающие документы  на жилые помещения, занимаемые заявителем и членами его семьи;

технические паспорта жилых помещений, занимаемых заявителем и членами его семьи по договорам социального найма или принадлежащих им на праве собственности (в случае наличия у заявителя и (или) членов его семьи таких жилых помещений и если указанные документы ранее в администрацию района заявителем не представлялись);

выписки из реестра муниципального имущества города Новосибирска на жилые  помещения в коммунальной квартире, занимаемые заявителями и членами  его семьи по договорам социального  найма.

Заявитель, не признанный малоимущим и (или) нуждающимся в  жилых помещениях по договору социального  найма, вправе представить документы, необходимые для признания его  и членов его семьи малоимущими  и (или) нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма.

Документы, указанные  в абзацах девятом, одиннадцатом подпункта 2.9.1, заявитель получает в соответствии с перечнем услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальных услуг мэрией города Новосибирска:

представление сведений об использовании (неиспользовании) права  на приватизацию жилых помещений;

технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства.

До 01.01.2013 заявитель (его  представитель) самостоятельно представляет документы, предусмотренные абзацами седьмым, восьмым, десятым (в случае если права на жилые помещения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) подпункта 2.9.1 Регламента, а после указанной даты вправе представлять их по собственной инициативе, так как они подлежат представлению в рамках межведомственного информационного взаимодействия.

 Заявителю отказывается  в предоставлении муниципальной  услуги по следующим основаниям.

В случае обращения заявителя о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире:

непредставление документов в соответствии с выше указанным перечнем, предусмотренным подпунктом 2.9 Регламента;

представление документов, содержащих недостоверные сведения;

отсутствие освободившегося  жилого помещения в коммунальной квартире в муниципальной собственности города Новосибирска;

заявитель не относится  к категории граждан, указанных  в части 3 статьи 59 ЖК РФ, либо в коммунальной квартире проживают граждане, указанные в частях 1, 2 статьи 59 ЖК РФ;

наличие ограничений (обременений) права на освободившееся жилое помещение  в коммунальной квартире;

многоквартирный дом, в  котором находится освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, подлежит сносу;

освободившееся жилое  помещение в коммунальной квартире признано непригодным для проживания.

 Основанием для  начала административной процедуры  по подписанию и выдаче договора купли-продажи является подготовка проекта договора купли-продажи специалистом, ответственным за оформление документов.