Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества (жилые помещения и т.д.)

В рамках продажи недвижимости выделена такая ее разновидность, как договор продажи жилого помещения. Необходимость формирования данного вида обязательства обусловлена тем, что жилое помещение характеризуется не только родовыми признаками недвижимости, но и спецификой, выражающейся в особом целевом назначении предмета договора (жилые помещения предназначены для проживания граждан и потому, как правило, обременены правами третьих лиц).

Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по иному основанию, например, по завещательному отказу прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК ); арендаторы (ст. 617 ГК ), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Определяя сферу действия ст. 558 ГК, нельзя забывать об ограничениях, установленных ч. 3 ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.1, которая запрещает продажу иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Отчуждение квартир в многоквартирных домах также имеет свою специфику. К покупателю квартиры одновременно с передачей права собственности на нее переходит и право на объекты общего пользования (общие помещения дома, несущие конструкции, фундамент и т.д.). Собственник квартиры в силу ст. 290 ГК не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции.

Если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных индивидуализирующих характеристик объекта недвижимости. Он присваивается объекту при осуществлении кадастрового и технического учета. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате объектов, подлежащих особой охране.

При заключении договоров купли-продажи недвижимости необходимо учитывать ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов.

Продажа предприятия

Договор продажи предприятия в соответствии со ст. 559 ГК определен как договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности.

Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В составе этого имущества ст. 132 называет земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, а также другие исключительные права.

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия.

Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (например, лицензия).

Определяя продажу предприятия как разновидность купли-продажи, необходимо иметь в виду следующее.

Удостоверением состава продаваемого предприятия является полная инвентаризация предприятия (имущественного комплекса). Для того чтобы это сделать, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой частью договора.

Если состав предприятия, подлежащего продаже, точно не определен, договор его купли-продажи, как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, не позволяющий определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, будет считаться незаключенным.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить различные виды объектов недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

В качестве сторон договора купли-продажи предприятия могут выступать любые субъекты гражданского права. Продавцом предприятия обычно является его собственник. Однако, как и в отношении других видов недвижимости, продавать предприятие могут также субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), предварительно получившие согласие собственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права оперативного управления могут продавать только те предприятия, которые ранее были приобретены за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтены на отдельном балансе (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи предприятия как разновидности недвижимости является его цена, которая определяется на основе соглашения сторон. Вместе с тем еще до заключения договора должна проводиться полная инвентаризация предприятия и осуществляться аудиторское заключение о его составе и стоимости.

Инвентаризационная оценка стоимости предприятия может оказать некоторое влияние на договорную цену, однако при ее определении будут учитываться и другие факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, характер взаимоотношений покупателя и продавца и т.д.).

Отличительной особенностью договора купли-продажи предприятия является то, что, как правило, при его реализации происходит, с одной стороны, уступка прав требований продавца покупателю, а с другой – перевод на покупателя долгов предприятия. В последнем случае необходимо получить согласие его кредиторов.

В связи с этим ГК РФ содержит специальные нормы; регулирующие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения такого порядка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Из смысла указанной нормы вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы это сделал продавец.

Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, могут потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения, а кредитор, не получивший такого уведомления, – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК РФ, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Основная обязанность продавца по договору продажи предприятия заключается в том, чтобы передать предприятие покупателю. Для этого он должен совершить ряд действий, не характерных для других договорных обязательств. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт.

В свою очередь, покупатель должен совершить действия, свидетельствующие о том, что он принял предприятие. В частности, он должен подписать передаточный акт (при условии его соответствия договору), а также произвести государственную регистрацию права собственности на предприятие. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК РФ).

Таким образом, момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Вместе с тем, не будучи до момента регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться его имуществом в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено. В то же время продавец предприятия, хотя и остается формально собственником предприятия, лишается такого права (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалось. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.

Рента и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583–605).

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (гл. 30 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями гл. 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).